Autres demandes relatives au bail à construction ou à l'emphytéose

COUR D'APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 2] 4ème Chambre

N° RG 22/02403 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LNA5

N° minute : ORDONNANCE D’INCIDENT DU 7 MAI 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET DÉFENDERESSE A L’INCIDENT DÉFENDEURS AU PRINCIPAL ET DEMANDEURS A L’INCIDENT Madame [B] [U], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal Et Monsieur [V] [P], demeurant [Adresse 3] Et Monsieur [K] [Q], demeurant [Adresse 4] Tous représentés par Me Paul LE GALL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Olivier LAMBERT, Juge chargé de la Mise en Etat de la procédure, assisté de Sétrilah MOHAMED, Greffier,

Vu les articles 455, 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces du dossier de la procédure,

A l’audience d’incidents du 19 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025 prorogé au 07 Mai 2026 ;

Grosse délivrée le : à : Me Paul-victor BONAN Me Paul LE GALL - 241

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l'assignation introductive d'instance du 4 et 8 avril 2022 à laquelle il est renvoyé pour l'exposé des moyens et des prétentions ;

[B] [U] sollicite de voir : ORDONNER que la SCI [Y], solidairement ou à défaut in solidum avec Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [Q] étant les sous bailleurs de la SCI [Y], doit procéder aux formalités de publication du”second “ bail emphytéotique le 16 février 2015 (pièce n°4), dans le mois suivant la signification de la décision a intervenir, et ce, sous astreinte de 200 € par jour une fois ce délai dépassé. ORDONNER que la SCI [Y], solidairement ou à défaut in solidum avec Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [Q] étant les sous bailleurs de la SCI [Y], doit rétablir l’accès à la parcelle [Cadastre 1] au profit de Madame [U], dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 € par jour une fois ce délai dépassé. ORDONNER que la SCI [Y], solidairement ou a défaut in solidum avec Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [Q] étant les sous bailleurs de la SCI [Y], doit procéder à l’installation du raccordement de Peau, de l’électricité et à la fosse septique concernant la parcelle [Cadastre 1] au profit de Madame [U], dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 € par jour une fois ce délai dépassé. CONDAMNER la SCI [Y], solidairement ou à défaut in solidum avec Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [Q] étant les sous bailleurs de la Sci [Y], a payer à Madame [U] la somme de 21.000 €, comptes arrêtés au mois de février 2022, correspondant a son préjudice de jouissance depuis le mois de février 2015. CONDAMNER, la SCI [Y], solidairement ou a défaut in solidum avec Monsieur [V] [P] et Monsieur [K] [Q] étant les sous bailleurs de la SCI [Y], a payer a Madame [U] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions d'incident notifiées par RPVA et auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI [Y], [V] [P] et [K] [Q] ont saisi le juge de mise en état ;

Dans ses dernières conclusions d'incident n°3 notifiées par RPVA et auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI [Y], [V] [P] et [K] [Q] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les articles 73, 75, 789 du Code de Procédure civile, Vu les articles L 411-3 et L 491-1 du Code rural et de la pêche maritime, Vu les conclusions d’incident déposées par la SCI [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q], - Juger que le juge de la mise en état est compétent pour trancher l’exception d’incompétence soulevée par la SCI [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q] ; - Juger que le bail conclu entre la SCI [Y], Madame [U], Monsieur [P] et Monsieur [Q] est sous le régime de l’article L 411-3 du Code rural ; - Juger qu’en application des articles L 411-3 et L491-1 du code rural et de la jurisprudence de la Cour de cassation, le présent litige portant sur ce bail rural relève de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon ; - Constater que la SCI [Y] Monsieur [P] et Monsieur [Q] sollicitent que le tribunal judiciaire de céans soit déclaré incompétent au profit du Tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon ;

En conséquence, - Prononcer l’incompétence du Tribunal judiciaire de Toulon au profit du Tribunal paritaire des baux ruraux de Toulon ; - Débouter Madame [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner Madame [U] à payer une somme de 2.000 Euros à la société [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Dans ses dernières conclusions d'incident n°2, notifiées par RPVA, et auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, [B] [U] sollicite du juge de la mise en état de : Se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de la SCI [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q]. À TITRE SUBSIDIAIRE Débouter la SCI [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q] de toutes leurs demandes, fins et conclusions Retenir la compétence du Tribunal Judiciaire de TOULON pour statuer sur les demandes de Madame [U]. EN TOUT ÉTAT DE CAUSE Condamner in solidum la SCI [Y], Monsieur [P] et Monsieur [Q] à payer à Madame [U] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Sur l’exception de compétence

L’article 789 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, immédiatement applicable aux instances en cours, énonce que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ; 2° Allouer une provision pour le procès ; 3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; 4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées; 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...).

Aux termes de l’article 81 du code de procédure civile, lorsque le juge estime l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Dans tous les autres cas, le juge qui se déclare incompétent désigne la juridiction qu’il estime compétente. Cette désignation s’impose aux parties et au juge de renvoi.

En premier lieu, le juge de la mise en état est tenu de statuer sur l’exception de compétence même si pour cela il doit, comme en l’espèce, analyser les termes d’un contrat de bail et se prononcer in fine sur la nature dudit contrat pour déterminer la juridiction compétente.

Il est constant que deux contrats ayant le même intitulé soit “contrat de bail de petites parcelles” ont été conclus le même jour entre les parties, soit le 26 février 2015, et portant sur la même parcelle n° [Cadastre 1], d’une contenance de 521 mètres carrés : - Le « premier bail », prévoyant : - Un droit au bail de 21.000 € (Article 22) - Un loyer annuel de 280 € (Article 20) - Le « second bail », prévoyant : - Un article 19 « EDF », ajouté au précédent bail - Un droit au bail de 25.000 € (Article 23) - Un loyer annuel de 80 € (Article 21)

Les deux contrats dont s’agit sont qualifiés de baux ruraux : “il est conclu entre les parties un bail rural de petite parcelle à usage de terrain de loisirs soumis aux dispositions, que le bailleur et le preneur s’obligent à exécuter et à accomplir, de l’article L 411-3 du code rural” est-il mentionné en page 2 des deux contrats.

Les parties ont ainsi entendu qualifier leurs engagements réciproques en bail rural.

En outre, il est expressement stipulé dans ces contrats que les parties déclarent que le présent bail est dérogatoire au statut du fermage par application de l’article L.411-3 du code rural. Les conditions à cette dérogation sont que la parcelle ne doit pas dépasser une superficie maximale et que la parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole.

En première page des deux contrats, il est mentionné que les conditions à cette dérogation sont remplies de sorte que le bail conclu entre les parties bénéficie de la dérogation prévue à l’article L.411-3 suscité, qui permet de placer les deux baux dans le cadre d’un bail rural sans exploitation agricole.

Aux termes de l'article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l'application des titres 1er à VI et VIII du présent code.

Selon l'article L. 411-1 du même code, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole est régie par le statut du fermage.

Si l'article L. 411-3 permet de déroger, sous certaines conditions, à certaines dispositions du statut du fermage pour les baux portant sur de petites parcelles, les contestations relatives aux baux conclus sous le régime dérogatoire de l'article L. 411-3 ne relèvent pas moins de la compétence exclusive du tribunal paritaire, peu important à cet égard l'absence d'indivisibilité avec un autre bail soumis à l'ensemble du statut du fermage et ne bénéficiant pas des mêmes dérogations.

En conséquence, les parties ont souhaité soumettre les deux contrats en cause au statut des baux ruraux, nonobstant leur durée, de sorte que ces contrats relèvent de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux.

Sur les frais irrépétibles et dépens

Les demandes liées aux dépens comme aux frais irrépétibles seront jugées en même temps que le fond, il convient donc de les réserver.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire en premier ressort,

CONSTATONS l’incompétence de la présente juridiction.

DÉSIGNONS le tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON compétent pour en connaître.

DISONS que le greffe de ce tribunal transmettra le présent dossier au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de TOULON.

RÉSERVONS les autres demandes.

DISONS que les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de la procédure au fond.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT