Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00297 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C5PJ DÉCISION : CONTRADICTOIRE Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE [Localité 1] DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Z], né le 25 Janvier 1975 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Christine MARCHE, avocat au barreau de TULLE, substituée par Me Mylène ORLIAGUET, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Aysun BAGGUL, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Me Marche, Me Baggul le 05/05/2026

Organisme UDAF DE LA [Localité 3], es qualité de tuteur de Monsieur [J] [S], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Me Aysun BAGGUL, avocat au barreau de BRIVE

DÉBATS : Audience publique du 31 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé à effet au 08 février 2024, Monsieur [M] [Z] a donné en location à Monsieur [J] [S] un logement meublé situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 315 euros, outre la somme de 25 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 03 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à cesser les troubles dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, Monsieur [M] [Z] a fait assigner Monsieur [J] [S] représenté par son tuteur l’UDAF DE LA CORREZE devant ce tribunal, auquel il demande de : - constater l’acquisition de la clause de non respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des lieux, - ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur et de tout occupant des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner le défendeur à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale sur le fondement de l’article 1760 du code civil, - condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner le défendeur aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et des frais d’exécution.

L’affaire a été entendue à l’audience du 31 mars 2026.

Monsieur [M] [Z], représenté par son avocat, se rapporte aux conclusions qu’il dépose et forme les demandes ci-dessus rappelées. Il actualise sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1.500 euros.

Représenté par son avocat, Monsieur [J] [S], représenté par son tuteur, l’UDAF DE LA [Localité 3], se rapporte aux conclusions qu’il dépose et demande de : Vu l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - constater que la clause de non respect par le locataire de son obligation d’user paisblement des lieux n’est pas acquise, - constater par conséquent que l’expulsion ne peut être ordonnée, - débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [M] [Z] ne sollicite pas le prononcé de la résiliation du contrat mais sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat en sa page 6.

Cette clause résolutoire ainsi rédigée : “le présent contrat de location sera résilié de plein droit [...] dès lors qu’une décision de justice passée en force de chose jugée constate le non respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage”.

Il appartient par conséquent à Monsieur [M] [Z] de produire une condamnation définitive du locataire pour trouble de voisinage à l’appui de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [Z] ne produit aucune condamnation définitive du locataire pour trouble de voisinage.

Alors que la clause résolutoire ne fait pas la moindre allusion à un commandement de cesser les troubles, Monsieur [M] [Z] produit un tel commandement délivré au locataire par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025 d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois. Ce commandement est inopérant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que cette clause n’exige pas un commandement resté infructueux mais une décision de justice passée en force de chose jugée constatant le non respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage. A titre de simple remarque s’agissant de ce commandement inopérant, il convient d’observer que les seules pièces que produit Monsieur [M] [Z] sont un courriel du 26 février 2025, une lettre du 13 mars 2025 et deux déclarations de main courante du 19 mars 2025, qu’aucune pièce n’est postérieure au 03 avril 2025 et qu’en conséquence la poursuite de troubles postérieurs au commandement n’est pas établie de telle sorte que, dans l’hypothèse où la clause avait exigé un commandement, elle n’aurait pas été acquise.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [M] [Z], qui a fait le choix de ne pas demander le prononcé de la résiliation du contrat mais de demander l’acquisition de la clause résolutoire, ne produit pas la décision de justice passée en force de chose jugée qui constate le non respect par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage telle qu’exigée par la clause résolutoire. Sa demande est en conséquence rejetée.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [Z] est débouté de sa demande.

Sur les dépens

Monsieur [M] [Z] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [M] [Z] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal. avons signé et scellé les présentes