Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/13239 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZADQ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2026

S.A. VILOGIA

C/

[G] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Monsieur [E] [A], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [F], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Vincent DOMNESQUE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 07 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2023, à effet au 12 juillet 2023, la S.A VILOGIA a donné à bail à Monsieur [G] [F] un local d’habitation situé [Adresse 3], ensemble immobilier le champ du cerf, appartement n°1, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 642,32 euros, charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la S.A VILOGIA a fait signifier à Monsieur [G] [F] un commandement de payer la somme principale de 1.806,53 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte signifié par commissaire de justice le 20 novembre 2024, la S.A VILOGIA a fait assigner Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : Constater la résiliation du bail et, à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;Ordonner en conséquence, l’expulsion du locataire du logement qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de leur fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;Condamner le locataire à lui payer :La somme de 4.275,80 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation, Les loyers et charges au jour du jugement,Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations à compter de la résiliation et jusqu’à l’entière libération des lieux,Dire que l’indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles dépassent les douze provisions mensuelles, Les intérêts moratoires au taux légal à compter de la décision, La somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux dépens. L’affaire a été appelée le 4 septembre 2025. La S.A Vilogia a comparu. Monsieur [G] [F] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré le 23 octobre 2025.

Par lettre du 17 octobre 2025, Me [U] [J] a indiqué se constituer au soutien des intérêts du locataire et a sollicité la réouverture des débats.

Par décision du 23 octobre 2025, la juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 décembre 2025 au motif que « Me [U] [J] a été saisi de la défense des intérêts de Monsieur [F] et demande la réouverture des débats pour permettre le respect du contradictoire. Par ailleurs, la S.A Vilogia a été invitée à produire l’accusé de réception du courrier de saisine envoyé à la CAF, celui est produit concerne un courrier envoyé à la S.A Vilogia par Monsieur [I] [B] ».

L’affaire a été renvoyée au 8 janvier 2026.

A cette audience, la S.A VILOGIA a comparu représentée par Monsieur [E] [A] muni d’un pouvoir. Il réitère ses demandes initiales sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 12.970,55 euros au 8 janvier 2026. Il précise avoir reçu les conclusions adverses le jour même de l’audience. Il demande le rejet des prétentions qui y sont formulées.

Monsieur [G] [F] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande : « in limine litis, De déclarer irrecevables les demandes de la société Vilogia, Subsidiairement, au fond, Débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Très subsidiairement au fond, Accorder à Monsieur [F] la faculté de se libérer de la dette éventuelle en 24 versements mensuels, Dire que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital, En cas d’expulsion ordonnée, accorder à Monsieur [F] un délai de 12 mois, En tout état de cause, Accorder à Monsieur [F] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, Ecarter l’exécution provisoire du jugement, Laisser à la charge de la société Vilogia le coût de ses frais irrépétibles, des dépens et du commandement de payer, sinon limiter la condamnation de Monsieur [F] aux dépens aux seuls frais prévus par l’article 695 du code de procédure civile, Condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ». Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions en défense pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 prorogée au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir fondée sur l’article 750-1 du code de procédure civile :

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit, à peine d’irrecevabilité, que la demande en justice tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros doit être précédée de l’un des modes amiables de règlements des différends qu’il énonce.

Une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, de résiliation judiciaire ou encore d’expulsion constituent des demandes indéterminées.

Monsieur [G] [F] sera donc débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail : La S.A VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 7 mai 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La S.A VILOGIA justifiait, d’ailleurs, dès l’origine d’un courrier de la CAF du 16 octobre 2025 faisant état de la réception du signalement de la situation d’impayés.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir notifié au préfet du Nord le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en prononcé de la résiliation du bail, l’expulsion et la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif : Il y a lieu de débouter la S.A Vilogia de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire. En effet, le bail conclu le 5 juillet 2023, qui s’est renouvelé tacitement, en toutes ses dispositions, de mois en mois, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la S.A Vilogia a fait commandement au locataire de payer dans un délai de six semaines.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’occurrence, il résulte du décompte produit par la S.A Vilogia que le locataire est redevable de la somme de 12.970,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Le locataire n’a jamais payé ses loyers depuis la prise d’effet du bail.

Est ainsi caractérisé une inexécution totale de l’obligation principale du locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation du bail à la date de l’assignation.

Il y a lieu de le condamner à payer à la S.A Vilogia la somme de 12.970,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la décision.

Monsieur [G] [F] est sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2024. Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, selon les modalités prévues au dispositif, de la date de prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que les indemnités dues du 20 novembre 2024 au mois de décembre 2025 sont incluses dans la condamnation principale.

Enfin, le conseil du locataire a formulé des moyens de fait pour conclure au caractère disproportionné de l’expulsion. En revanche, il n’a formulé aucun moyen de droit.

Monsieur [G] [F] étant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur les délais de paiement :

Le conseil du locataire demande des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et 510 du code de procédure civile.

L’article 24, V, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à l’espèce, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce, Monsieur [G] [F] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, à défaut d’avoir jamais exécuté son obligation de payer son loyer.

En outre, il n’est pas en situation de régler sa dette locative, d’un montant de 12.970,55 euros, en sus du loyer courant avec les ressources dont il justifie.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux :

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

En application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

En application de l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Le conseil de Monsieur [G] [F], qui s’est référé à ses conclusions à l’audience du 8 janvier 2026, en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, n’a pas formulé de moyens de fait spécifiques au soutien de sa demande d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux dans son paragraphe 2.4 intitulé « sur la demande de délai pour libérer les lieux ». Il y a lieu de se rapporter aux éléments de faits formulés au sein du paragraphe 2.2 intitulé « au fond, sur le caractère disproportionné de la demande d’expulsion » pour examiner sa demande.

Monsieur [G] [F] indique avoir trois enfants majeurs issus d’une première union, quatre enfants dont deux mineurs issus d’une seconde union et un enfant, né en 2025, issu d’une troisième union. Il dispose de droits de visite et d’hébergement dits « classiques » pour les deux enfants mineurs issus de sa seconde union et vit, en union libre, avec son dernier enfant dans le logement litigieux. Il a exercé une activité de VTC et perçoit actuellement les aides sociales. Il explique « avoir été contraint d’affecter la quasi-totalité de ses ressources disponibles en 2024 et en 2025 au remboursement de ses emprunts personnels pour lesquels il subissait des pressions » et avoir fait face à des retenues de la CAF pour un trop perçu de RSA.

Ces moyens sont parfaitement inopérants compte tenu de la mauvaise volonté du locataire dans l’exécution de ses obligations, celui – ci n’ayant payé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux en juillet 2023, c’est-à-dire plus d’un an avant les difficultés qu’ils avancent.

Sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il n’y a pas lieu d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire. En effet, Me [U] [J] évoquait, dans son courrier du 17 octobre 2025 que les éléments nécessaires au dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle ne lui avait pas encore été remis. Au 8 janvier 2026, il n’est pas justifié du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle que le bureau d’aide juridictionnelle n’aurait pas encore tranché et qui justifierait d’accorder l’aide juridictionnelle provisoire.

La demande d’inversion de la charge des dépens sera rejetée. La situation personnelle de l’intéressé n’étant pas de nature à la justifier.

Monsieur [G] [F], partie perdante, supportera donc la charge des dépens qui s’entend nécessairement des frais énoncés à l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande de na pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire demande au regard des faits particuliers de l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la résiliation judiciaire d’un bail et l’expulsion du locataire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir de Monsieur [G] [F] tiré du défaut de tentative préalable de règlement amiable du litige ;

DECLARE la S.A VILOGIA recevable en son action en résiliation de bail ;

PRONONCE à la date de l’assignation la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2023 entre la S.A VILOGIA et Monsieur [G] [F] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage situé [Adresse 3], ensemble immobilier [Adresse 4] n°1, à [Localité 3] ;

ORDONNE à défaut pour Monsieur [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 12.970,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la S.A VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE Monsieur [G] [F] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [G] [F] de sa demande tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Monsieur [G] [F] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES [Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] [Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

DIT n’y avoir lieu à accorder l’aide juridictionnelle provisoire ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à laisser à la charge de la S.A Vilogia les dépens qu’elle a exposés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 26 mars 2026.

LE CADRE GREFFIER LE JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;