Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/06694 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLDB

N° MINUTE :

Assignation du : 27 Mars 2023

JUGEMENT rendu le 07 Mai 2026 DEMANDEUR

Monsieur [I] [V] [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître François-Baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K035

DÉFENDEURS

S.A. SOCIETE GENERALE [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Maître Caroline MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0208

Monsieur [Q] [P] [A] [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Maître Gwénaëlle LE VERDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0837 et Maître Béatrice FUSENIG, avocat au barreau de GUADELOUPE, avocat plaidant

S.E.L.A.S. GRAF NOTAIRES [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848 Décision du 07 Mai 2026 2ème chambre N° RG 23/06694 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZLDB

S.A.R.L. ABD GESTION [Adresse 5] [Localité 6]

représentée par Maître Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1467

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président Madame Laure BERNARD, Vice-Président Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière.

DEBATS

A l’audience collégiale du 12 Mars 2026, tenue publiquement, Monsieur Jérôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort

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FAITS ET PROCÉDURE

Par compromis sous seing privé du 20 mai 2021, [Q] [A] a promis de vendre à [I] [V] qui a promis d’acquérir un appartement et trois caves sis à [Localité 7] dépendant d’une copropriété dont le syndic est la société ABD Gestion.

Afin de financer son acquisition, [I] [V] a souscrit un prêt auprès de la Société Générale.

Par arrêté du 1er juillet 2021, le préfet de Seine [Localité 8] a fait injonction au syndicat des copropriétaires de supprimer l’accessibilité au plomb se trouvant dans les peintures des parties communes.

Par arrêté du 12 juillet 2021, le maire de [Localité 7] a fait injonction au syndicat des copropriétaires de: mettre en sécurité la cour de l’immeuble voisin exposé à la chute de gravats en provenance du mur pignon de la copropriété,reprendre ce mur pour empêcher toute instabilité dans un délai de 10 jours. Le 15 octobre 2021, la vente a été reçue en la forme authentique par la société Graf Notaires.

Le 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné le syndicat à verser une somme de 13.593,61 euros à deux copropriétaires.

Par actes de commissaire de justice des 27 mars, 7 et 11 avril 2023, [I] [V] a assigné [Q] [A], les sociétés Graf Notaires et Abd Gestion et la Société Générale devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, de: prononcer la nullité de la vente,condamner [Q] [A] à lui restituer le prix de 235.000 euros outre les intérêts légaux à compter du 15 octobre 2021,condamner in solidum [Q] [A] et les sociétés Abd Gestion et Graf Notaires à l’indemniser de:son préjudice moral à hauteur de 30.000 euros,son préjudice de frais d’acquisition à hauteur de 18.000 euros,son préjudice de travaux de rénovation à hauteur de 25.484 euros,son préjudice de dépense pour des travaux de toiture en exécution de l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 consécutif à à hauteur de 15.406 eurosson préjudice de contribution au paiement de la condamnation prononcée contre le syndicat par le tribunal judiciaire de Bobigny à hauteur de 1.067,90 euros,son préjudice « du fait du paiement des échéances d’emprunt jusqu’à la nullité de la vente »son préjudice pour « toutes sommes pouvant être dues à la banque ou tout autre tiers en conséquence de l’annulation de la vente »,subsidiairement,condamner in solidum les mêmes à lui verser une indemnité de 100.000 euros en réparation de sa perte de chance d’acquérir à un prix inférieur, d’économiser les frais notariés et bancaires et d’économiser le coût du procès.condamner in solidum [Q] [A] et les société Abd Gestion et Graf Notaires à lui verser une somme de 10.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, [Q] [A] demande au tribunal de: rejeter les demandes,condamner [I] [V] à lui verser une somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, la société Abd Gestion sollicite: le rejet des demandes, l’écart de l’exécution provisoire,la condamnation de [I] [V] à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la société Graf Notaires prie le tribunal de: rejeter les demandes,écarter l’exécution provisoire,condamner [I] [V] à lui verser une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024, la Société Générale: s’en rapporte à justice,sollicite la condamnation de tout succombant à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 12 mars 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions d’[I] [V] notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024;

Vu les conclusions de [Q] [A] notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024;

Vu les conclusions de la société Abd Gestion notifiées par voie électronique le 8 avril 2025;

Vu les conclusions de la société Graf Notaires notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024;

Vu les conclusions de la Société Générale notifiées par voie électronique le 29 juillet 2024;

1°) Sur la nullité de la vente

1.1°) Sur la nullité pour dol

[I] [V] fait valoir: que [Q] [A] avait connaissance de l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 qui a pour cause des chutes de matériaux survenue le 26 avril 2021, soit avant même la signature du compromis,qu’il connaissait aussi l’existence de la procédure judiciaire opposant le syndicat à deux copropriétaires ayant conduit à la condamnation du premier par jugement du 21 avril 2022,qu’en s’abstenant de révéler ces informations lors de la conclusion de l’acte notarié, il a commis un dol par réticence,que la vente est donc nulle,qu’il est indifférent que le compromis de vente ait été conclu avant les dissimulations reprochées car les dispositions relatives au vice du consentement ont pour vocation de protéger l’acquéreur en cas de dissimulation jusqu’à la conclusion de l’acte authentique de vente, qu’il suffit donc que la dissimulation soit antérieure à la vente authentique. Sur ce, l’article 1589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

Il résulte des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil que lorsque l’un des cocontractants dissimule intentionnellement à l’autre une information dont il sait que la révélation aurait été de nature à l’empêcher de contracter ou à le convaincre de contracter à des conditions substantiellement différentes, le contrat ainsi conclu est nul pour dol.

C’est au jour de formation de l’acte litigieux qu’il convient de se placer pour apprécier l’existence d’un dol.

En l’espèce, l’acte reçu par les notaires le 15 octobre 2021 n’a opéré que réitération authentique de la vente intervenue préalablement sous seing privé le 20 mai 2021.

C’est donc au 20 mai 2021, jour de formation du contrat de vente, qu’il convient de se placer pour déterminer l’existence d’un dol et non pas au jour de réitération authentique de l’acte.

Par suite, des dissimulations intervenues entre la conclusion de la vente et sa réitération sont indifférentes quant à la validité de l’acte, étant observé que les dispositions relatives au vice caché ne tendent qu’à protéger le consentement des parties jusqu’à la conclusion de l’acte sans nullement pouvoir s’appliquer à son exécution.

En premier lieu, l’arrêté municipal a été adopté au mois de juillet 2021, soit postérieurement à la formation de la vente. Il ne peut donc être reproché au vendeur de l’avoir dissimulé lors de la vente.

Si cet arrêté fait mention du signalement le 21 avril 2021 par la copropriété voisine de la chute de matériau en provenance de la copropriété dont dépend le bien vendu, soit d’un désordre apparu avant la vente, il n’est pas pour autant prouvé qu’au jour de formation du contrat, [Q] [A] avait été informé de la situation.

Par suite, il ne peut lui être reproché d’avoir intentionnellement dissimulé à [I] [V] le désordre dont était affectée la copropriété, faute de preuve de connaissance préalable de la situation par [Q] [A].

En second lieu, il n’est pas établi que [Q] [A] avait connaissance de la procédure opposant la copropriété à deux copropriétaires et s’étant achevée par la condamnation de la première.

Aucune réticence n’est donc établie.

De plus, à supposer le litige connu de [Q] [A], il demeurerait que, la contribution du lot vendu à la condamnation prononcée contre le syndicat étant de l’ordre de 1.000 euros alors que le prix de vente convenu était de 235.000 euros, [I] [V], même informé de ce surcoût à venir n’aurait pas renoncé à la vente et l’aurait conclu à des conditions peu différentes de celles acceptées par lui. La dissimulation alléguée ne peut donc être constitutive d’un dol.

En définitive, aucun des dols allégués ne peut être retenu.

1.2°) Sur la nullité pour vice caché

[I] [V] expose: que la présence de plomb dans les peintures des parties communes est un vice caché,que [Q] [A] ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de la garantie des vices cachés puisqu’il connaissait le vice lors de la conclusion de la vente. Sur ce, il résulte des articles 1128 et 1178 du code civil qu’est nul le contrat dont les conditions de formation ne sont pas réunies et qu’est valablement formé le contrat dont le contenu est licite et certain et auquel les parties ont consenti alors qu’elles étaient capables de contracter.

L’existence d’un vice de la chose vendue relève de l’exécution défectueuse de la vente et non pas de sa formation.

D’ailleurs, la garantie des vices cachés n’ouvre à la victime qu’une action estimatoire, rédhibitoire ou indemnitaire et nullement une action en nullité.

Ainsi, le moyen tiré d’un vice caché invoqué par [I] [V] à l’appui de sa demande en nullité est inopérant.

Par suite, sa demande en nullité ne saurait prospérer au titre de la garantie des vices cachés.

3°) Sur l’obligation précontractuelle d’information

[I] [V] indique: que l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 et l’existence d’une procédure judiciaire opposant le syndicat à deux copropriétaires lui ont été dissimulés,qu’informé, il aurait obtenu une diminution de prix ou n’aurait pas contracté,qu’en conséquence, il a subi divers préjudices. Les griefs au titre du manquement à l’obligation précontractuelle d’information recoupent ceux invoqués au soutien du dol.

Pour les motifs exposés en 1.1, il n’est pas établi que [Q] [A] disposait au jour de formation de la vente des informations prétendument dissimulées par lui.

La demande indemnitaire ne saurait donc prospérer.

