Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :07/05/2026 à : Mme. [E] [O]

Copie exécutoire délivrée le :07/05/2026 à : Me. [X] [I]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11006 N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCO

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mai 2026

DEMANDERESSE S.C.I. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître David NABETH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0025

DÉFENDERESSE Madame [O] [L] [E], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 mars 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 07 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/11006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 20 mai 2021, avec effet au 27 mai 2021, la S.C.I. [N] PAUL a donné à bail à Mme [O] [L] [E] un appartement à usage d'habitation, comprenant également une cave et un emplacement de parking, situé [Adresse 3].

Par exploit de commissaire de justice du 2 octobre 2023, un congé valant offre de vente pour un montant de 1 300 000 a été signifié à Mme [O] [L] [E] à effet du 26 mai 2024.

Le 29 novembre 2023, Mme [O] [L] [E] a indiqué qu'elle souhaitait faire l'acquisition de l'immeuble à un prix inférieur de l'offre.

Par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2024, la S.C.I. [N] PAUL a signifié à Mme [O] [L] [E] un nouveau droit de préemption pour un montant de 1 200 000 euros.

Le 5 juin 2024, Mme [O] [L] [E] indiquer qu'elle souhaitait acquérir le bien au prix de 1 150 000 euros.

Par courrier du 17 juin 2024, la S.C.I. [N] PAUL a accepté l'offre. Un notaire a été chargé de préparer une promesse de vente.

Selon procès-verbal des délibérations à l'assemblée générale du 26 septembre 2024 la S.C.I. [N] PAUL a autorisé la vente du bien immobilier au profit de la locataire pour un montant de 1 150 000 euros.

Par courrier du 4 septembre 2025, Mme [O] [L] [E] a sollicité un délai supplémentaire de six mois pour obtenir un prêt.

Aucune promesse de vente n'ayant pu être réalisée, par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, la S.C.I. [N] PAUL a assigné Mme [O] [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé. Elle sollicite, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 15 I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution de : - constater la validité du congé pour vendre valant offre de vente le 2 octobre 2023 à effet au 26 mai 2024 à minuit, -constater l'absence d'acceptation de l'offre par Mme [O] [L] [E], En conséquence : -constater que la locataire est sans droit ni titre depuis le 26 mai 2024 à minuit, -ordonner à Mme [O] [L] [E], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; -à défaut, autoriser la S.C.I. [N] PAUL à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [L] [E], de ses biens ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs s'il y a lieu, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articlesL433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamnerMme [O] [L] [E], au paiement d'une astreinte définitive 200 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; -condamner Mme [O] [L] [E], au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 janvier 2026 à laquelle elle a été renvoyée à l'audience du 24 mars 2026, un protocole d'accord étant envisagé. Décision du 07 mai 2026 PCP JCP référé - N° RG 25/11006 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCO

A l'audience du 24 mars 2026, la S.C.I. [N] PAUL , représentée par son conseil, fait valoir que le protocole d'accord n'a pu aboutir. Elle soutient que la locataire a laissé entendre son souhait d'acheter mais n'a jamais laissé l'accès à son domicile pour réaliser les constats techniques obligatoires à toute vente immobilière. Selon la demanderesse, il s'agitssait de manœuvres dilatoires afin de pouvoir se maintenir dans les locaux. La locataire n'ayant pas trouvé de financement pour honorer l'accord, elle demande au tribunal de faire droit à son acte introductif d'instance.

Régulièrement assignée à personne, Mme [O] [L] [E], n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon le 1er alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu'il incombe à celui qui s'en prétend victime de démontrer.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d'expulsion.

Si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, il lui appartient en revanche, d’examiner, si avec l’évidence requise en référé, si un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l'occupation du bien loué, après la date d'effet d'un congé, n'est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses.

Sur la validité du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l'espèce, le bail consenti à Mme [O] [L] [E] le 20 mai 2021 à effet du 27 mai 2021 pour une durée de trois ans, a expiré le 26 mai 2024.

Le congé du bailleur signifié le 2 octobre 2023, avec effet au 26 mai 2024 donc au moins six mois avant l’expiration du bail, en exposant les termes de la vente des lieux loués, avec la consistance de ceux-ci et le prix proposé de 1 300 000 euros et reproduisant les 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 a été régulièrement délivré.

Par courrier du 5 juin 2024, Mme [O] [L] [E] a fait valoir qu'elle souhaitait acheter le bien pour un montant de 1 150 000 euros.

Selon procès-verbal des délibérations à l'assemblée générale du 26 septembre 2024 la S.C.I. [N] PAUL a autorisé la vente du bien immobilier au profit de la locataire pour un montant de 1 150 000 euros.

Si Mme [O] [L] [E] a manifesté son intention d’acquérir le bien, il n’est justifié d’aucune réalisation de la vente dans les délais de deux mois, ou de quatre mois en cas de recours à un prêt, prévus par ce texte, de sorte que son acceptation de l’offre de vente est devenue nulle de plein droit et qu’elle est, corrélativement, déchue de tout titre d’occupation.

La SCI [N] PAUL fait état de pourparlers et d’un protocole d’accord relatif à cette vente, mais n’en verse aucune pièce au débat, et ne démontre pas l’existence d’un écrit signé prorogeant le droit d’occupation de Mme [O] [L] [E] au delà des délais légaux.

Dans ces conditions, et Mme [O] [L] [E] n’ayant pas comparu ni été représentée pour soutenir l’existence d’un titre ou d’un accord contraire, il n’apparaît pas de contestation sérieuse quant à l’absence de droit d’occupation de cette dernière depuis le 27 mai 2024.

Son maintien dans les lieux constitue une occupation sans droit ni titre du bien d’autrui et, partant, un trouble manifestement illicite.

Les contraintes attachées à la procédure d’expulsion telle qu’organisée par les articles L. 411 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et notamment l’obligation de signifier un commandement d’avoir à quitter les lieux faisant courir un délai de deux mois avant toute expulsion forcée, suffisent à assurer un juste équilibre entre les intérêts en présence, de sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte financière. La SCI [N] PAUL ne formule enfin aucune demande au titre d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef

Sur le sort des meubles

S'agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, qui permettent d'en régler le sort et il n'y a pas lieu de prévoir d'autres dispositions.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [L] [E] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI [N] PAUL les frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Mme [O] [L] [E] par la S.C.I. [N] PAUL d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 20 mai 2021 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], 1er étage gauche (lots n° 7 et 29) sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 26 mai 2024 à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [O] [L] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [O] [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. [N] PAUL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNONS Mme [O] [L] [E] à verser à la S.C.I. [N] PAUL la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [O] [L] [E] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 mai 2026

la Greffière, la Juge,