Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES [Adresse 1] [Localité 1]

28/05/2026

4ème chambre Affaire N° RG 21/03069 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LE7H

DEMANDEUR : S.E.L.A.R.L. AJP PARTENAIRES, CO ADMINISTRATEUR SOCIETE [Localité 2], Intervenante Volontaire Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. ANASTA, CO ADMINISTRATEUR SOCIETE [Localité 2], Intervenante Volontaire Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

Me [D] [P], Mandataire Judiciare, es qualité de co-liquidateur de la Société [Localité 2] Intervenant Volontaire Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. [G] & ASSOCIES, en la personne de Me [O], Mandataire Judiciare, es qualité de co-liquidateur de la Société [Localité 2] Intervenante Volontaire Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. [Localité 2] LIVING H, Intervenante Volontaire Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. [Localité 2] Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES Rep/assistant : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR : S.A.R.L. SOCIETE IMMOBILIERE [H] Rep/assistant : Me Christophe MAIRET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Rep/assistant : Me Garance LEPHILIBERT, avocat au barreau de NANTES

ORDONNANCE du juge de la mise en état

Audience incident du 12 Mars 2026, délibéré au 28 Mai 2026

Le VINGT HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX

FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS

Par acte du 23 juin 2021, la société [Localité 2] a assigné la société immoblière [H] devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins de:

Vu l’article 606 du Code civil et les obligations figurant au bail du 31 mars 1995 Vu l’article 1134 ancien et l’article 1104 nouveau du Code civil Vu les articles 1148 ancien, 1219 nouveau, 1722 nouveau du Code civil

- Condamner la SOCIETE IMMOBILIERE [H] à payer à la societe [Localité 2] les sommes suivantes :

. 38.608 euros HT (46.329,60 uros TTC) au titre du remplacement du système de chauffage/climatisation vêtuste . 1.393,92 euros HT (1.672,70 euros TTC) au titre du remboursement des factures de location de chauffage provisoire du 13 décembre 2019 au 13 février 2020 . 15.218,08 euros HT (18.261,70 euros TTC) au titre des frais d'installation d’un chauffage provisoire en mars 2020 . 11.892,66 euros HT (14.271,20 euros TTC) au titre du remboursement des taxes d'ordures ménagères facturées indûment pour les années 2015 a 2019, sauf à parfaire pour l’année 2020 et les années suivantes . 20.274,88 euros HT (24.329,86 euros TTC) au titre du remboursement des taxes foncieres relatives aux locaux situes [Adresse 2] à [Localité 3] facturées indument pour les années 2016 a 2019, sauf a parfaire pour les années 2015 et 2020 et les années suivantes . 4.706,98 euros HT (5.648,38 euros TTC) au titre du remboursement des frais de gestion de 7 % calcules sur la taxe fonciere et la taxe d’ordures menageres facturés indument pour les années 2015 a 2019,sauf à parfaire pour l'annee 2020 et les années suivantes - Faire interdiction a la SOCIETE IMMOBILIERE [H] de facturer à la societe [Localité 2] et at tout preneur : .la taxe d’ordures menageres . la taxe fonciere relative aux locaux situes [Adresse 2] à [Localité 3] . les frais de gestion de 7% sur la taxe fonciere et la taxe d'ordures menageres - Ordonner à la SOCIETE IMMOBILIERE [H] de réduire le montant de laprovision pour charges trimestrielle at 1.638 euros HT - Ordonner à la SOCIETE IMMOBILIERE [H] de réduire le montant de la provision pour frais de gestion trimestrielle à 10 euros HT - Ordonner à la SOCIETE IMMOBILIERE [H] de remettre à la societe[Localité 2] un avoir au titre des 5 mois de loyers, charges et taxes pendantlesquels elle a été dans l’impossibilite totale d’exploiter les locaux loués en2020 et 2021 - Condamner la SOCIETE IMMOBILIERE [H] aux intérêts légaux surtoutes les condamnations à compter du 4 février 2020 pour le chauffage etdu 6 octobre 2020 pour les remboursements de taxes et charges, avec capitalisation des intérêts - Condamner la SOCIETE IMMOBILIERE [H] aux entiers dépens dontdistraction au profit de Maitre Matthieu CAOUS-POCREAU, Avocat constitue,et à payer à la société [Localité 2] la somme de 10.000 euros au titre de l’article700 du Code de Procedure civile - Ordonner la compensation entre les créances respectives - Ordonner l’execution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, la SOCIETE IMMOBILIERE [H] demande au juge de la mise en état, de :

Vu les articles 1156, 1219 et 1722 du code civil Vu les articles 145-60 et suivants du code de commerce Vu les articles 514-1 et suivants du code de procédure civile Vu les pièces produites,

- Dire prescrites les demandes de la société [Localité 2] au titre du remboursement des charges des taxes d’ordures ménagères au-delà du 23 juin 2016,

- Dire prescrites les demandes de la société [Localité 2] au titre du remboursement des frais de gestion au-delà du 23 juin 2016,

- Dire prescrites les demandes de la société [Localité 2] au titre de l’indemnité de jouissance de deux panneaux publicitaires au-delà du 23 juin 2016.

