Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/58834

N° Portalis 352J-W-B7J-DBPUZ

N° : 4

Assignation du : 22 Décembre 2025

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. DEMANDERESSE

La société PARAIX, société en nom collectif [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Bernard FAVIER, avocat au barreau de PARIS - #P0165

DEFENDERESSE

S.A.S. MYLO [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Serge MONEY, avocat au barreau de PARIS - #E0188

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Paul MORRIS, Greffier, Par acte notarié du 6 septembre 2017, la société PARAIX a donné à bail commercial à la société MYLO des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 45.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Des conditions préférentielles avaient été accordées au preneur, notamment un loyer réduit les deux premières années d’exécution du bail et une franchise de cinq mois.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 28 octobre 2025, à la société MYLO, pour une somme de 28.056,83 euros, au titre de l’arriéré locatif au 6 octobre 2025.

Par acte du 22 décembre 2025, la société PARAIX a fait assigner la société MYLO devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société MYLO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société MYLO à payer à la société PARAIX la somme provisionnelle de 19.893,21 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025 (4ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

- condamner la société MYLO au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société MYLO au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi sollicité par les parties, l’audience s’est tenue le 2 avril 2026. Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société PARAIX demande au juge des référés de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l'expulsion de la société MYLO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

- condamner la société MYLO à payer à la société PARAIX la somme provisionnelle de 33.751,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2026 (2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 22.342,82 euros

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- condamner la société MYLO au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,

- condamner la société MYLO au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société MYLO, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

- juger que le montant de la dette non contestable est de 29.082,42 euros au 2 avril 2026,

- accorder à la société MYLO un délai suspensif de paiement du solde de la dette incontestée, en 24 mensualités d’un montant de 1.211,77 euros chacune,

Subsidiairement,

- juger que le montant de la dette ne peut être supérieur à 33.489,85 euros au 2 avril 2026,

- accorder à la société MYLO un délai suspensif de paiement du solde de la dette incontestée, en 24 mensualités d’un montant de 1.395,41 chacune,

En tout état de cause

- dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la partie de la dette contestée,

- dire n’y avoir lieu à référé s’agissant de la partie de la condamnation au titre de la clause pénale,

- laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens,

- écarter l’exécution provisoire.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I - Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

1. Sur la régularité du commandement et l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité formelle du commandement du 28 octobre 2025. Dans le commandement figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société PARAIX n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Si le commandement mentionne une créance de 28.056,83 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 octobre 2025 (4ème trimestre inclus), le bailleur a ensuite reconnu l'existence d'erreurs matérielles portant sur une double facturation de charges pour 2021 et 2022 (pour 2.913,62 euros) et sur une indexation indue du dépôt de garantie (pour 2.800,39 euros). Deux avoirs rectificatifs ont été émis en ce sens.

Pour autant, la jurisprudence constante précise que le commandement délivré pour une somme supérieure à la dette réelle demeure valable pour la part effectivement due. En l’espèce sur la somme restante de 22.342,82 euros (28.056,83 - 2.913,62 - 2.800,39) est encore contestée la somme de 827,55 euros, correspondant à la régularisation de charges 2023.

Mais il n’est pas contesté que la société locataire n’a réglé aucune somme dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Par conséquent il est incontestable que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 novembre 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

2. Sur la créance provisionnelle et la contestation des charges

Selon le décompte produit aux débats, la société PARAIX sollicite une créance qui s’élève désormais à la somme de 33.751,78 euros, arrêtée au 2 avril 2026 (2ème trimestre inclus).

La société locataire conteste une partie de cette créance, au motif que l’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur est sanctionnée par la déchéance de son droit de conserver les provisions sur charges acquittées, conformément aux articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce, et constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’allocation d’une provision en référé sur ce poste (TJ [Localité 4], référés, 9 janvier 2025, n°23/02484).

Cette contestation ne porte plus, au jour de l’audience, que sur les charges de 2024, la défenderesse considérant qu’en l’absence de justificatifs probants, les provisions appelées en 2024 à hauteur de 4.146,32 euros, et régularisation de 261,11 euros, ne sont pas dues.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Selon l’article R. 145-35 du même code, ne peuvent notamment être imputés au locataire les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.

L’article R. 145-36 du même code précise que cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Toutefois, il résulte de ces textes que le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai légal ou contractuel, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Civ. 3ème, 29 janvier 2026, 24-16.270).

En l’espèce, la société PARAIX verse aux débats les décomptes détaillés afférents aux charges locatives pour les exercices concernés. Pour l’année 2024, les justificatifs produits démontrent que le montant total des charges récupérables est de 3.672,88 euros HT alors que les provisions ont été de 3.455,28 euros HT, soit un différentiel à la charge de la société locataire de 217,60 euros HT, soit 261,11 euros TTC, somme qui a été valablement facturée au preneur le 25 mars 2026.

Dès lors que la demanderesse justifie de la réalité et du quantum de cette charge par la production des titres de perception correspondants, le défaut de notification de l'état récapitulatif annuel dans les délais légaux et l’absence de régularisation annuelle, ne rend pas la créance sérieusement contestable.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société MYLO au paiement de la somme de 33.751, 78 euros, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

II - Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société MYLO explique cette absence de paiement par des difficultés liées à des désordres survenus dans le local, ainsi que par la conjoncture économique consécutive à la crise de la Covid-19 et à l’inaccessibilité de la zone où se situe son commerce durant la période des Jeux Olympiques de [Localité 1] 2024.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués depuis le début de l’année 2026 et de la situation de la société MYLO, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société MYLO pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III - Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société MYLO sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV - Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MYLO, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MYLO ne permet d’écarter la demande de la société PARAIX formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision la société MYLO à payer à la société PARAIX la somme de 33.751, 78 euros (trente-trois mille sept cent cinquante et un euros et soixante-dix-huit cents) au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 2 avril 2026 (2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS que la société MYLO pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

DISONS que, faute pour la société MYLO de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société MYLO et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 3], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS la société MYLO aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNONS la société MYLO à payer à la société PARAIX la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 06 mai 2026

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Fanny LAINÉ