4°) Sur la responsabilité de la société Abd Gestion

Au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 5 de la loi n° 67–223, [I] [V] fait valoir: que la société Abd Gestion n’a pas mentionné sur l’état daté l’existence de la procédure judiciaire opposant le syndicat à deux copropriétaires et l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 commettant ainsi une faute,qu’informé, il n’aurait pas acquis, qu’en conséquence de la faute de la société Abd Gestion, il a subi les préjudices suivants:préjudice moral à hauteur de 30.000 euros,préjudice de frais d’acquisition à hauteur de 18.000 euros,préjudice de travaux de rénovation à hauteur de 25.484 euros,préjudice de dépense pour des travaux de toiture en exécution de l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 consécutif à à hauteur de 15.406 eurospréjudice de contribution au paiement de la condamnation prononcée contre le syndicat par le tribunal judiciaire de Bobigny à hauteur de 1.067,90 euros,préjudice « du fait du paiement des échéances d’emprunt jusqu’à la nullité de la vente »préjudice pour « toutes sommes pouvant être dues à la banque ou tout autre tiers en conséquence de l’annulation de la vente »,subsidiairement, préjudice à hauteur de 100.000 euros de perte de chance d’acquérir à un prix inférieur, d’économiser les frais notariés et bancaires et d’économiser le coût du procès,qu’il est indifférent que le compromis fut conclu avant les dissimulations reprochées car il n’existe pas de droit à la dissimulation d’information déterminante. Sur ce, l’article 1240 du code civil oblige l’auteur d’une faute à en réparer les conséquences dommageables. Sa responsabilité suppose outre une faute et un dommage l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, les manquements reprochés à la société Abd Gestion sont postérieurs au 20 mai 2021, jour de conclusion de la vente.

Par ailleurs, les préjudices dont se plaint [I] [V] sont consécutifs à son acquisition et à sa qualité de copropriétaire.

Ainsi, les préjudices invoqués sont tous acquis au jour de conclusion de la vente et ne peuvent donc être la conséquence d’éventuelles fautes de la société Abd Gestion intervenue entre la conclusions de la vente et sa réitération authentique.

La demande doit donc être rejetée.

5°) Sur la responsabilité de la société Graf Notaires

[I] [V] fait valoir: que le notaire a manqué à son devoir de vérification en mentionnant à l’acte un domicile pour [Q] [A] qu’il savait être faux car situé au lieu du bien vendu,qu’il a commis une seconde faute en mentionnant à l’acte l’arrêté préfectoral du 1er juillet 2021 de façon trompeuse uniquement sous l’angle de la contribution aux travaux à voter pour mettre fin au danger sanitaire et de façon erronée en stipulant que les travaux nécessaires concernent des canalisations sur cour alors qu’ils portent sur les peintures des parties commune,qu’informé, il n’aurait pas acquis et aurait ainsi éviter les préjudices dont il réclame réparation. Sur ce, pour les motifs exposés en 4°, la demande indemnitaire formée contre la société Graf Notaires doit être rejetée, les fautes éventuelles du notaire étant postérieures à la conclusion de la vente.

6°) Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

[I] [V] succombant dans la présente instance, il y a lieu de le condamner à verser à [Q] [A] et aux sociétés Abd Gestion et Graf Notaires une indemnité de 3.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de laisser à la Société Générale la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Déboute [I] [V] de ses demandes tendant à: prononcer la nullité de la vente,condamner [Q] [A] à lui restituer le prix de 235.000 euros outre les intérêts légaux à compter du 15 octobre 2021,condamner in solidum [Q] [A] et les sociétés Abd Gestion et Graf Notaires à l’indemniser de:son préjudice moral à hauteur de 30.000 euros,son préjudice de frais d’acquisition à hauteur de 18.000 euros,son préjudice de travaux de rénovation à hauteur de 25.484 euros,son préjudice de dépense pour des travaux de toiture en exécution de l’arrêté municipal du 12 juillet 2021 consécutif à à hauteur de 15.406 eurosson préjudice de contribution au paiement de la condamnation prononcée contre le syndicat par le tribunal judiciaire de Bobigny à hauteur de 1.067,90 euros,son préjudice « du fait du paiement des échéances d’emprunt jusqu’à la nullité de la vente »son préjudice pour « toutes sommes pouvant être dues à la banque ou tout autre tiers en conséquence de l’annulation de la vente »,condamner in solidum les mêmes à lui verser une indemnité de 100.000 euros en réparation de sa perte de chance d’acquérir à un prix inférieur, d’économiser les frais notariés et bancaires et d’économiser le coût du procès.condamner in solidum [Q] [A] et les société Abd Gestion et Graf Notaires à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamne [I] [V] à verser à [Q] [A] une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne [I] [V] à verser à la société Abd Gestion une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la société Abd Gestion de sa demande tendant à: écarter l’exécution provisoire; Condamne [I] [V] à verser à la société Graf Notaiees une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute la société Graf Notaires de sa demande tendant à: écarter l’exécution provisoire; Déboute la Société Générale de sa demande tendant à: la condamnation de tout succombant à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Condamne [I] [V] aux dépens et accorde à [J] [X] le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT