Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 26/00023 - N° Portalis DBXH-W-B7K-DILB NAC : 5AA N° de Minute : 59/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026

MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente

GREFFIER : Laetitia GUILLET

Débats à l’audience publique du : 21 Avril 2026

Entre

Société [Z], 72 bis rue Perrin Solliers - 13006 MARSEILLE Rep/assistant : Me Jean Baptiste APPIETTO, avocat au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

Monsieur [C] [F] né le 06 Juillet 1986 à AJACCIO (20000), demeurant Rue de la Citerne - bât A1 - Résidence les jardins de Cavone - 20090 AJACCIO ( CORSE DU SUD) non comparant ni représenté

Madame [L] [V] née le 30 Mai 1989 à AJACCIO (20000), demeurant Rue de la citerne - bât A1 - Résidence les jardins de Cavone - 20090 AJACCIO ( CORSE DU SUD) non comparante ni représentée

D’autre part

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 23/01/2024, [Z] a donné à bail à [C] [F] et [L] [V] un logement à usage d'habitation n°13, étage 2, Les Jardins De Cavone, bâtiment A1, rue de la citerne - 20090 AJACCIO, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 486€ et une provision mensuelle sur charges de 86,24€, outre une terrasse n°13, moyennant un loyer mensuel de 3,24€, et un garage n°33, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 49,41€ et une provision mensuelle sur charges de 4,10€.

Se prévalant de l'existence de loyers impayés, la SA [Z] MARSEILLE a fait délivrer le 23/10/2025 à [C] [F] et [L] [V] un commandement de payer.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30/01/2026, la SA [Z] MARSEILLE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé aux fins de voir : constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de [C] [F] et [L] [V] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement n°13, étage 2, Les Jardins De Cavone, bâtiment A1, rue de la citerne - 20090 AJACCIO, condamner [C] [F] et [L] [V] au paiement provisionnel de la somme de 3.920,81,00€ au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté le 26/01/2026, outre intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation, condamner [C] [F] et [L] [V] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyer et des charges des logement, terrasse et garage, soit 645,83€, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération des lieux loués, condamner [C] [F] et [L] [V] au paiement de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience du 21/04/2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, la SA [Z] MARSEILLE, comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et actualise les sommes dues à hauteur de 6.139,09€ au 17/04/2026. Elle accepte oralement que soient octroyés des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire selon les modalités sollicitées en défense.

[C] [F] et [L] [V], cités respectivement à personne et à domicile, ne comparaissent pas à l’audience, ni n’y sont représentés. Cependant, ils formulent par écrit une demande de délais de paiement par courrier reçu le 12/03/2026, discuté contradictoirement le 21/04/2026. Ils font valoir un plan de remboursement amiable conclu avec [Z] permettant de rembourser la dette jusqu’en 2030 à hauteur de 100€ par mois, leur situation familiale, l’arrêt maladie de [C] [F], et la mise en place d’un suivi social.

A l'issue des débats, l'affaire est mise en délibéré au 19/05/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse-du-Sud par voie électronique le 02/02/2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 21/04/2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Z] MARSEILLE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24/10/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30/01/2026.

La demande de résiliation est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire (article X) a été signifié aux défendeurs le 23/10/2025 pour un montant principal de 1.983,32€.

Au vu du décompte arrêté au 17/04/2026, il apparaît que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que le bail est résilié le 04/12/2025.

Sur le montant de l'arriéré locatif

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

Au vu du bail, du commandement de payer, de l'assignation, des déclarations / écrits des parties et des relevés de compte débutant sur un solde nul, dont le dernier actualisé est arrêté au 17/04/2026, il apparaît que [C] [F] et [L] [V] restent redevables de la somme de 4.948,81€ (6.139,09€ - 112,05€ - (7,62€ x 3) – (351,79€ x 3)), frais de justice soustraits car à appréhender au titre des dépens, et forfaits mensuels « supplément loyer solidarité » et frais de dossier y relatifs déduits faute de justificatifs versés à la cause.

Ils seront condamnés à la payer à titre provisoire, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l'espèce, au vu de l’accord des parties sur ce point, il convient d’accorder des délais de paiement aux défendeurs conformément à la demande, à laquelle [Z] acquiesce. Pour apurer la dette de 4.948,81€, [C] [F] et [L] [V] payeront en plus de l’échéance courante 130€ pendant 35 mois, et le solde de la dette au 36ème mois en plus de l’échéance courante, s’agissant du maximum légal. Il n’est pas possible de sanctionner juridiquement le plan amiable.

Sur la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, au vu de l’accord des parties sur ce point, il convient de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés. Au cas de non-respect des modalités de paiement telles que fixées au dispositif ou de défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets et l'expulsion de [C] [F] et [L] [V] pourra être entreprise.

Il convient dans cette hypothèse de prévoir que [C] [F] et [L] [V] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente aux loyers et charges courants, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués, à savoir 645,83€, dans la limite de la demande, afin de réparer le préjudice découlant pour la bailleresse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. L’indemnité est fixe et toute demande d’augmentation ou d’indexation sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, [C] [F] et [L] [V], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par la SA [Z] MARSEILLE concernant les frais irrépétibles, étant rappelé que les ressources des défendeurs devront en priorité être affectées au paiement des loyers courants et des arriérés.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe après débats en audience publique, contradictoire, et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23/01/2024 entre [Z] et [C] [F] et [L] [V] sont réunies à la date du 04/12/2025 ;

CONDAMNONS [C] [F] et [L] [V] à payer à la SA [Z] MARSEILLE à titre provisionnel la somme de 4.948,81€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17/04/2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS [C] [F] et [L] [V] à s'acquitter de la dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 130€, et une dernière mensualité équivalente au solde, le premier versement devant intervenir dans un délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants avant le 15 de chaque mois et ce en plus des loyers et charges courants ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ;

DISONS que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

DANS LE CAS DE NON RESPECT DES DÉLAIS DE PAIEMENT OU D'UN IMPAYÉ DE LOYER, la clause résolutoire reprenant ses pleins et entiers effets ET LA RÉSILIATION DU BAIL ETANT CONSTATÉE : - AUTORISONS la SA [Z] MARSEILLE à faire procéder à l'expulsion de [C] [F] et [L] [V] et de tous occupants introduits de leur chef dans les lieux loués à savoir l’appartement n°13, étage 2, Les Jardins De Cavone, bâtiment A1, rue de la citerne - 20090 AJACCIO, au besoin avec le concours et l'assistance de la Force Publique, à défaut pour [C] [F] et [L] [V] de les avoir libérés dans les deux mois de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, - FIXONS, en ce cas l'indemnité d'occupation mensuelle à 645,83€ et CONDAMNONS provisoirement [C] [F] et [L] [V] à payer cette somme jusqu'à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTONS la SA [Z] MARSEILLE du surplus de ses demandes, et notamment celle formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS [C] [F] et [L] [V] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE