Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/58257 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM6I

N° : 4

Assignation du : 01 Décembre 2025

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 09 juin 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDERESSE

La Société [U] [E], Société anonyme à conseil d’administration [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS - #C1525 (avocat postulant), et Maître Emilie CAMBOURNAC, avocat au barreau de BORDEAUX - 321 (avocat plaidant)

DEFENDEUR

Monsieur [I] [K] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS - #P0497

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte sous seing privé du 3 juin 1986, la Caisse retraite complémentaire des clercs et employés des huissiers de justice (ci-après, [A]) a donné à bail à M. [K] un appartement au 1er étage et deux chambres de service au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour l'exercice de la profession de docteur en médecine, à l'exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux, pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1986, pour un loyer hors taxes et hors charges de 16 600 francs, payable mensuellement et d'avance.

Par avenants en date des 16 février 1996 et 27 février 2003 intitulés renouvellement de bail d'habitation ou mixte loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994, le bail a été renouvelé pour l'exercice de la profession de docteur en médecine, pour une durée de six ans, en dernier lieu, à compter du 1er avril 2001, moyennant un loyer de 2 675, 65 euros et une provision sur charges de 339, 96 euros, payables mensuellement et d'avance.

Par acte sous seing privé en date du 29 avril 2009, la [A] a donné à bail commercial à M. [K] des locaux (une boutique) situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour l'exercice d'une activité d'épicerie fine, sandwicherie diététique à emporter mais avec possibilité de dégustation sur place, pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2009, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14 400 euros, payable trimestriellement et d'avance. Aux termes de cet acte, le preneur s'est engagé à restituer au propriétaire les deux chambres de service qu'il occupe déjà dans l'immeuble dans le cadre de la location du premier étage au plus tard le 30 juin 2009.

Par acte sous seing privé non daté, la [A] a donné à bail à usage exclusif d'habitation principale à M. [K] un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de six ans et un mois à compter du 1er septembre 2012, moyennant un loyer de 1 350 euros payable mensuellement et d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la société [U] [E], venant aux droits de la [A], a, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, fait délivrer à M. [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans l'avenant en date du 27 février 2003 au bail du 3 juin 1986 pour une somme en principal de 11 284, 70 euros suivant décompte arrêté au 24 juillet 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans l'avenant en date du 27 février 2003 au bail du 3 juin 1986, la société [U] [E] a, par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2025, fait assigner M. [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé.

L'affaire, appelée pour la première fois à l'audience du 10 février 2026, a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, des discussions étant en cours.

A l'audience qui s'est tenue le 7 mai 2026, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société [U] [E] a demandé au juge des référés, au visa des articles R. 211-3-26, 11° du code de l'organisation judiciaire, 1103 et 1728 du code civil, 57A de la loi du 23 décembre 1986 et 834 du code de procédure civile, de :

" - CONSTATER que le bail professionnel conclu entre Monsieur [I] [K] et la société [U] [E] le 3 juin 1986, et les renouvellements qui ont suivi sont qualifiés à tort de bail d'habitation ou de bail mixte, - REQUALIFIER le bail conclu entre Monsieur [I] [K] et la société [U] [E] le 3 juin 1986 et renouvelé pour la dernière fois le 27 février 2003 en bail professionnel, - CONSTATER acquise au 26 septembre 2025 la clause résolutoire insérée dans le bail portant sur les locaux à usage professionnel sis [Adresse 4], conclu entre Monsieur [I] [K] et la société [U] [E] le 3 juin 1986, et renouvelé pour la dernière fois le 27 février 2003, - ORDONNER en conséquence l'expulsion de Monsieur [K] et de toute personne se trouvant, de son fait, dans l'appartement situé [Adresse 5], en ayant recours, s'il y a lieu, à l'assistance de la force publique ainsi qu'à un serrurier, - ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui les rendra, ou dans tels autres lieux au choix de la bailleresse aux frais et risques de Monsieur [I] [K] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, - CONDAMNER Monsieur [I] [K] à titre provisionnel à payer à la société [U] [E] la somme de 34 836,89 €, indemnité d'occupation du mois avril 2026 incluse, conformément au décompte joint, outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025, - CONDAMNER Monsieur [I] [K] à payer à la société [U] [E] une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges jusqu'à la parfaite libération des locaux, - ORDONNER la conservation par la société [U] [E] du dépôt de garantie en application de la clause résolutoire du bail, - DÉBOUTER Monsieur [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - CONDAMNER Monsieur [I] [K] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - LE CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris le coût des 5 commandements de payer et de l'assignation. "

