Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05924 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-JBL6

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l'audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

SASU ACTION LOGEMENT SERVICE dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocate au barreau de LYON, substituée à l’audience par Me Stéphanie PALLE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [B] [K] épouse [P] née le 21 Février 2001 à [Localité 1] demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 juillet 2024, Monsieur [I] [F] a donné en location à Madame [B] [K] épouse [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer de 860,00€.

Le 15 juillet 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE s’est engagée en tant que caution, solidairement avec Madame [B] [K], afin de payer la dette de loyers et indemnités d’occupation dans le cadre du dispositif VISALE.

Suite à des impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE en tant que caution versait à Monsieur [I] [F] la somme de 3673,64 € correspondant aux loyers des mois de novembe 2024 à juin 2025.

Par courrier du 6 août 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a fait délivrer le 5 août 2025 à Madame [B] [K]  : un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3673,64 €. Par assignation du 12 novembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a attrait Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 13 novembre 2025.

L'audience s'est tenue le 17 mars 2026.

Lors de l’audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE en qualité de caution subrogée, a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l'expulsion de Madame [B] [K]. Elle a en outre demandé au tribunal : de condamner Madame [B] [K] au paiement des sommes suivantes :7846,59 € au titre de sa créance locative subrogée n°6 loyer de novembre 2025 inclus ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a expliqué au soutien des prétentions : la dernière quittance subrogative était signée par le représentant du bailleur. Madame [B] [K] n'a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Madame [B] [K] ne s’est pas rendue aux rendez vous avec le travailleur social.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur l'absence du défendeur

En l'espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de la demande

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE ayant réglé au bailleur les sommes dues par le locataire au titre des loyers, elle se trouve subrogée dans tous les droits du bailleur.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que La SASU ACTION LOGEMENT SERVICE a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l'expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…)  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [B] [K] le 5 août 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3673,64 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [B] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

En outre, considérant l'absence de demande de Madame [B] [K] ainsi que la non reprise du paiement intégral du loyer, la Loi ne permet pas d'accorder de délai de paiements de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 octobre 2025, à l’expiration du délai de 2 mois, fixé par le dit commandement et par le bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

La résiliation est constatée alors que Madame [B] [K] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [K] et de dire que faute par Madame [B] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personnes, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [B] [K] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE pour ce qui est des sommes qui ont effectivement été versées au bailleur et pour lesquelles la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est subrogée, que pour les indemnités d’occupations postérieures ce préjudice ne pourra être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail que s’il est démontré par la caution que les sommes dues au titre des indemnités d’occupation ont fait l’objet d’une quittance subrogative signée par la caution et le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [K] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE verse aux débats une quittance subrogative n°6 au 5 décembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 7846,59 €, (mois de novembre 2025 inclus) par lequel elle démontre avoir réglé en lieu et place du locataire les loyers dus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [K] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 7846,59 € actualisée au 5 décembre 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3673,64 € à compter du 5 août 2025, date du commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Considérant l’importance de la dette locative de Madame [B] [K] ainsi que la faiblesse des ressources, il n’y a pas lieu d’accorder, même d’office, à Madame [B] [K] des délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Il convient de condamner Madame [B] [K] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE caution subrogée dans les droits du bailleur ,

CONSTATE que le bail conclu le 16 juillet 2024 entre Monsieur [I] [F] et Madame [B] [K] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 octobre 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT subrogée la somme de 7846,59 € actualisée au 5 décembre 2025, au titre de la dette locative subrogée, outre intérêts au taux légal à compter du 5 août 2025 sur la somme de 3673,64 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 5 décembre 2025, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire à la condition et dans les limites de ce que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICE aura justifié au préalable du paiement au bailleur des sommes dues au titre des loyers ;

DIT que faute par Madame [B] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 août 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE