Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ARRAS [Adresse 1] [Localité 1]

N° RG 25/01066 - N° Portalis DBZZ-W-B7J-FA2D

JUGEMENT 04 Mai 2026 Minute

S.C.I. [A] [R] ET CIE

C/

[C] [X] [H]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique du 27 Février 2026, sous la présidence de Mme Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Gaetan DELETTREZ, greffier lors des débats,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 Mai 2026 ;

ENTRE :

S.C.I. [A] [R] ET CIE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nadir LASRI, avocat au barreau d'ARRAS

ET :

Mme [C] [X] [H], demeurant [Adresse 3] représentée par Me LACHEVRE avocat au barreau d'ARRAS, substitué par Me LE GENTIL Antoine avocat au barreau d'ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 4 mars 2024, la SCI [A] [R] ET CIE a donné à bail à Mme [C] [X] [H] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 890,00 euros révisable annuellement et 30,00 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [A] [R] ET CIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Mme [C] [X] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] par un acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 décembre 2025, renvoyée à celle du 27 février 2026.

A cette audience, la SCI [A] [R] ET CIE - représentée par son conseil - demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Mme [C] [X] [H]  ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 15 140,00 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la décision, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d'une somme de 1 500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.

La SCI [A] [R] ET CIE est opposée à la demande de délais de paiement en l'absence de reprise des paiements et compte tenu de l'importance de la dette locative.

Mme [C] [X] [H] , représentée par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois en règlement de l'arriéré en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] par la voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [A] [R] ET CIE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d'un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 4 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2025, pour la somme en principal de 7 780,00 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 août 2025.

L’expulsion de Mme [C] [X] [H] sera ordonnée, en conséquence.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SCI [A] [R] ET CIE produit un décompte démontrant que Mme [C] [X] [H] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 15 140,00 euros à la date du 27 février 2026.

Mme [C] [X] [H] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l'absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [C] [X] [H] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 15 140,00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [C] [X] [H] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. [...]"

L'article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l'audience et des pièces versées au dossier que la locataire n'a pas d'emploi rémunéré et vit seule avec ses 4 enfants à charge. Elle perçoit des prestations sociales et familiales pour un montant total de 2 029,11 euros, comprenant notamment le RSA de 777,45 euros et des allocations familiales de 689,13 euros.

Aucun règlement n'a été effectué depuis le commandement de payer.

Mme [C] [X] [H] n'ayant pas repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [X] [H] , partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité et la situation financière fragile du débiteur justifient de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mars 2024 entre la SCI [A] [R] ET CIE et Mme [C] [X] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 août 2025 ;

DEBOUTE Mme [C] [X] [H] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [X] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [X] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [A] [R] ET CIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Mme [C] [X] [H] à verser à la SCI [A] [R] ET CIE la somme de 15 140,00 euros au titre de la dette locative et de l'indemnité d'occupation (décompte arrêté au 27 février 2026, incluant loyers, charges et indemnités d'occupation), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [C] [X] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [C] [X] [H] à verser au SCI [A] [R] ET CIE une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 28 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI [A] [R] ET CIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [X] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,