Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [K] [B] [I]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Romain GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10934 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNX5

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 29 mai 2026

DEMANDERESSE S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Romain GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096

DÉFENDERESSE Madame [K] [B] [I], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 mai 2026 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 29 mai 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/10934 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBNX5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 août 2024, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] a consenti un bail d'habitation à Mme [B] [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Les échéances de loyer n'étant pas réglées, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2527,88 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [I] [K] le 20 juin 2025.

Par assignation du 24 novembre 2025, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [B] [I] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 2497,18 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025, - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 24 mars 2026, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que la dette s'élève désormais à la somme de 304,86 Euros au 18 mars 2026 mois de février inclus.

Mme [B] [I] [K] expose qu'elle a eu des difficultés et qu'en fait la RIVP lui doit 259 Euros. Elle indique qu'elle a deux enfants handicapés et qu'elle va régler le solde de la dette.

Sur demande du juge des contentieux de la protection, le bailleur produit un décompte actualisé au 12 mai 2026 mentionnant un solde négatif pour la somme de 125,90 Euros.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 19 juin 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2527,88 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mai 2026, Mme [B] [I] [K] lui devait la somme de 125,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [I] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 - V de la loi du 6 juillet 1989 expose que V le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de Prévisualiser : l'article 1343-5 l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce les pièces et débats font apparaître que la locataire a été défaillante très peu de temps après la signature du contrat, qu'il s'agit d'un contrat récent datant de 2024 et que le paiement des loyers n'a pas été intégralement repris avant l'audience, une dette subsistant y compris après l'audience.

En conséquence force est de constater qu'il ne peut être accordé de délais de paiement.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 20 août 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [I] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2024 entre la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], d'une part, et Mme [B] [I] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 20 août 2025,

ORDONNE à Mme [B] [I] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [I] [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [I] [K] à payer à la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 125,90 euros (cent vingt-cinq euros et quatre-vingt-dix centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 mai 2026,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [I] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juin 2025 et celui de l'assignation du 24 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge