Demande de désignation d'un mandataire ad hoc

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/57065 N° Portalis 352J-W-B7J-DA3MO

N° : 1MF/CA

Assignations du : 21 octobre 2025

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le :

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND rendu le 21 mai 2026

par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffier DEMANDERESSE

S.C.I. J2L [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Nathalie Atlan, avocat au barreau de Paris - #B0682

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic Optimmo Gestion [Adresse 3] [Localité 3]

Société OPTIMMO GESTION [Adresse 3] [Localité 3]

représentés par Maître Gérald Berrebi, avocat au barreau de Paris - #G0289

DÉBATS

A l’audience du 16 avril 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté Faury, Première vice-présidente adjointe, assistée de Cloé André, Greffier,

La SCI J2L est propriétaire des lots n°51, 53, 54 et 57 de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis à la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025, la SCI J2L a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société Optimmo Gestion en sa qualité de syndic devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d’obtenir :

- la résiliation judiciaire du contrat de syndic

- la nomination d’un administrateur provisoire

- d’enjoindre à la société Optimmo Gestion de remettre tous documents utiles pour la gestion du syndicat des copropriétaires

- la condamnation de la société Optimmo Gestion au paiement de la somme de 11.460,64 euros au titre de la quote-part imputée à tort pour les travaux de plancher

- la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 16 avril 2026, la société J2L maintient uniquement sa demande de désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété et de voir enjoindre la société Optimmo à remettre tous documents utiles. Elle sollicite en outre la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société J2L se prévaut des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et allègue l’existence de fautes et de manquements du syndic. Elle expose : - que celui-ci a tardé à déclarer un sinistre dans les délais auprès de l’assureur et s’étonne que le syndic fasse supporter ledit sinistre concernant un des copropriétaires à l’ensemble de la copropriété - que la société Optimmo Gestion refuse de laisser consulter les comptes et se prévaut de l’attestation d’un second copropriétaire la société [Adresse 5], victime des mêmes agissements - que le syndic a réuni une seconde AG en avril 2025 aux frais de l’ensemble de la copropriété afin de protéger les intérêts d’un seul copropriétaire, la société JMD représentant l’indivision [G], 3ème copropriétaire de l’immeuble - le défaut d’entretien des parties communes - le mauvais calcul de charge à son attention - la réticence à donner le nom et les coordonnées des copropriétaires - le retard dans la déclaration du sinistre et dans la réalisation des travaux. La société J2L rappelle qu’elle détient 25% des voix et peut donc se prévaloir de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que 2 copropriétaires sur 3 se plaignent de la gestion catastrophique du syndic et de ses graves manquements.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires et la société Optimmo Gestion sollicitent le débouté de la demanderesse et sa condamnation : - au paiement de la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour procédure abusive - à la prise en charge exclusive par la société J2L des frais exposés dans le cadre de la présente procédure - au paiement de la somme de 8.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires et la société Optimmo Gestion font valoir les cas d’ouverture strictement énoncés par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et contestent que le fonctionnement de la copropriété soit gravement compromis. Ils estiment que les manquements allégués ne sont pas caractérisés et que la demanderesse n’établit pas que l’équilibre financier serait gravement compromis ni que le syndicat serait dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ils exposent que le sinistre allégué a été déclaré dans les délais requis et que le refus de prise en charge par l’assureur est dû au caractère indéterminé de la cause du sinistre. Ils réfutent toute opacité et refus de communication de pièces et précisent que la société J2L bénéficie de la mise à disposition des comptes du syndicat des copropriétaires. Ils indiquent que les travaux structurels urgents ont été réalisés et soutiennent que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi en confondant volontairement le sinistre du 6ème étage objet de travaux de reprise urgents et de l’expertise judiciaire, et le sinistre du 5ème étage pour lequel l’architecte est intervenu, une déclaration de sinistre a été effectuée et des travaux d’investigations ratifiés en assemblée générale. Ils précisent que la société [Adresse 5], copropriétaire, n’a jamais adressé la moindre plainte ou réclamation. Les défendeurs font valoir qu’aucune pièce justificative ni calcul ne sont apportés à l’appui du calcul prétendument erroné de la quote-part de charges de la société J2L. Ils regrettent la politique de dénigrement systématique de la demanderesse, laquelle souffre d’un arriéré de charges de copropriété à hauteur de 23.230,22 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat.

Il résulte des dispositions ci-dessus que l’action est une action attitrée et le texte la réserve à « des copropriétaires » au pluriel et non à un seul, qui plus est « ensemble », impliquant une action collective, de deux copropriétaires au moins.

Il en résulte que l’action ne peut être engagée par un seul copropriétaire et que, partant, la société J2L ayant agi seule, elle est irrecevable.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure seront à la charge de la société J2L.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société J2L qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société J2L au paiement au syndicat des copropriétaires et à la société Optimmo Gestion de la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement selon la procédure accélérée au fond, mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare la société J2L irrecevable ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et la société Optimmo Gestion de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Dit que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure seront à la charge de la société J2L ;

Condamne la société J2L aux dépens ;

Condamne la société J2L au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et la société Optimmo Gestion de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 21 mai 2026

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Maïté Faury