Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

Affaire : SCI DOM 5 / S.A.R.L. LES RIBINES

N° RG 26/00113 - N° Portalis DBXM-W-B7K-GC5B

Ordonnance de référé du : 28 Mai 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Ccc + Copie exécutoire le : à : Rendue le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX Par Madame Myriam BENDAOUD, présidente, Assistée de Madame Catherine THEPAULT, greffière ;

ENTRE

DEMANDERESSE SCI DOM 5, immatriculée au RCS SAINT-BRIEUC sous le n° 840 781 074, dont le siège social est sis [Adresse 1] Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D'UNE PART

ET

DEFENDERESSE S.A.R.L. LES RIBINES, immatriculée au RCS [Localité 2] sous le n° 927 785 139, dont le siège social est sis [Adresse 2] Non comparante ni représentée

D'AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Le 12 août 2019, un bail commercial a été conclu entre la Société civile immobilière (SCI) DOM 5, bailleur, et la société [Adresse 3], preneur, pour des locaux à usage de commerce situés [Adresse 4] à [Etablissement 1], moyennant un loyer principal annuel de 11 736 euros HT, payable mensuellement d’avance le 5 de chaque mois à hauteur de 978 euros.

Aux termes d’un jugement du tribunal de commerce de Saint-Brieuc rendu le 20 septembre 2023, la société Le Côte à Côte a été placée en liquidation judiciaire.

Suivant acte de cession de fonds de commerce en date du 24 juin 2024, la société [Adresse 3], représentée par M. [H], mandataire-judiciaire de la liquidation judiciaire simplifiée de ladite société, a cédé son fonds de commerce à la société Les Ribines.

Un commandement de payer la somme de 3 341,31 euros au titre des loyers impayés de septembre et décembre 2025 et de janvier 2026 et visant la clause résolutoire a été signifié au preneur le 27 janvier 2026.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, la SCI DOM 5 a assigné la société Les Ribines à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soient ordonnées les mesures suivantes : Ordonner l’expulsion de la société Les Ribines du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 3] ; Condamner la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 une indemnité d’occupation rétroactivement à compter du 1er mars 2026 à hauteur de 1 113,77 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux ;Condamner la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 4 455,08 euros à titre de provision au titre de l’arriéré de loyer ; Condamner la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 75,68 euros en remboursement du coût du commandement de payer ;Condamner la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société Les Ribines aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’affaire a été retenue à l’audience du 30 avril 2026.

A cette audience, la SCI DOM 5 s’en tient à ses écritures.

La société Les Ribines, bien que régulièrement convoqué, n’est pas représenté et n’a pas justifié des motifs de sa carence.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Les mesures sollicitées par la demanderesse entrent dans les attributions qui sont dévolues au juge des référés par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il sera notamment rappelé que l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que ce juge peut accorder une provision au créancier, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ».

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-17, I-1° du code de commerce, “le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectué par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.”

En outre, l’article L 145-41 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résolution de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

A l’appui de sa demande, la requérante produit notamment : Le bail commercial du 12 août 2019,L’acte de cession de fonds de commerce du 24 juin 2024,Le commandement de payer du 27 janvier 2026 En l’état des éléments du dossier, il résulte du commandement de payer du 27 janvier 2026 que le montant des loyers impayés de septembre et décembre 2025 et de janvier 2026 s’élevait à la somme de 3 341,31 euros.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer qui vise la clause résolutoire d'un bail doit, à peine de nullité, contenir en lui-même tous les détails de la créance y réclamée, ce, de manière à permettre au preneur de vérifier dans le délai dont il dispose pour saisir la juridiction ou pour payer, la réalité de cette créance, ce délai étant contractuellement fixé en l'espèce à un mois ; que cette exigence de précision se justifie au regard des conséquences d'une particulière gravité puisque la clause résolutoire, à elle seule, peut entraîner la constatation de la résiliation du bail.

Il appartient au bailleur, qui se prévaut de la clause résolutoire, de rapporter la preuve du caractère suffisamment précis du commandement délivré.

Au cas présent, si le commandement de payer comporte bien, pour les mois de septembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026, le montant du loyer appelé, force est d’admettre qu’aucun élément ne permet d’expliquer le montant total retenu. En effet, il n’est joint à ce commandement de payer ni quittance de loyer, ni relevé de compte. Le défaut de justificatif des montants réclamés par le commandement de payer cause nécessairement un grief au locataire dès lors qu’il ne lui permet pas de vérifier l'étendue de sa dette.

En conséquence, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 janvier 2026 ne peut produire aucun effet.

Compte tenu des contestations sérieuses quant à la validité et aux effets du commandement de payer du 27 janvier 2026, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à expulser la défenderesse et sur la demande de condamnation au titre d’une indemnité d’occupation en découlant.

Sur la demande de condamnation au titre des loyers impayés :

Le principe d’une dette locative n’est pas contestable sauf pour ce qui concerne les sommes facturées au titre des commandements de payer dont la validité est contestée et celles dont il n’est pas justifié.

En l’espèce, la SCI DOM 5 sollicite la condamnation de la société Les Ribines à lui payer la somme de 4 455,08 au titre de l’arriéré de loyer à titre de provision, correspondant aux loyers de septembre 2025, décembre 2025, janvier 2026 et mars 2026.

Au soutien de ses prétentions, elle justifie : D’une facture du loyer de septembre 2025 pour un montant de 1 113,77 euros D’une facture du loyer de décembre 2025 pour un montant de 1 113,77 euros D’une attestation établie par son expert-comptable le 9 janvier 2026 sur laquelle apparait une créance de 4 147,54 euros correspondant aux loyers impayés de septembre et décembre 2025 ainsi qu’une créance relative à la taxe foncière Il résulte de ces éléments que la bailleresse ne justifie pas de l’existence d’une dette locative pour les mois de janvier et mars 2026 de sorte que la demande de condamnation à ce titre fait l’objet d’une contestation sérieuse et sera rejetée.

En conséquence, il sera uniquement fait droit à la demande de condamnation au titre des loyers impayés pour les mois de septembre et décembre 2025, pour une somme totale de 2 227,54 euros.

Sur les dépens :

La société Les Ribines, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le commandement de payer n’ayant produit aucun effet, son coût ne sera pas mis à la charge de la défenderesse.

Sur les frais irrépétibles :

L’équité commande la condamnation de la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

DISONS n’y a avoir lieu à référé sur la demande tendant à ordonner l’expulsion de la société Les Ribines et sur la demande de condamnation au titre d’une indemnité d’occupation en découlant ;

CONDAMNONS la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 2 227,54 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés de septembre et décembre 2025 ;

DEBOUTONS la SCI DOM 5 de sa demande de condamnation à titre de provision au titre de l’arriéré des loyers de janvier et mars 2026 ;

CONDAMNONS la société Les Ribines, partie succombante, aux entiers dépens ;

DEBOUTONS la SCI DOM 5 de sa demande de condamnation au titre du remboursement du coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS la société Les Ribines à payer à la SCI DOM 5 la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 28 mai 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS