Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 13 Mai 2026

N° R.G. : N° RG 25/03913 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZXVS

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. [A]

C/

S.D.C. du [Adresse 1] représenté par son syndic

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. [A] [Adresse 2] [Localité 2] représentée par Maître Abdelmajid BELLOUTI de la SELEURL SELARL BELLOUTI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0524

DEFENDERESSE

S.D.C. du [Adresse 1] représenté par son syndic Société NEXITY LAMY [Adresse 3] [Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente Carole GAYET, Juge Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Par acte délivré le 19 août 2024, la SCI [A] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et sollicite, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2258, 2261 et 2272 du code civil, de : "recevoir son présent exploit introductif d'instance la SCI [A], la déclarer recevable, bien fondé et y faisant droit, Juger que la prescription est acquise sur le cabanon dans la cour de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] jouxtant le lot 35 En conséquence : Juger que la SCI [A] est propriétaire du cabanon dans la cour de l'immeuble sis [Adresse 2] à Montrouge jouxtant le lot 35 Enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de créer un nouveau lot 36 affecté au local de cabanon et en attribuer la pleine propriété à la SCI [A] Annuler la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 4 juin 2024 portant sur la démolition du cabanon et portant atteinte au droit de propriété de la SCI [A] Dispenser la SCI [A] des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à verser à la SCI [A] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du CPC Le condamner aux entiers dépens."

Cité à personne morale, le syndicat des copropriétaires n'a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions du demandeur.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025 et la date de plaidoirie fixée au 03 mars 2026 date à laquelle l'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la prescription acquisitive et l'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 4 juin 2024

S'agissant de la demande d'annulation de la résolution attaquée, aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, «les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

En application de ces dispositions, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Par ailleurs, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

La prescription acquisitive est un mode d'acquisition de la propriété par l'effet de l'écoulement du temps et doit, pour être reconnue, répondre aux conditions fixées par les articles 2261 et 2272 du code civil.

Ainsi, aux termes des dispositions de l'article 2261 du code civil, «pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire» et de celle de l'article 2272 du même code que «le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Pour invoquer la prescription acquisitive de 10 ans, il est nécessaire d'être de bonne foi et en possession d’un juste titre, émanant d’un tiers n’étant pas le véritable propriétaire.

La bonne foi consiste ainsi en la croyance de l'acquéreur du bien, au moment de l'acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire et le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un acte translatif de propriété dont il ignore les vices, la mauvaise foi étant au contraire caractérisée quand le possesseur savait que le vendeur de la chose n'en était pas propriétaire.

Contrairement à la prescription décennale, l'acquisition de la prescription trentenaire ne nécessite pas que l'occupant soit de bonne foi mais la possession doit avoir été continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et réalisée à titre de propriétaire.

La possession permettant de prescrire par 30 ans doit ainsi être continue (c'est-à-dire exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture), paisible (l'appréhension du bien ne devant pas résulter d'une voie de fait ou de l'utilisation de la force ou de la violence), publique (c'est-à-dire connue de tous et non dissimulée), non équivoque (le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et doit être considéré par les tiers comme le véritable propriétaire, sans aucun doute) et enfin exercée à titre de propriétaire (le possesseur devant effectuer sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire).

Enfin, aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention;"

En l'espèce, la SCI [A] explique qu'elle est propriétaire des lots n°34 et 35 au sein de l'immeuble sus-visé ainsi que d'un cabanon jouxtant lesdits lots, et que l'ensemble est exploité par la SAS Trente Trois, dans le cadre d'une activité de restauration.

Elle indique toutefois que lors de la rédaction tant de l'état descriptif de division initial que de l'état modificatif, la mention de ce cabanon a été omise mais que l'acte de cession du fonds de commerce en fait cependant état au titre de la désignation des lieux loués. Elle précise que ce cabanon n'a jamais été utilisé par d'autres personnes ou copropriétaires que l'exploitant du fonds de commerce, de telle sorte qu'elle considère justifier avoir possédé de façon continue, non interrompue, paisible et non équivoque ce cabanon. Elle demande par conséquent au tribunal de juger que la prescription acquisitive est acquise, de lui attribuer la pleine propriété de ce cabanon et d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de créer un nouveau lot 36, attribué à ce cabanon, et de lui en conférer la pleine propriété.

Elle explique également que lors de l'assemblée générale du 04 juin 2024, a été votée une résolution n°14 décidant de la démolition de ce cabanon alors même qu'elle avait informé au préalable le syndic que ce local constituait une partie privative lui appartenant et qu'il était dès lors insusceptible de faire l'objet d'une démolition. Elle sollicite par conséquent l'annulation de cette résolution.

Au soutien de sa demande, la SCI [A] verse aux débats : -le descriptif de l'état de division modificatif en date du 28 mai 1996, -la cession du fonds de commerce intervenue entre M. et Mme [Z] et M. [P] le 30 juin 1989, -l'acte de constitution de la SCI [A] en date du 03 mai 1993, -l'attestation établie par M. [R], gérant de la société Patrisia ayant acquis la totalité de l'immeuble, aux termes de laquelle il explique qu'après avoir mis l'immeuble en copropriété, il a cédé la totalité des lots et précise que "le cabanon situé dans la cour était déjà existant et était déjà attribué à l'exploitant du fonds de commerce du rez-de-chaussée à savoir Monsieur [P] initialement puis Madame [P]." -la mise en demeure adressée le 22 juillet 2024 par le conseil de la SCI [A] au syndic le mettant en demeure, ainsi que le syndicat des copropriétaires, de ne pas démolir ni apporter de modification au cabanon, -la convocation à l'assemblée générale du 04 juin 2024.

La SCI [A] ne produit ainsi aucune pièce justifiant qu'elle loue, comme elle le soutient, le cabanon, dont elle revendique la propriété. La SCI [A] ne justifie donc d'aucune possession sur ce local et doit par conséquent être déboutée de ses demandes portant sur la reconnaissance de la prescription acquisitive et sur la création d'un nouveau lot.

De ce fait, elle est également déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 04 juin 2024, étant en tout état de cause relevé qu'elle ne produit aucune pièce justifiant qu'elle est propriétaire des lots n°34 et 35 pas plus que le procès-verbal de l'assemblée générale attaquée, seule la convocation étant versée aux débats, de telle sorte que le tribunal n'est pas en mesure de vérifier les conditions d'application de l'article 42 précité, s'agissant tant du sort du vote de la résolution contestée que de la qualité de copropriétaire et d'opposant de la SCI [A].

Il convient par conséquent de la débouter de l'intégralité de ses demandes.

Sur les autres demandes

Les dépens de l'instance sont mis à la charge de la SCI [A], partie perdante, et elle est de ce fait déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

L'exécution provisoire de la décision est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI [A] de l'intégralité de ses demandes ;

Laisse les dépens de l'instance à la charge de la SCI [A] ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,