Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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Loyers commerciaux

N° RG 26/00371 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXDG

N° MINUTE : 1

Assignation du : 11 Décembre 2025

Jugement en fixation

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[1] Expéditions exécutoires délivrées le : 7 mai 2026 à Me SCHMITT

JUGEMENT rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Z] [H] [K] [Adresse 1]

Madame [R] [K] [Adresse 2] [Localité 2]

représentés par Maître Fabrice SCHMITT de la SELEURL CABINET SCHMITT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0021

DEFENDERESSE

S.A.R.L. 2 BIS CAFE [Adresse 3] [Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 05 Février 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire en premier ressort

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 05 avril et 13 juillet 2019, madame [R] [L] veuve [K], mesdames [B] et [X] [K] ainsi que monsieur [O] [K] ont consenti à la S.A.R.L. 2 BIS CAFÉ le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2018 se terminant le 31 décembre 2026 et moyennant un loyer annuel de 48 000 € HC et HT.

Par lettre en date du 23 janvier 2024, envoyée en recommandé avec accusé de réception (date de réception illisible), les bailleurs ont sollicité la révision du loyer à compter du 1er janvier 2024 à la somme annuelle de 57 517 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mai 2025, les bailleurs notifié à la locataire un mémoire demandant la fixation du loyer révisé à la somme de 55 349,90 € par an à compter du 1er janvier 2024.

Par acte du 11 décembre 2025, madame [R] [L] veuve [K], mesdames [B] et [X] [K] ainsi que monsieur [O] [K] ont assigné la S.A.R.L. 2 [Adresse 5] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS, sollicitant : -la fixation du loyer révisé à compter du 1er janvier 2024 à 55 349,90 € HT et HC par an, -la condamnation de la locataire au paiement des intérêts de droit sur les arriérés de loyer à compter du 1er janvier 2025 et la capitalisation de ceux dus depuis plus d'un an, -l'exécution provisoire de la décision à intervenir, -la condamnation de la locataire à leur payer une somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

La défenderesse, bien que régulèrement assignée, n'a pas comparu.

L’affaire est venue à l'audience du 05 février 2026 et mise en délibéré au 07 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article L.145-37 du code de commerce, les loyers des baux soumis au régime des baux commerciaux prévus par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce peut être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L.145-38 et L.145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d'état.

L'article L.145-38 du même code dispose que : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.  La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.  Par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. V. art. R. 145-6. — V. C. mon. fin., art. L. 112-2, App., vo Banque et financement de l'entreprise.  En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

La loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 a par ailleurs plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux pour les petites et moyennes entreprises (PME) jusqu'au premier trimestre 2023, plafonnement prolongé jusqu'au 31 mars 2024 par une loi du 07 juillet 2023 ; elle s'applique donc aux indices du deuxième trimestre 2022 au premier trimestre 2024 inclus.

La période de variation indiciaire doit correspondre à la durée écoulée entre la date initiale du bail et celle de la révision. L'indice d'arrivée est celui publié à la date d'effet de la demande de révision.

En l'espèce, les bailleurs font valoir que le loyer révisé, à effet du 1er janvier 2024, doit être fixé à un montant annuel HT et HC de 55 349,90 €.

La clause de révision du prix du loyer du bail conclu entre les parties prévoit que l'indice de base à prendre en considération est celui du deuxième trimestre de l'année 2017, fixé à 110.

Dès lors, l'indice à prendre en considération pour la révision est celle du deuxième trimestre de l'année précédent la demande de révision.

Néanmoins, en prenant en compte l'évolution du loyer au vu de l'indice ILC du deuxième trimestre 2023, pour une révision en janvier 2024, l'on aboutit à un loyer dont l'augmentation annuelle entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024 est supérieur à 3,5% l'an : 48 000 € (loyer à la prise d'effet du bail) x 131,81 (indice ILC du deuxième trimestre 2023: durée écoulée de six années) ÷ 110 (indice ILC du deuxième trimestre 2017 ) soit : 48 000 € x 131,81 110 =57 517,09 €.

Or, en limitant l'augmentation annuelle à 3,5% entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, le loyer est fixé de la façon suivante : 1er janvier 2022 : 51 669,72 € (48 000 € x 118,41 (indice 2ème trimestre 2021) ÷ 110 (indice 2ème trimestre 2017)1er janvier 2023 : 51 669,72 + 3,5% = 53 478,16 €1er janvier 2024 : 53 478,16 € + 3,5% = 55 349,90 € Il apparaît dès lors que la demande de fixation du loyer révisé à la somme de 55 349,90 € par an, hors taxes et hors charges, est justifiée et d'y faire droit.

En revanche, cette révision est applicable à compter de la demande du 23 janvier 2024 et non à compter du 1er janvier 2024.

Conformément à l'article 1231-6 du code civil, le différentiel entre les loyers payés et les loyers effectivement dus depuis le renouvellement du bail portera, à compter du 11 décembre 2025 (date de l'assignation devant le juge des loyers), intérêts au taux légal à compter de chaque date d'exigibilité.

En vertu de l'article 1343-2 du même code, les intérêts produits seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an.

Enfin, les circonstances de la cause commandent de condamner la défenderesse aux dépens de l'instance mais de rejeter la demande des bailleurs au titre de leurs frais irrépétibles.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

FIXE, à compter du 23 janvier 2024, le montant du loyer révisé du bail entre madame [R] [L] veuve [K], mesdames [B] et [X] [K] ainsi que monsieur [O] [K], d'une part, et la S.A.R.L. [Adresse 6], d'autre part, portant sur des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], à la somme de cinquante-cinq mille trois cent quarante-neuf euros et quatre-vingt-dix centimes (55 349,90 €) par an, hors taxes et hors charges ;

DIT que le différentiel entre les loyers payés et les loyers effectivement dus depuis le 23 janvier 2024 portera intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2025 et à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance pour celles qui sont postérieures à cette date ;

DIT que les intérêts produits seront capitalisés dès lors qu'ils seront dus depuis plus d'un an ;

CONDAMNE la S.A.R.L. 2 BIS CAFÉ aux dépens de l'instance ;

REJETTE la demande de madame [R] [L] veuve [K], de mesdames [B] et [X] [K] ainsi que de monsieur [O] [K] en application de l'article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente M. PLURIEL L. FONTENELLA