Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2] Tel : [XXXXXXXX01] MINUTE N° 26/00240 N° RG 25/02250 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7IK Le 26 MAI 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Monsieur DANTON lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 26 MAI 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt six Mai deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. HLM LES FOYERS, Dont le siège social est sis [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Maître Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES, substitué par Me BOUILLAND,

ET :

Monsieur [O] [P], Demeurant [Adresse 5] [Localité 4] Non comparant, ni représenté,

Madame [C] [E] épouse [P], Demeurant [Adresse 6] [Localité 5] Non comparante, ni représentée,

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2019 et prenant effet le 15 octobre 2019, la S.A HLM BATIMENTS ET STYLES DE BRETAGNE – LES FOYERS a donné en location à Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] un appartement à usage d’habitation de type 4 situé [Adresse 7] [Localité 6]) moyennant un loyer d’un montant de 459,16 € par mois, outre une provision sur charges de 22,08 € par mois, soit un montant total de 481,24 €.

Par LRAR en date du 28 octobre 2024, la S.A HLM LES FOYERS a mis en demeure Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] de régler la somme de 2 145,88 € au titre des loyers impayés.

Un commandement de payer la somme de 3 773,83 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] par acte de commissaire de justice le 21 janvier 2025 (actes délivrés à l’adresse du bail et déposés à l’étude pour Monsieur et Madame), en vain.

Par actes de commissaire de justice des 17 et 29 septembre 2025, la S.A HLM LES FOYERS a fait assigner Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : - Constater qu’à défaut de paiement, la clause résolutoire du bail est acquise, - Prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement occupé sis à [Adresse 8], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 7] Publique. - Condamner Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéas 3 du Code civil, - Condamner Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] au paiement des loyers impayés, - Condamner Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, - Condamner Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 21.01.2025 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience 2 mars 2026.

À cette date, la S.A. HLM LES FOYERS, représentée par son conseil, a maintenu les demandes figurant dans l’assignation.

Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], bien que régulièrement assignés à 2 adresses différentes, par actes déposés à l’étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 16 janvier 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 29 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025 à l’adresse du bail, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], défaillants à l’audience, ne contestent pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 22 mars 2025.

Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience et l'absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour leur permettre de régler l'arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).

Madame [C] [E] épouse [P], assignée à comparaître à une adresse différente du bail, n’a pas justifié avoir délivré un congé à son bailleur pour l’informer de son départ des lieux.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] et de tous occupants de leur chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation

Il doit être rappelé qu'après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit, ni titre, et que son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer ; qu'il est dès lors octroyé au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges, et ce, jusqu'à la restitution des lieux par la remise des clés.

Il résulte du décompte versé aux débats par la S.A HLM LES FOYERS et arrêté au mois de novembre 2025 que Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] sont redevables de la somme de 10 853,06 € en principal au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] seront donc condamnés à payer à la S.A HLM LES FOYERS la somme de 10 853,06 € au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs, Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], occupants sans droit, ni titre, seront également condamnés à verser à la S.A HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 545,30 € par mois à compter du mois de décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus), et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ladite somme étant susceptible de subir les augmentations légales.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.A HLM LES FOYERS ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P], comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 22 mars 2025 ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 8] deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] tant de leurs personnes que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] à payer à la S.A HLM LES FOYERS la somme de 10 853,06 € en principal au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au mois de novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse) :

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] à verser à la S.A HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 545,30 € par mois à compter du mois de décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) en subissant les augmentations légales, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DEBOUTE la S.A HLM LES FOYERS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [P] et Madame [C] [E] épouse [P] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 21 janvier 2025.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 26 mai 2026.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice. Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

- 1CE et 1CCC par dépôt en case à SELARL GUILLOTIN LE BASTARD & ASSOCIES - 1 CCC par LS à [O] [P] et [C] [E] épouse [P] - 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture) - 1 CCC au dossier

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