Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° N° RG 25/01066 - N° Portalis DB22-W-B7J-TOHR Monsieur [M] [F]

C/

Monsieur [I], [G], [U] [B]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 3], 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE, non-comparant, représenté par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I], [G], [U] [B], demeurant [Adresse 4], [Localité 2], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire Greffier : Thomas BOUMIER en présence de Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière, lors des débats

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître [X] [E]

1 copie certifiée conforme à Monsieur [I], [G], [U] [B]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé à effet au 15 juin 2014, Monsieur [M] [F] a consenti à Monsieur [I], [G], [U] [B] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis dans un immeuble à [Localité 3], [Adresse 3].

Le contrat stipule notamment un loyer mensuel principal de 1.075 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 75,00 euros, Il s’élève désormais à la somme mensuelle de 1.292,37 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, Monsieur [I], [G], [U] [B] a versé une somme de 1.075,00 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [M] [F] a fait notifier, par exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 11 août 2023 portant sur la somme principale de 4.794,29 euros, hors frais de procédure.

Puis, Monsieur [M] [F] a fait notifier, par exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 24 janvier 2024 portant sur la somme principale de 2.192,82 euros, hors frais de procédure.

Selon exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 8 août 2024 portant sur la somme principale de 3.815,75 euros, hors frais de procédure, était notifié à Monsieur [I], [G], [U] [B].

Selon exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, un quatrième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 21 janvier 2025 portant sur la somme principale de 1.278,31 euros, hors frais de procédure était encore notifié à Monsieur [I], [G], [U] [B].

Selon exploit de la SELARL GRAND OUEST 78, un cinquième commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 9 mai 2025 portant sur la somme principale de 5.082,08 euros, hors frais de procédure était encore notifié à Monsieur [I], [G], [U] [B].

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 11 août 2025, Monsieur [M] [F] a assigné à comparaître Monsieur [I], [G], [U] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- A titre principal, Constater que la clause résolutoire du bail est acquise et en conséquence, Prononcer la résiliation judiciaire du bail au 23 juin 2025, - A titre subsidiaire, Constater que la clause résolutoire est acquise au 10 juillet 2025 et en conséquence, Prononcer la résiliation du bail au 10 juillet 2025, - Ordonner, l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef des lieux concernés, au besoin avec l’aide de la force publique, - En tant que de besoin, condamner le défendeur à restituer les lieux libres de toute occupation et de tout mobilier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer contractuel à compter du 23 juin 2025, et subsidairement à compter du 10 juillet 2025, charges et taxes en sus, et Condamner le défendeur à payer ladite indemnité. - Condamner Monsieur [I], [G], [U] [B] à payer au demandeur, la somme de 4.612,22 euros arrêtée au mois de juillet 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et de la présente assignation pour le surplus, - Refuser tout délai au défendeur, - Condamner Monsieur [I], [G], [U] [B] à payer au demandeur la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner Monsieur [I], [G], [U] [B] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement.

A l’audience du 24 mars 2026, Monsieur [M] [F], représenté par son avocat, soutient oralement les demandes de son exploit introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.378,77 euros, arrêtée au 17 mars 2026, mois de mars 2026 inclus, hors frais de contentieux. Il précise que Monsieur [I], [G], [U] [B] a procédé à un premier règlement en date du 12 septembre 2025 pour un montant de 4.000 euros, puis à un second règlement au mois de décembre 2025. Il a ensuite cessé tout paiement.

Monsieur [I], [G], [U] [B], bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude, ne comparaît pas.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 mars 2026, a été mise en délibéré au 13 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

- d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

- d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [F] étant un bailleur particulier, il n’a pas à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière.

Par conséquent, l'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, le bail à effet au 15 avril 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 mai 2025, pour paiement de la somme principale de 5.082,08 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 juillet 2025. L’expulsion de Monsieur [I], [G], [U] [B] sera en conséquence, ordonnée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent, à ce stade, purement hypothétiques.

Monsieur [M] [F] sera débouté de sa demande d’astreinte.

II – SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur [I], [G], [U] [B] reste lui devoir la somme principale de 4.378,77 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 17 mars 2026, échéance du mois de mars incluse.

Le défendeur, non-comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette.

Monsieur [I], [G], [U] [B] sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.378,77 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date du commandement de payer.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I], [G], [U] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Bailleur a dû accomplir, Monsieur [I], [G], [U] [B] sera condamné à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

- DÉCLARE recevable Monsieur [M] [F] ;

- CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 15 avril 2014 entre Monsieur [M] [F] et Monsieur [I], [G], [U] [B] concernant l’appartement de type F3 sis dans un immeuble à [Localité 3], [Adresse 3], sont réunies à la date du 9 juillet 2025 ;

- ORDONNE en conséquence, à Monsieur [I], [G], [U] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

- DIT qu’à défaut pour Monsieur [I], [G], [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à la date de la signification du présent jugement, Monsieur [M] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

- DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

- CONDAMNE Monsieur [I], [G], [U] [B] à payer à Monsieur [M] [F] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 juillet 2025 jusqu’à la date effective et définitive de restitution des lieux et des clés ;

- FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

- CONDAMNE Monsieur [I], [G], [U] [B] à verser à Monsieur [M] [F], la somme de 4.378,77 euros, après soustraction des frais de poursuite, arrêtée à la date du 17 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2025, date du commandement de payer ;

- DÉBOUTE Monsieur [M] [F] de sa demande d’astreinte ;

- CONDAMNE Monsieur [I], [G], [U] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

- CONDAMNE Monsieur [I], [G], [U] [B] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 13 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La magistrate à titre temporaire