Action en contestation de congé et/ou demande de renouvellement de bail

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 24/04640 - N° Portalis DBYB-W-B7I-OYD7 Pôle Civil section 2

Date : 12 Mai 2026 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [I] [F], activité artisanale en nom propre, sous l’enseigne “[I] Beauté” née le 06 Avril 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Alexandre BEZAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. LES CAMELIAS, enregistrée au RCS de [Localité 1] sous le n° 343 728 135, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL Juge unique

assistée de Tlidja MESSAOUDI greffière lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière lors de la mise à disposition

DEBATS : en audience publique du 05 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au14 Mai 2026 avancé au12 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 12 Mai 2026

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2016, la S.A.S. les camélias a donné à bail commercial à Mme [I] [F] un local consistant en “un rez-de-chaussée du lot n°27 bis” pour une surface totale de 74 m2, au sein de l’espace commercial des [Localité 3] du soleil. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2016. Toutefois, le local effectivement attribué à Mme [I] [F], pour l’enseigne “[I] Beauté” est situé au premier étage de la galerie commerciale : sa situation est qualifiée de dangereuse par une commission de sécurité, diligentée par la préfecture de l’Hérault, ensuite de sa visite effectuée le 1er juillet 2021, et qui a abouti à un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation, l’établissement du preneur présentant un niveau de sécurité insuffisant.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, Mme [I] [F] a notamment sollicité la résiliation du bail commercial au motif des manquements du bailleur,

Le 2 février 2024, la S.A.S. les camélias a fait signifier à Mme [I] [F] un commandement de payer portant sur la somme de 18 357,32 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er mars 2024, au visa notamment des “code civil, code de commerce, code de la construction et de l’habitation,” Mme [I] [F] a assigné la S.A.S. les camélias devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins ∘ à titre principal, qu’il constate que le commandement de payer délivré le 2 février 2024 par la société Les Camélias est dépourvu de bien-fondé et de l’annuler et de juger en conséquence que la clause résolutoire du bail commercial conclu entre les parties n’a pas été acquise et que le bail commercial est toujours applicable, ∘ à titre subsidiaire, qu’il lui accorde un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes dues et de juger que les effets de la clause résolutoire du bail commercial sont suspendus, ∘ en tout état de cause, qu’il condamne la S.A.S. les camélias à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’assignation a été délivrée le 1er mars 2025, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, à la S.A.S. les camélias qui n’a toutefois pas constitué avocat.

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments de Mme [I] [F] à son assignation valant dernières conclusions.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 5 mars 2026 et la décision a été mise en délibéré au14 Mai 2026 avancé au12 Mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé des demandes de Mme [I] [F]

L’article CO 35, -en vigueur depuis le 15 août 1980-, de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public ([Localité 4]), relatif au conception des dégagements qui doivent permettre une évacuation rapide et sûre de l'établissement, mentionne en son paragraphe 4 que “Les portes des locaux accessibles au public donnant sur des dégagements en cul-de-sac ne doivent pas être à plus de 10 mètres du débouché de ce cul-de-sac.” En l’espèce, il résulte d’une part des pièces versées aux débats que le bail conclu le 25 novembre 2016 désigne un local commercial du lot n° 27 bis situé au rez-de-chaussée de la galerie commerciale, alors que le local effectivement remis au preneur, Mme [I] [F], est situé à l’étage de la galerie commerciale et correspond à une mezzanine issue d'une division non autorisée : ces discordances caractérisent les manquements de la S.A.S. les camélias à son obligation de délivrance conforme. D’autre part et surtout, il ressort du rapport de la commission de sécurité du 1er juillet 2021 que la création du lot n° 27 bis n'a pas été autorisée et que la situation de ce local est caractérisée par une issue en cul-de-sac excédant la longueur réglementaire de 10 mètres, de sorte que la poursuite de l'exploitation a fait l'objet d'un avis défavorable de la commission en raison d'un niveau de sécurité insuffisant. Une telle situation établit que les lieux loués ne sont pas délivrés dans un état permettant leur exploitation normale et licite, conformément à leur destination contractuelle. Ces manquements à l’obligation essentielle de délivrance conforme du bailleur, étaient d'une gravité suffisante pour justifier que Mme [I] [F] oppose à la S.A.S. les camélias l'exception d'inexécution et conteste les sommes réclamées au titre du commandement de payer délivré le 2 février 2024. En outre, la S.A.S. les camélias n’a pas estimé devoir répondre aux arguments de la requérante et s’expliquer : il n'est pas justifié, au vu des pièces produites, du bien-fondé de l'intégralité des charges et accessoires réclamés, faute de justificatifs suffisants. Il s'ensuit que le commandement de payer litigieux est dépourvu de cause suffisante et ne peut produire effet. La clause résolutoire visée à cet acte n'a, dès lors, pas été acquise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La S.A.S. les camélias qui succombe est condamnée aux dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [F] les frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par mise à disposition du jugement réputé contradictoire au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

ANNULE le commandement de payer délivré le 2 février 2024 à Mme [I] [F] par la S.A.S. les camélias,

DIT n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial afférent au local consistant en “un rez de chaussée du lot n°27 bis” pour une surface totale de 74 m2, au sein de l’espace commercial des [Localité 3] du soleil,

DÉBOUTE Mme [I] [F] de ses plus amples demandes,

CONDAMNE la S.A.S. les camélias aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE la S.A.S. les camélias à payer à Mme [I] [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 12 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.