Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 25/02108 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P6F7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR:

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026 Affaire mise en deliberé au 18 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Mai 2026 par Sabine CORVAISIER, Président assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 21 mars 2023 et ayant pris effet le 31 mars 2023, la société française d’habitations économiques, ci-après désignée la société SFHE, a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 319,11 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 155,56 euros.

À la suite de plusieurs plaintes du voisinage, la société SFHE a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 février 2025 mis en demeure Monsieur [Z] [D] d’avoir à faire cesser les troubles du voisinage résultant des bruits excessifs émanant du logement.

Les bruits persistants, la société SFHE a, par courrier en date du 27 mars 2025, convoqué Monsieur [Z] [D] afin d’évoquer les faits signalés. Il ne s’est pas rendu au rendez vous.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, la société SFHE Monsieur [Z] [D] a délivré une sommation d’avoir à cesser toutes nuisances.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la société SFHE a fait assigner Monsieur [Z] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 2 février 2026, aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements du locataire à ses obligations, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, et le condamner au paiement de ladite indemnité d’occupation, le condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le condamner aux dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 16 mars 2026.

À cette audience, la société SFHE était représentée par son conseil, lequel a déposé le dossier. Elle a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance, auquel il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens.

Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement convoqué par le greffe, n’était ni présent, ni représenté.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail pour troubles de jouissance

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du Code civil devenu l'article 1227 du Code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir ; […] g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

En l’espèce, la société SFHE sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail signé avec Monsieur [Z] [D] pour manquements du locataire à ses obligations résultant de nuisances sonores.

Conformément aux dispositions de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des lieux loués sans créer à des colocataires ou à des tiers des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du Code civil devenu l'article 1227 du Code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société SFHE qu’une main courante a été déposée le 24 août 2023 par Madame [A] [R] et que plusieurs mains courantes ont été enregistrées le 18 mars 2025 à l'encontre de Monsieur [Z] [D] pour des troubles de la tranquillité du voisinage, à l'initiative de ses voisines, Madame [L] [H] et Madame [A] [I]. Elles indiquent que Monsieur [P] [D] se dispute et se bagarre avec sa compagne de manière récurrente. Elles précisent également que Monsieur [P] [D] ne cesse de bouger les meubles et de faire traîner les objets sur le sol et tape dans les murs. Elles mentionnent également qu’il crache dans le jardin de Madame [A] [I] et frappe régulièrement, la nuit, à la porte de Madame [L] [H]. Madame [A] [I] signale par ailleurs que la situation dure depuis deux ans.

La société SFHE produit également des attestations de 2 locataires de l'immeuble. Toutes les deux constatent que Monsieur [Z] [D] se dispute et se bat régulièrement avec sa compagne, chez lui et dans les parties communes. Elles indiquent que Monsieur [Z] [D] est régulièrement alcoolisé et qu’il est à l’origine de « beaucoup de bruit », notamment des cris, de grands coups dans les murs et les portes ainsi que de chutes d’objet sur le sol.

Eu égard aux témoignages se plaignant de Monsieur [Z] [D] et attestant de l’inquiétude que leur pose son comportement, aux mains courantes déposées ainsi qu’aux courriers de mise en demeure, de convocation et à la sommation d’avoir à cesser toutes nuisances, il y a lieu de constater que les troubles anormaux de voisinage sont avérés et qu’ils justifient donc la résiliation du contrat de bail à compter de la date de signification du présent jugement.

Monsieur [Z] [D] sera donc expulsé et condamné à une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [Z] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D], partie perdante, sera condamné à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

PRONONCE la résolution du bail signé le 21 mars 2023 et ayant pris effet le 31 mars 2023 entre la société SFHE et Monsieur [Z] [D] portant sur un logement situé [Adresse 4], à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [D] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, l'indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [Z] [D] devra payer à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à l'entière libération des lieux et CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] à payer à la société SFHE la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l'exécution provisoire.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.