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, M. [K] a demandé au juge des référés, au visa des articles 834 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce et 1104 du code civil, de : - convoquer les parties à une audience de règlement amiable, - à défaut, désigner tel médiateur qu'il plaira au tribunal de nommer, - à titre subsidiaire, constater l'existence de contestations sérieuses, notamment eu égard à la mauvaise foi de la bailleresse et débouter la société [U] [E] de toutes ses demandes, - à titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 24 mois pour le règlement de toutes les sommes qui pourraient être allouées à la société [U] [E], et suspendre les effets de la clause résolutoire,

- en tout état de cause, o condamner la société [U] [E] à lui payer, par provision, la somme de 66 378 euros au titre du remboursement des sommes indûment payées pour les deux chambres de services, o condamner la société [U] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP HB & associés, représentée par Me Hittinger-Roux, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux conclusions déposées par les parties et à la note de l'audience.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de renvoi à une audience de règlement amiable et de désignation d'un médiateur judiciaire

Suivant l'article 774-1 du code de procédure civile, le juge saisi d'un litige portant sur des droits dont les parties ont la libre disposition peut, à la demande de l'une des parties ou d'office après avoir recueilli leur avis, décider qu'elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenue par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement dans les cas prévus par la loi.

Aux termes de l'article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

En l'espèce, dès lors que M. [K] a formulé ses demandes de renvoi à une audience de règlement amiable et de désignation d'un médiateur pour la première fois à l'audience du 7 mai 2026 et qu'il n'a procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2025, ces demandes seront rejetées.

Sur la demande de requalification du contrat

L'article 484 du code de procédure civile dispose que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

En l'espèce, la société [U] [E] sollicite la requalification du bail conclu avec M. [K] le 3 juin 1986 et renouvelé le 27 février 2003 en bail professionnel.

Or, la requalification d'un contrat implique de trancher le fond du droit et n'a pas de caractère provisoire, de sorte qu'une telle demande n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef de la société [U] [E].

En revanche, le juge des référés pourra examiner, de manière incidente, la question de la qualification du contrat litigieux afin de s'assurer du bien-fondé des demandes formées par la société [U] [E] sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure et du caractère sérieux de la contestation invoquée par M. [K].

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un contrat à exécution successive et la résiliation de droit d'un tel contrat.

Suivant l'article 1304, alinéa 3, du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé.

L'article 1225 du même code dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution.

En l'espèce, le contrat de bail tel que renouvelé le 27 février 2003 stipule qu'à défaut de paiement du dépôt de garantie, d'un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de remplir de formalité judiciaire.

En vertu de cette clause résolutoire, un commandement de payer a été délivré le 25 juillet 2025 par la société [U] [E] à M. [K] pour avoir paiement de la somme de 11 284, 70 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 24 juillet 2025.

Toutefois, la lecture du décompte produit arrêté au 10 novembre 2025 permet de constater que M. [K] a soldé les causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu'il a procédé au versement de la somme de 5 642, 35 euros le 30 juillet 2025 et la somme de 5 642, 35 euros le 21 août 2025.

Dans ces conditions, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire n'étaient pas réunies à la date du 25 septembre 2025.

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [U] [E] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent, sans qu'il n'y ait lieu de s'interroger sur la qualification du bail litigieux.

Sur la demande de provision

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du locataire.

En l'espèce, la société [U] [E] sollicite la condamnation de M. [K] à lui payer à titre provisionnel la somme de 34 836, 89 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2026.

Le décompte actualisé au 3 avril 2026 produit par la société [U] [E] fait effectivement état d'une dette de 34 836, 49 euros.

M. [K] ne conteste pas ne pas avoir payé cette somme mais soutient qu'il existe une contestation sérieuse dès lors que la bailleresse lui a repris les deux chambres de service louées au 6ème étage de l'immeuble sans modifier le contrat et sans baisser le loyer.

Toutefois, dans le bail commercial qu'il a conclu avec la [A] le 29 avril 2009, M. [K] s'est engagé à restituer au propriétaires les deux chambres de service qu'il occupe déjà dans l'immeuble dans le cadre de la location du premier étage au plus tard le 30 juin 2009.

Il n'a d'ailleurs jamais adressé le moindre courrier à la société [U] [E] venant aux droits de la [A] afin de se plaindre de ce que les deux chambres de service lui avaient été reprises et de solliciter une réduction du loyer.

Il échoue, en conséquence, à établir une contestation sérieuse quant à son obligation de régler les loyers et les charges tels que prévus dans le contrat de bail du 3 juin 1986 et dans l'avenant du 27 février 2003.

Dans ces conditions, M. [K] sera condamné à payer à titre provisionnel à la société [U] [E] la somme de 34 836, 89 euros au titre des loyers, charges, et accessoires impayés arrêtés au 3 avril 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 11 284, 70 euros et à compter la présente décision sur le surplus conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

o Sur la demande de délais de paiement

Suivant l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, à l'appui de sa demande de délais de paiement, M. [K] ne justifie pas de sa situation financière et, par voie de conséquence, de sa capacité à régler l'arriéré locatif et ce d'autant qu'il n'a procédé à aucun règlement depuis le 4 décembre 2025.

Dans ces conditions, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

o Sur la demande de provision

Vu l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile,

M. [K] sollicite la condamnation de la société [U] [E] à lui verser la somme provisionnelle de 66 378 euros au titre du remboursement des sommes indûment payées pour les deux chambres de services qui ont été reprises de manière unilatérale par la société [U] [E] sans pour autant que le loyer ne soit réduit.

Toutefois, aux termes du bail commercial conclu entre la [A] et M. [K] le 29 avril 2009, le preneur s'est engagé à restituer au propriétaire les deux chambres de service qu'il occupe déjà dans l'immeuble dans le cadre de la location du premier étage au plus tard le 30 juin 2009.

Dès lors, l'obligation pour la société [U] [E] de rembourser à M. [K] la somme de 66 378 euros au titre des sommes indûment payées pour les deux chambres de service reprises unilatéralement par la société [U] [E] fait l'objet d'une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut trancher.

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de ce chef de M. [K].

Sur les autres demandes

M. [K], partie perdante, sera, en application de l'article 696 du code de procédure civile, condamné aux entiers dépens de l'instance avec distraction, en ce compris uniquement le commandement de payer délivré le 25 juillet 2025.

Par suite, il sera également condamné à verser à la société CARCOS FPS une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros, afin d'indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes M. [K] de renvoi à une audience de règlement amiable et de désignation d'un médiateur ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [U] [E] de requalification du bail conclu avec M. [K] le 3 juin 1986;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société [U] [E] de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes en découlant ;

Condamnons, par provision, M. [K] à payer à la société [U] [E] la somme de 34 836, 89 euros au titre des loyers, charges, et accessoires impayés arrêtés au 3 avril 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 11 284, 70 euros et à compter la présente décision sur le surplus ;

Rejetons la demande de M. [K] de délais de paiement ;

Condamnons M. [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 25 juillet 2025, qui pourront être directement recouvrés par la SCP HB & associés, représentée par Me Hittinger-Roux, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [K] à payer à la société [U] [E] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 09 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Sophie COUVEZ