Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 26/00087 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G6EQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 30 AVRIL 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Q] [L] né le 27 Novembre 1954 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [J] [C], [B] [L] né le 30 Octobre 1987 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [H], [Z] [L] née le 10 Mai 1990 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître François CARRE, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [I] [A] né le 09 Mai 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [N] [T], [P] [E] né le 07 Janvier 1995 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 MARS 2026

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 30 AVRIL 2026

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2024, Monsieur [F] [L] a donné à bail à Monsieur [I] [A] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] (86), moyennant un loyer mensuel de 640 €.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [N] [E] s’est porté caution solidaire du locataire.

Le 24 octobre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Monsieur [I] [A] pour un montant en principal de 3 381 € au titre des loyers dus à cette date.

Par acte extrajudiciaire du 4 novembre 2025, le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [N] [E], ès qualité de caution.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L], ont fait assigner Monsieur [I] [A] et Monsieur [N] [E] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de Monsieur [I] [A] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Monsieur [N] [E] au paiement d'une provision d'un montant de 4 729 € au titre des loyers dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable ; - condamner solidairement Monsieur [I] [A] et Monsieur [N] [E] à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 mars 2026, Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 723 €.

Monsieur [I] [A] et Monsieur [N] [E] n’ont pas comparu, ayant été convoqués suivant acte signifié à l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, toutefois, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, laquelle est rappelée dans le commandement de payer.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 24 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 25 décembre 2025. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les conditions fixées au bail, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5 723 € au 17 mars 2026 incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mars 2026.

L’acte de cautionnement délivré par Monsieur [N] [E] n’est pas conforme à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que la caution n’a pas apposé elle-même la mention prévue par l'article 2297 du code civil, constituant ainsi une difficulté sérieuse s’opposant à la demande en référé.

Il n’y aura donc lieu à référé sur les demandes portées à son encontre.

Tant l’obligation que le montant de la somme due n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Monsieur [I] [A] à verser au bailleur une provision de 5 723 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [I] [A] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L] l’entière charge des frais qu’ils ont dû exposer dans le cadre de leur défense, de sorte que Monsieur [I] [A] sera condamné à leur verser la somme globale de 600 € au titre des frais irrépétibles.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent : DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes portées contre Monsieur [N] [E] ;

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L] ;

CONSTATONS à la date du 25 décembre 2025 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [F] [L] d’une part, bailleur, et Monsieur [I] [A] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [I] [A] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [I] [A] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [I] [A], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les conditions fixées au bail, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] à payer à Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L] une provision de 5 723 € (cinq mille sept cent vingt-trois euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 17 mars 2026, incluant l’indemnité de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’avril 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [I] [A] à payer à Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (640 €) révisable suivant les conditions fixées au bail, outre les charges récupérables qui seront à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] à payer à Monsieur [F] [L], Monsieur [J] [L] et Madame [R] [L] la somme globale de 600 € (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [A] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, mais à l'exception de la signification de ce commandement à la caution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS