Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la réalisation de travaux aux fins de mise en conformité du logement au regard des critères de décence

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00716 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ2Q

MINUTE N° : 26/927

[C] [Y] c/ [B] [X]

Copie certifiée conforme le :

à :

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCP PETIT MARCOT HOUILLON

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE [Adresse 1] [Localité 1]

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Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 20 MAI 2026 ;

Sous la Présidence de LLORET GARCIA Loïc, Juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de Versailles, délégué au Tribunal de proximité de Gonesse, assisté de Zakia SARTI, Greffière ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

Madame [C] [Y] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Marie-noël LYON de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocats au barreau de VAL D'OISE, avocats plaidant

DEMANDERESSE

ET

Monsieur [B] [X] [Adresse 3] [Localité 3]

non comparant

DÉFENDEUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Attendu que par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, signifié à l'étude, Mme [C] [Y] a fait assigner M. [B] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse ;

Attendu que Mme [Y] est locataire depuis le 19 mai 2015 d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 2], d'une superficie de 84,26 m², appartenant à M. [B] [X], moyennant un loyer mensuel de 790 euros ;

Attendu que Mme [Y] a constaté au fil du temps plusieurs désordres affectant le logement ; qu'elle s'est rapprochée de son assurance protection juridique, laquelle a mandaté le cabinet IXI aux fins de réalisation d'une expertise technique ; que l'expert s'est rendu sur les lieux le 13 mars 2024 ; que M. [X], bien que convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2024, ne s'est pas présenté à la réunion contradictoire et n'a fait aucun retour à l'expert ;

Attendu que le rapport d'expertise du cabinet IXI en date du 21 mars 2024 a mis en évidence les désordres suivants relevant de la responsabilité du bailleur : des radiateurs vétustes et insuffisants au séjour et à la chambre ne permettant pas un chauffage correct du logement et favorisant le développement de moisissures ; des moisissures sur l'encadrement d'une fenêtre du séjour et sur les vélux des escaliers ; un joint d'étanchéité défaillant et un mécanisme de store défaillant sur la fenêtre de chambre ; un vélux de chambre dont le joint d'étanchéité est quasi inexistant et le store défaillant, nécessitant le remplacement de l'équipement ; un éboulement de pierres du mur extérieur à l'arrière de la maison ; une façade dégradée avec présence importante de mousse et de crépi manquant en partie basse ;

Attendu que Mme [Y], par l'intermédiaire de son conseil, a adressé à M. [X] une mise en demeure par lettre recommandée du 26 juin 2024 de réaliser ces travaux dans un délai de deux mois ; que cette demande est restée vaine ; que la saisine du conciliateur de justice a également été infructueuse ;

Attendu que Mme [Y] sollicite la condamnation de M. [X] à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement tels que relevés dans le rapport IXI, sous astreinte de 200 euros par mois de retard, la réduction de son loyer de 50 % dans l'attente de la réalisation des travaux en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et la condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Attendu que M. [B] [X], bien que l'assignation ait été régulièrement signifiée à son domicile le 25 août 2025, le domicile étant certain, n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat ;

MOTIFS

Sur la nature de la décision

Attendu que l'assignation a été signifiée à l'étude le 25 août 2025, le domicile de M. [X] étant certain ainsi qu'il résulte des vérifications effectuées par le commissaire de justice instrumentaire ; que M. [X] n'a pas comparu à l'audience du 16 mars 2026 ; qu'en application des articles 473 et 474 du code de procédure civile, le présent jugement est réputé contradictoire ;

Sur l'obligation du bailleur et les désordres constatés

Attendu que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et de maintenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat en y effectuant toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

Attendu que l'article 20-1 de la même loi dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, le juge peut déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d'exécution, et réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu'à l'exécution de ces travaux ;

Attendu que le rapport d'expertise du cabinet IXI, établi après visite contradictoire le 13 mars 2024, constitue un élément de preuve suffisant pour établir l'existence et la nature des désordres affectant le logement ; que M. [X], régulièrement convoqué à la réunion d'expertise, ne s'y est pas présenté et n'a formulé aucune observation ; qu'il ne comparaît pas davantage à la présente instance et ne conteste donc pas les constatations de l'expert ;

Attendu qu'il résulte du rapport IXI que les désordres suivants incombent au bailleur et non au locataire : le remplacement des radiateurs du séjour et de la chambre, vétustes et insuffisants, ne permettant pas un chauffage adéquat du logement et favorisant le développement de moisissures ; le traitement des moisissures sur l'encadrement de la fenêtre du séjour et sur les vélux des escaliers, conséquence directe de l'insuffisance du chauffage ; la réparation du joint d'étanchéité et du mécanisme de store de la fenêtre de chambre ; le remplacement du vélux de chambre dont le joint d'étanchéité est quasi inexistant et le store défaillant ; la réfection du mur extérieur éboulé à l'arrière de la propriété ; le ravalement de la façade dégradée par la mousse et les manquements de crépi ;

Qu'en ne procédant pas à ces travaux malgré la mise en demeure du 26 juin 2024 et la tentative de conciliation, M. [X] manque à ses obligations légales de bailleur ; qu'il convient de le condamner à réaliser l'ensemble de ces travaux ;

Sur l'astreinte et le constat de bonne exécution

Attendu qu'afin de garantir l'effectivité de la présente décision et contraindre M. [X] à réaliser les travaux dans les meilleurs délais, il y a lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte de 200 euros par mois de retard à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

Attendu que la réalisation complète des travaux devra être constatée par acte de commissaire de justice, dressé aux frais de M. [X], afin de donner date certaine à l'achèvement des travaux et de permettre la liquidation éventuelle de l'astreinte ; que c'est à compter de la remise de ce procès-verbal de constat à Mme [Y] que l'astreinte cessera de courir ;

Sur la réduction du loyer

Attendu qu'en application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut réduire le montant du loyer jusqu'à l'exécution des travaux ordonnés ; que compte tenu du nombre et de la gravité des désordres affectant le logement, notamment l'insuffisance du chauffage, la présence de moisissures et la dégradation des menuiseries, qui altèrent significativement les conditions d'habitation sans toutefois rendre le logement totalement inhabitable, il y a lieu de réduire le montant du loyer de 50 % à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à la remise à Mme [Y] du procès-verbal de commissaire de justice constatant la réalisation complète des travaux ordonnés ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Attendu que l'équité commande de condamner M. [B] [X] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'il sera condamné aux entiers dépens de l'instance ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Loïc LLORET GARCIA, juge placé auprès du premier président de la cour d'appel, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Gonesse, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, exécutoire à titre provisoire de droit, en premier ressort :

CONDAMNONS M. [B] [X] à réaliser, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, les travaux suivants dans le logement situé [Adresse 2] :

– le remplacement des radiateurs du séjour et de la chambre ; – le traitement des moisissures sur l'encadrement de la fenêtre du séjour et sur les vélux des escaliers ; – la réparation du joint d'étanchéité et du mécanisme de store de la fenêtre de chambre ; – le remplacement du vélux de chambre ; – la réfection du mur extérieur éboulé à l'arrière de la propriété ; – le ravalement de la façade ;

DISONS qu'à défaut de réalisation de l'ensemble de ces travaux dans le délai imparti, M. [B] [X] sera redevable d'une astreinte de 200 euros par mois de retard supplémentaire ;

DISONS que la réalisation complète des travaux devra être constatée par acte de commissaire de justice dressé aux frais de M. [B] [X], et que c'est à compter de la remise de ce procès-verbal de constat à Mme [C] [Y] que l'astreinte cessera de courir ;

RÉDUISONS le montant du loyer dû par Mme [C] [Y] de 50 % à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à la remise à Mme [C] [Y] du procès-verbal de commissaire de justice constatant la réalisation complète des travaux ordonnés ;

CONDAMNONS M. [B] [X] à payer à Mme [C] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [B] [X] aux entiers dépens de l'instance.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection Zakia SARTI Loïc LLORET GARCIA