Dans leurs dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 janvier 2026, la société [Localité 2], Maître [D] [P] ès qualités de co-liquidateur de la société [Localité 2] désigné par jugement du 2 mai 2024, la SELARL [G] & ASSOCIES en la personne de Maître [O] es qualité de co-liquidateur de la société [Localité 2] désigné par jugement du 2 mai 2024, Mandataire judiciaire, la société [Localité 2] LIVING demandent au juge de la mise en état, de:

Vu les obligations figurant au bail du 31 mars 1995 Vu l’article 1134 ancien et l’article 1104 nouveau du Code civil Vu les articles 1148 ancien, 1219 nouveau, 1719, 1722, 1729, 1732, 1755 nouveaux du Code civil Vu les articles L 145-34 et suivants, L 145-57 et suivants du Code de Commerce Et la jurisprudence

- Juger que la prescription quinquennale ne court pour les remboursements de sommes réglées au titre de la taxe d’ordures ménagères et des frais de gestion qu’à compter des régularisations annuelles et non à compter du versement des provisions ;

- Juger en conséquence que les demandes relatives aux taxes et charges des années 2015 et 2016 ne sont pas prescrites ;

- Juger que la prescription ne court pas pour la privation de jouissance des panneaux publicitaires tant qu’elle perdure ;

- Débouter en conséquence la société IMMOBILIERE [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la SOCIETE IMMOBILIERE [H] aux entiers dépens de l’incident dont distraction au profit de Maître Matthieu CAOUS-POCREAU, Avocat constitué, et à payer aux co-liquidateurs de la société [Localité 2] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

- Maintenir l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions d’incident conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité des demandes relatives aux taxes et charges des années 2015 et 2016

Il est constant que les actions relartives au paiement des charges dans le cadre d’un bail commercial relèvent de la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil, et non de la prescription biennale de l’article L145-60 du code de commerce, cette dernière n’était applicable qu’aux seules actions fondées sur le statut des baux commerciaux.

De même, s’agisant des charges locatives dues dans le cadre d’un bail commercial, le délai de prescription quiquennale court à compter de la régularisation des charges, les provisions versées par le preneur n’ayant qu’un caractère provisoire tant que le solde définitif n’a pas été arrêté.

Enfin, il est admis que le paiement des taxes et charges n’exclut pas la répétition de l’indu dès lors que le bail ne compte pas de clauses mettant à la charge du preneur le paiement des charges sollicitées.

En l’espèce, la SOCIETE IMMOBILIERE [H] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société [Localité 2] au titre du remboursement des sommes versées au delà du 23 juin 2016.

S’agissant des charges et taxes de l’année 2016, la société [Localité 2] sollicite le paiement de la somme de 2.112,19 € HT au titre de la taxe d’ordures ménagères et la somme de 916,10 € HT au titre des frais de gestion sur les taxes.

Il sera rappelé que le juge de la mise en état ne statue que sur la recevabilité des demandes et non sur le bien fondé et quantum de la créance.

S’agissant des charges et taxes de l’année 2016, il est établi que la régularisation annuelle est intervenue le 14 mars 2017, soit postérieurement au 23 juin 2016, de sorte que les demandes de la société [Localité 2] qui a assigné la SOCIETE IMMOBILIERE [H] par acte du 23 juin 2021, sont recevables au titre de l’année 2016.

Concernant les demandes formées au titre de l’année 2015, le bail ne fixe pas de date pour la régularisation des charges. Il n’appartient pas au preneur d’établir cette date.

En conséquence, à défaut pour le bailleur d’apporter la preuve qu’il aurait régularisé les charges et taxes antérieurement au 23 juin 2016, il y a également lieu de rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription.

Sur la recevabilité des demandes relatives aux panneaux publicitaires

La SOCIETE IMMOBILIERE [H] soulève l’irrecevabilité des demandes relatives à la commercialisation et exploitation des panneaux publicitaires, invoquant la prescription.

La SOCIETE IMMOBILIERE [H] reproche à la société [Localité 2] d’avoir eu connaissance de l’absence de panneaux lorsqu’elle a pris possession des lieux, de sorte que la demande serait irrecevable comme étant prescrite.

Cependant, il résulte des pièces produites que par courrier du 24 juin 2022, la SOCIETE IMMOBILIERE [H] avait expressément indiqué au preneur qu’il pouvait récupérer la commercialisation et l’exploitation des panneaux publicitaires litigieux. Ainsi, la correspondance échangée montre que la situation demeurait évolutive et que la bailleresse reconnaissait elle-même la vocation du preneur à bénéficier de l’exploitation publicitaire des emplacements concernés.

Par conséquence, la prescription ne pouvait courir tant que cette privation de jouissance perdurait, de sorte que les demandes formées à ce titre sont recevables. Il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir.

Sur les demandes accessoires

La SOCIETE IMMOBILIERE [H] succombant à l’incident doit être condamnée aux dépens de l’incident. Cependant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laëtitia FENART, juge de la mise en état, assistée de Franck DUBOIS, faisant fonction de greffier, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel,

REJETONS les fins de non recevoir ;

DECLARONS en conséquence recevables les demandes formées par la société [Localité 2] ;

CONDAMNONS la SOCIETE IMMOBILIERE [H] aux dépens du présent incident ;

DEBOUTONS les parties des demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RENVOYONS les parties à l’audience de mise en état du 9 septembre 2026 pour conclusions au fond ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge de la mise en état,

Franck DUBOIS Laëtitia FENART

copie : Me Béatrice GEISSMANN ACHILLE Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS - 213 Me Garance LEPHILIBERT - 348 Me Christophe MAIRET - [Localité 4]