Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 26/00075 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G6D4

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 MAI 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [V]

DEMANDEUR

Monsieur [J] [N] né le 29 Juillet 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne, assisté de son épouse, Madame [W] [N] NEE [A]

DEFENDEURS

Monsieur [E] [T] né le 01 Mai 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [L] [F] [Q] née le 17 Octobre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 MARS 2026

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 MAI 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 18 novembre 2023, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [E] [T] un appartement de type 3 situé à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 510 €.

Par acte séparé non daté, Madame [L] [F] [Q] s’est portée caution solidaire de Monsieur [E] [T] pour le paiement des loyers, sans indication de durée.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, Monsieur [J] [N] a fait signifier à Monsieur [E] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour avoir paiement de la somme principale de 1.860 € au titre d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025, Monsieur [J] [N] a fait assigner Monsieur [E] [T] et Madame [L] [F] [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour voir constater que le bail est résilié de plein droit, et pour que soit ordonnée l’expulsion du locataire. Il a également sollicité la condamnation solidaire de Monsieur [E] [T] et Madame [L] [F] [Q] à lui payer:

- la somme de 3 390 € au titre des impayés, - une indemnité d’occupation égale au montant du loyer initial à compter de la résiliation du bail jusqu’à restitution des clés, - une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 4] le 19 décembre 2025.

A l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [J] [N] a maintenu sa demande en paiement, les parties présentes s’étant accordées pour fixer le montant de la dette de Monsieur [E] [T] à la somme de 1 020 € arrêtée au 1er avril 2026, et pour que ce dernier bénéficie de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Présent à l’audience, Monsieur [E] [T] a indiqué que sa mère, caution, avait effectué des versements récents, et qu’il allait solder sa dette dès réception de sa paie.

Citée à son domicile, Madame [L] [F] [Q] n’a pas comparu et n’était pas représentée à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 19 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Le bail signé par les parties contient en son article VIII une clause résolutoire qui reprend les termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois en l’espèce, le commandement de payer du 25 septembre 2025 prévoyait deux délais, d’un et de deux mois, de sorte qu’il sera appliqué le plus favorable des deux au locataire.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 25 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois. Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 26 novembre 2025, sous réserve de l’octroi de délais de paiement.

Le montant de la créance de Monsieur [J] [N] sera fixé à la somme de 1 020€ conformément à l’accord intervenu entre les parties présentes à l’audience.

L’indemnité d’occupation sera fixée à compter de cette date au montant du loyer, soit 510 €.

L'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24-VII du même texte précise que, à la demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la demande de délais suspensifs, à laquelle il sera donc fait droit dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande formée à l’encontre de la caution

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’acte de cautionnement donné par Madame [L] [F] [Q] est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et recevra application.

Par conséquent, cette dernière sera solidairement condamnée au paiement des sommes dues par Monsieur [E] [T].

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [J] [N] ;

CONSTATE à la date du 26 novembre 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [J] [N] et Monsieur [E] [T], portant sur le logement situé à [Localité 3] ([Localité 4]), [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [L] [F] [Q] à payer à Monsieur [J] [N] la somme de 1 020 € (mille vingt euros) ;

AUTORISE cependant Monsieur [E] [T] à s'acquitter de sa dette au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si ce délai est respecté, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche que dans l’hypothèse où ce délai ne serait pas respecté, et sans formalité supplémentaire :

- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - qu'à défaut par Monsieur [E] [T] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - Monsieur [E] [T] sera tenu jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à une somme égale au montant du loyer mensuel ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [L] [F] [Q] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE