Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/14017 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4MCI

Minute : 555/26

Madame [C] [A] épouse [K] Représentant : Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0380

C/

Monsieur [P] [U]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHOUMER FROGER Copie délivrée à : M. [U] Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 Avril 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier  ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [C] [A] épouse [K], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 5] non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2025 à effet au même jour, Mme [C] [A] épouse [K] a donné à bail pour une durée de trois ans renouvelable à M. [P] [U] un appartement à usage d'habitation, une cave, un jardin et un box situés [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 1100 euros révisable, outre 150 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2025, Mme [C] [A] épouse [K] a fait délivrer à M. [P] [U] un commandement de payer la somme en principal de 2 520 euros dans le délai de six semaines, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Mme [C] [A] épouse [K] a fait assigner M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de : " prononcer la résiliation judiciaire du bail, " en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [P] [U] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, " dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, " condamner M. [P] [U] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi que 169,53 euros de frais d'huissier arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 664,46 euros, et à compter du présent exploit introductif d'instance pour les loyers et charges échus postérieurement, " condamner M. [P] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et indexée comme ce dernier, augmenté des charges et accessoires, et ce jusqu'à libération effective des lieux, " condamner M. [P] [U] au paiement au profit de la demanderesse de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, " condamner M. [P] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 février 2026, à laquelle elle a été retenue.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal au jour de l'audience.

Mme [C] [A] Épouse [K], représentée par son conseil, a maintenu l'ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 6250 euros arrêtée au 10 février 2026.

M. [P] [U], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l'acte introductif d'instance repris oralement par la partie demanderesse à l'audience du 16 février 2026, pour l'exposé des moyens développés à l'appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l'action en résiliation judiciaire pour loyers impayés

Sur la saisine de la préfecture

L'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L'article 24 IV de la même loi, prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, l'assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 17 octobre 2025, soit dans un délai d'au moins six semaines avant l'audience du 16 février 2026.

L'action de Mme [C] [A] épouse [K] en résiliation judiciaire du bail est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation judiciaire du bail, la demande d'expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

S'agissant des nuisances alléguées par la bailleresse, celle-ci produit un courriel du 11 juillet 2025 du syndic représentant le syndicat des copropriétaires évoquant des plaintes du voisinage à l'égard du locataire de Mme [C] [A] épouse [K] relatifs à des jets de déchets verts dans les containers communs, de serviettes dans le local poubelle et de dépôt d'un matelas dans le local. Faute d'élément supplémentaire permettant de corroborer ce courriel, et de précisions sur les circonstances et la date de ces faits, ceux-ci sont insuffisants pour caractériser un manquement à l'obligation d'user paisiblement des lieux.

Il ressort en revanche du décompte produit par le bailleur que le défendeur présente un arriéré locatif d'un montant de 6 250 euros au 10 février 2026. Cet arriéré représente cinq mois de loyers, charges comprises. Néanmoins il apparaît sur le décompte que le locataire a repris le paiement du loyer depuis le mois de novembre 2025. Dès lors, au jour où la présente juridiction statue, les manquements ne sont pas suffisamment graves pour que soit prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Par conséquent, Mme [C] [A] épouse [K] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail, et des demandes subséquentes tendant à prononcer son expulsion et à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation.

III. Sur les demandes relatives à l'arriéré de loyer

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Au regard du décompte produit, la dette arrêtée au 10 février 2026 s'élève à la somme de 6250 euros.

La demande en paiement de la somme de 169,53 euros au titre des frais d'huissier sera rejetée, les frais relatifs au recouvrement contentieux de la créance ne pouvant être mis à la charge du locataire au titre de l'arriéré locatif.

M. [P] [U] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 664,46 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce M. [P] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui excluront néanmoins le coût du commandement de payer, la demande n'étant pas fondée sur une demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner M. [P] [U] à payer à Mme [C] [A] épouse [K] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de Mme [C] [A] épouse [K] ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 30 avril 2025 portant sur le bien situé [Adresse 6] et les demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à Mme [C] [A] épouse [K] la somme de 6250 euros, correspondant à l'arriéré de loyers et de charges et aux indemnités d'occupation arrêtés au 10 février 2026 assorti des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 août 2025 sur la somme de 2 664,46, et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à Mme [C] [A] épouse [K] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [U] aux entiers dépens, qui excluront le coût du commandement de payer du 13 août 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

La greffière La juge