Baux professionnels - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Notification le : Copie certifiée conforme à : - dossier - Me Cécile HIDREAU 7 - Me Raphaël JOYEUX 21

Grosse délivrée à : Me Cécile HIDREAU 7 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

MINUTE N° : 26/00244 ORDONNANCE DU : 19 Mai 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00669 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FSS3 AFFAIRE : [F] [W] C/ Société LES ENDUITS ROCHELAIS

l’an deux mil vingt six et le dix neuf Mai,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 31 Mars 2026, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

Madame [F] [W] née le 29 Juin 1935 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDERESSE :

Société LES ENDUITS ROCHELAIS, dont le siège social est sis Mme [T] [Q] [Adresse 2]

représentée par Me Raphaël JOYEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2020, Madame [F] [W] a donné à bail commercial à Messieurs [V] et [Z] [Q] un local sis [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2020 et moyennant un loyer annuel mensuel de 1 300 euros hors charges.

Ce bail contient une clause d’indexation des loyers et une clause résolutoire en cas de non-exécution par le locataire de ses obligations.

Par exploit du 8 octobre 2025, Madame [W] a fait délivrer à la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS un commandement de payer visant la clause résolutoire dudit bail pour la somme principale de 44 825,73 TTC, outre le coût de l’acte, au titre des loyers et charges impayés d’avril 2023 à septembre 2025.

Soutenant que le preneur n’a pas régularisé sa dette de loyers impayés, Madame [W] a fait citer, par exploit du 17 décembre 2025, la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 8 octobre 2025 et ordonner la résiliation de plein droit du bail commercial, - ordonner l’expulsion de la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, - ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution, - condamner la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS à lui payer la somme provisionnelle de 49 408,61 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées arrêtés au 1er décembre 2025, - condamner la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clefs, - condamner la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, - condamner la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 8 octobre 2025 d’un montant de 292,88 euros et les frais de greffe de recherche de créanciers inscrits, - rappeler que l’ordonnance de référé à intervenir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En réplique, la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS s’oppose aux demandes de Madame [W], notamment relatives au prononcé de la résiliation du bail commercial et au paiement d’une provision. Elle sollicite de ramener le montant de la demande de paiement provisionnelle à la somme de 1 430 euros, de l’autoriser à s’acquitter de sa dette en cinq mois selon des mensualités d’un montant de 286 euros et de laisser la charge des dépens à chacune des parties.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mars 2026.

La décision initialement fixée en délibéré au 5 mai 2026 a été prorogée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article L145-41 du code de commerce « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail signé par les parties stipule une clause résolutoire rédigée comme suit : « 16-1 Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires y compris les frais de commandement, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du présent bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si le propriétaire le souhaite, qu’il y ait préjudice ou non pour ce dernier et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. 16-2 Si le locataire se refusait à quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le juge des référés, laquelle sera exécutoire par provision nonobstant appel et sans constitution de garantie. 16-3 Dans ce cas, les loyers, les loyers d’avance du dépôt de garantie resteront acquis au bailleur à titre de première indemnité de résiliation sans préjudice de tous autres dus. »

Par exploit du 8 octobre 2025, Madame [W] a fait délivrer à la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 44 825,73 euros TTC, outre le coût de l’acte, au titre des loyers et charges impayés d’avril 2023 à septembre 2025. A l’appui de ses prétentions, Madame [W] produit un bail commercial pour le lot C conclu à l’égard de Messieurs [V] et [Z] [Q]. La preuve n’est pas rapportée que la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS soit venue aux droits de Messieurs [Q] ou qu’un nouveau bail ait été conclu entre Madame [W] et la société défenderesse.

La SASU LES ENDUITS ROCHELAIS ne conteste néanmoins pas avoir occupé les lieux objets du présent litige. Elle s’oppose cependant aux demandes de la requérante et soutient avoir quitté le local en mai 2025 conformément à l’attestation d’immatriculation au RNE portant mention d’un changement d’adresse au [Adresse 4] à [Localité 4] depuis le 31 mai 2025. Le décompte du 27 novembre 2025 a été envoyé par la requérante à cette même adresse. Aucun élément n’atteste que la société défenderesse occupe actuellement les lieux. La SASU LES ENDUITS ROCHELAIS ne produit pas d’état des lieux de sortie, de lettre de préavis ni d’un quelconque courrier échangé avec le bailleur portant sur la fin du bail. L’occupation des lieux par la société défenderesse n’est pas certaine. Dans l’hypothèse où la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS demeurerait dans les locaux, elle serait en tout état de cause occupante sans droit ni titre. Dès lors il sera fait droit à la demande d’expulsion, dans un délai d’un mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Madame [W] réclame la condamnation de la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS à lui verser à titre provisionnel la somme de 49 408,61 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées arrêtés au 1er décembre 2025. Faute de bail produit au nom du défendeur ou de tout élément établissant un lien contractuel entre les parties, les demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes de provision et d’indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur les frais irrépétibles et les dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».

Chaque partie conservera la charge des dépens par elle avancés. En l’état de la procédure rien ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS en tant que de besoin l’expulsion de la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS du local sis [Adresse 3] à [Localité 3] dans un délai d’un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai ;

AUTORISONS dans ce cas Madame [W] à séquestrer les biens présents dans le local dans un garde-meubles, et aux frais et risques de la SASU LES ENDUITS ROCHELAIS si elle ne se manifeste pas suite à la présente signification ou le jour de l’expulsion ;

DEBOUTONS les parties de leurs plus amples demandes y compris au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conserver la charge de ses propres dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD