Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03566 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FSOV AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] C/ [A] [D] MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le à PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 1] dont le siège social est sis [Adresse 1] Représenté par Madame [K] [U] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [A] [D] née le 28 Mars 1999 à [Localité 2] demeurant [Adresse 2] - Chez Mme [D] - [Localité 3] non comparante non représentée

*** Débats tenus à l'audience du 23 Février 2026 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a donné à bail à Madame [A] [D] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 283,94 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a été établi.

Par requête reçue au greffe le 1er décembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin de condamner Madame [A] [D] à la somme de 2.331,80 euros au titre des réparations locatives, outre aux dépens.

La tentative de conciliation par conciliateur de justice du 24 septembre 2025 s’est soldée par un échec (carence).

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience 23 février 2026, par lettres recommandées en date du 11 décembre 2025, réceptionnées le 15 décembre 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 23 février 2026, à laquelle l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] était représenté par Madame [K] [U], régulièrement munie d'un pouvoir écrit.

A l’audience, le bailleur, maintient ses demandes initiales et sollicite la condamnation de la débitrice à la somme de 2.331,80 euros, au titre des réparations locatives ainsi qu’aux dépens. Il explique que les sommes dues ne sont pas contestées et que Madame [A] [D] s’était engagée sur un échéancier mensuel de 100,00 euros mais n’a versé qu’une seule somme de 10,00 euros le 30 mai 2025. Il indique que la locataire a été présente dans le logement du 16 juillet 2020 au 21 mars 2024.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience, Madame [A] [D] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

L’article 9 du Code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement éventuel du locataire à son obligation d’entretien et de restitution de lieux, sans dégradation.

Le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal tenant compte de la durée du contrat de location. La vétuste résultant de l’écoulement naturel du temps doit, en effet, être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une indemnité en cas de désordres résultant du seul écoulement du temps.

Et, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

Enfin, il convient de rappeler, que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur, au titre des réparations locatives, présentent un caractère indemnitaire de sorte que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée contradictoire du 16 juillet 2020 ainsi qu’un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice le 21 mars 2024, un décompte de sortie en date du 03 avril 2024, le courrier de remise des clés indiquant une intention d’abandonner le contenu de la cave après perte de la clé, un relevé d’indemnité forfaitaire due par la locataire pour un montant de 2.331,80 euros correspondant au débarras du logement et son nettoyage complet ; les peintures de l’entrée, de la chambre 1, du séjour et de la cuisine ; le changement des sols de la cuisine et du séjour ; le changement des blocs-porte de la chambre et de la cuisine ; un meuble sous vasque et la vasque de la salle de bain ; outre la main d’œuvre pour boucher les trous, ainsi qu’un relevé de compte actualisé au 20 février 2026 pour un montant de 7.318,21 euros dont 2.331,80 euros au titre des réparations locatives.

Aussi le bailleur rapporte la preuve de l’impayé au titre des réparations locatives, suivant décompte actualisé.

S’agissant des réparations locatives, il ressort de de l’état des lieux d’entrée que le logement était globalement en bon état d’usage. Pour mémoire, Madame [A] [D] a occupé le logement du 16 juillet 2020 au 21 mars 2024, soit pendant 3 ans et 9 mois.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu relativement sale.

S’agissant de l’entrée, les murs et plinthes comportaient quelques traces et écaillements ; le sol comportait un accroc devant l’entrée du séjour ; la peinture du plafond de l’entrée était en mauvais état.

S’agissant des WC, quelques traces sont relevées sur les plinthes et murs.

S’agissant de la salle de bain, le sol était en mauvais état ; le meuble sous vasque et la vasque sont hors d’usage ; des traces sont relevées sur les murs et le plafond.

S’agissant de la chambre, des écaillements sont constatés sur le bâti bois de la porte et les plinthes ; les murs sont recouverts pour partie de peinture, et pour l’autre de papier peint, le tout en mauvais état avec décollements, éclats et traces.

S’agissant du séjour, le bâti bois de la porte comporte quelques écaillements ; les plinthes présentent de multiples écaillements ; le revêtement du sol est hors d’usage avec multiples accrocs, salissures et une trace de brûlure ; le papier peint est hors d’usage ; la peinture du plafond est en mauvais état.

S’agissant de la cuisine, de multiples écaillements et salissures sont présents sur le bâti bois de la porte ; le revêtement du sol est hors d’usage avec accrocs, salissures et traces de brûlures ; les murs sont en mauvais état ; le plafond comporte quelques traces.

Le constat retrouvait de multiples trous grossièrement rebouchés, notamment sur les portes.

S’agissant de l’indemnité forfaitaire réclamé, le tribunal retient que : - La facturation du débarras du logement n’est pas justifiée en termes de quantité, le constat de commissaire de justice ayant trouvé un logement intégralement vide, si ce n’est la cave pour laquelle la locataire indiquait en abandonner le contenu, sans pour autant que l’on sache ce qu’elle contenait : dès lors, il y a lieu de retenir une seule indemnité soit la somme de 59,00 euros ; - La facture d’un bloc porte dans la cuisine n’est pas justifié, le constat ne relatant rien sur ce point : dès lors, il y a lieu de déduire l’indemnité de 99,00 euros.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [A] [D] au paiement des réparations locatives pour un montant ramené à 2.114,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens

Madame [A] [D], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l'espèce, "Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.".

Aucun élément de la cause ne justifie d’écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

- CONDAMNE Madame [A] [D] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'AGGLOMÉRATION DE [Localité 1] , en deniers ou quittance, la somme de 2.114,80 euros (DEUX MILLE CENT QUATORZE EUROS ET QUATRE VINGT CENTIMES) au titre des réparations locatives impayés, selon décompte actualisé du 20 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

- CONDAMNE Madame [A] [D] au paiement des dépens ;

- RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE, A-L. VOYER A. FOULQUIER