Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

TRIBUNAL de [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00864 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIM7

JUGEMENT

Du : 29 Mai 2026

[J] [G]

C/

S.A. CDC HABITAT

expédition exécutoire délivrée le à Mme [G]

expédition certifiée conforme délivrée le à Me LITAUDON

Minute : /2026

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 29 Mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l'audience du 26 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [J] [G] [Adresse 2] [Localité 3]

comparante

ET

DEFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Claire LITAUDON, substituée par Me Julien DESPEISSE, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT VOLONTAIRE :

S.A CDC HABITAT SOCIAL [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Claire LITAUDON, substituée par Me Julien DESPEISSE, avocats au barreau de PARIS

A l'audience du 26 Mars 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026 aux heures d'ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2016, pour une durée de trois mois renouvelable, la société d’HLM EFIDIS devenue la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [U] [X] et Mme [J] [G] un appartement à usage d'habitation de type T4 situé [Adresse 4] [Localité 5], pour un loyer principal mensuel de 518,10 euros, outre des provisions pour charges.

Par avenant au contrat de bail en date du 4 février 2021, il a été constaté que M. [U] [X] n’occupait plus le logement, ayant donné congé, et que seule Mme [J] [G] restait locataire.

En septembre 2024, la locataire, Mme [J] [G] a déclaré à la société CDC HABITAT SOCIAL un dégât des eaux survenus dans son logement, condamnant deux chambres sur trois. La remise en état a été finalisée au mois de juin 2025.

Mme [J] [G] a demandé une indemnisation et une réduction du loyer en raison du préjudice subi.

La tentative de conciliation initiée par Mme [J] [G] s’est conclue par un constat d’échec le 25 juin 2025.

C’est dans ces conditions que par requête reçue au greffe le 15 juillet 2025, Mme [J] [G] a fait assigner la société CDC HABITAT devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de condamner la société CDC HABITAT à lui payer les sommes suivantes : 1 628 euros à titre principal en réparation de son préjudice de jouissance 500 au titre de dommages et intérêts. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026 à laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL est intervenue volontairement, la société CDC HABITAT n’ayant aucun lien contractuel avec la demanderesse.

Mme [J] [G], comparant en personne, maintient ses demandes. Elle indique avoir subi une importante inondation dans son logement ayant entrainé un trouble de jouissance et un préjudice moral car une chambre était inutilisable pendant neuf mois et une autre pendant 2 mois. C’est pourquoi, elle demande la somme de 1 628 euros à titre de diminution de loyer pour trouble de jouissance et la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la société CDC HABITAT SOCIAL au paiement de la somme de 1 175 euros concernant la diminution du loyer.

En défense, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reconnait l’existence d’un désordre de son fait. Elle demande la mise en hors de cause de la société CDC HABITAT et la recevoir en intervention volontaire. Elle explique que l’expertise effectuée en janvier 2025 a confirmé les désordres et indique qu’il a cependant fallu attendre le séchage complet pour réaliser des embellissements, la remise en état complète étant intervenue au mois de juin 2025. Elle accepte le second chiffrage établi par sa locataire effectué au regard de la surface réellement impactée, soit la somme de 722,35 euros. Elle demande enfin au tribunal de réduire à de plus justes proportions les dommages et intérêts pour préjudice moral.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation de la demanderesse et aux conclusions écrites soutenues oralement pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il convient de constater que la société CDC HABITAT SOCIAL intervient volontairement en lieu et place de la société CDC HABITAT qui est hors de cause, ce qui n’est pas contesté par la demanderesse.

1- Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du bien loué

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail.

L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [J] [G] a subi un dégât des eaux provenant d’un défaut au niveau de la toiture de l’immeuble le 6 septembre 2024. Il ressort des pièces du dossier que l’inondation a été déclarée par Mme [J] [G] à la société CDC HABITAT SOCIAL par lettre recommandée avec accusé de réception au 16 septembre 2024. Mme [J] [G] a adressé une deuxième lettre de mise en date du 30 septembre 2024 en raison de l’absence de travaux de remise en état effectué.

Le 16 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a mandaté la société BATEC RENOVATION pour rechercher et réparer les infiltrations. Cependant, les désordres n’ont pas été réparés. Une expertise est intervenue le 20 novembre 2024 préconisant des travaux de remise en état.

Il résulte des pièces versées au débat que les travaux de réfection ont commencé le 3 février 2025 et se sont achevés début juin 2025 et que les désordres ont touché la chambre n° 3 de septembre 2024 à début juin 2025 et la chambre n°2 entre mi-octobre et mi-décembre 2024.

Ainsi entre le mois de septembre 2024 et le février 2025, deux pièces notamment deux chambres, ont été condamnées jusqu’à la réalisation des travaux par le bailleur. Le préjudice a donc persisté au moins 9 mois après la première déclaration du dégât des eaux, et ce, malgré les multiples relances de la locataire.

La remise en état totale du bien loué a été finalisée au mois de juin 2025.

Le calcul du montant des dommages et intérêts sera justement évalué la surface dont la locataire n’avait pas la jouissance, à savoir : - 17,5% de la surface totale pour la chambre n°3 indisponible pendant 9 mois, soit 634,99 euros - 13,4% de la surface totale pour la chambre n°2 indisponible pendant 2 mois, soit 87,36 euros.

En conséquence, il convient de condamner la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à Mme [J] [G] la somme totale de 722,35 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

2- Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article 1231-1 nouveau du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL a reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance de son fait et il ressort de ses écritures qu’elle n’était pas opposée à indemniser sa locataire. Pourtant, Mme [J] [G] a été contrainte d’intenter la présente procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues par son bailleur défaillant. En outre, la nécessité de se défendre en justice et les préoccupations liées à la présente procédure, notamment l’anxiété de la locataire et de ses enfants ont causé un préjudice moral à Mme [J] [G] qu’il convient de réparer. En conséquence, il sera fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice moral de Mme [J] [G] et la société CDC HABITAT SOCIAL sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les autres demandes

La société CDC HABITAT SOCIAL, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens comprenant le coût des frais postaux exposés par Mme [J] [G]. L'article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La nature du litige justifie que la présente décision ne soit pas dispensée de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de la société CDC HABITAT SOCIAL en lieu et place de la société CDC HABITAT,

MET hors de cause la société CDC HABITAT,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à Mme [J] [G] la somme de 722,35 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à Mme [J] [G] la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT