Baux d'habitation - Demande du locataire ou de l'ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 Mai 2026

MINUTE : 25/00525

N° RG 26/02287 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4XPH Chambre 8/Section 3

Rendu par Madame COSNARD Julie, Juge chargé de l'exécution, statuant à Juge Unique. Assistée de Madame HALIFA Zaia, Greffière,

DEMANDEUR

Monsieur [P] [A] [R] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Me Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - 258

ET

DEFENDEUR

SAS O’REAL ESTATE [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me Abdoulaye CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - PB 230

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Madame COSNARD, juge de l’exécution, Assistée de Madame HALIFA, Greffière.

L'affaire a été plaidée le 16 Avril 2026, et mise en délibéré au 07 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 20 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a adjugé à la société O'Real Estate le bien appartenant à Monsieur [U] [E] situé [Adresse 1] à Sevran (93).

Le 17 novembre 2025, la société O'Real Estate a fait délivrer à Monsieur [P] [A] [R], occupant des lieux, un commandement de quitter les lieux

C'est dans ce contexte que, par requête du 26 février 2026, Monsieur [P] [A] [R] a saisi le juge de l'exécution de la juridiction de céans afin que leur soit accordé, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, un délai de 12 mois pour libérer les lieux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 avril 2026..

À cette audience, Monsieur [P] [A] [R], représenté par son conseil, demande au juge de l'exécution de : – à titre principal, annuler le commandement de quitter les lieux du 17 novembre 2025, – à titre subsidiaire, leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Il soutient que le jugement d'adjudication ne vaut pas titre d'expulsion à son égard, car son bail, conclu antérieurement à la saisie, est opposable à l'adjudicataire, qui en avait d'ailleurs connaissance avant la vente. Subsidiairement, il fait part de ses difficultés à se reloger.

En défense, la société O'Real Estate, représentée par son conseil, demande au juge de l'exécution de rejeter l'ensemble des demandes.

Elle indique que le bail ne lui est pas opposable, car il n'a pas été produit avant l'adjudication, Monsieur [P] [A] [R] ayant refusé de le communiquer à l'huissier ayant réalisé le procès-verbal de description. S'agissant de la demande subsidiaire, elle estime que l'occupant ne justifie d'aucun motif de délai.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

Selon l'article L322-13 de ce code, le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.

L'article R322-64 du même code précise que, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

Enfin, aux termes de l'article L321-4 de ce code, les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

En l'espèce, par jugement du 20 mai 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a adjugé à la société O'Real Estate le bien appartenant à Monsieur [U] [E], débiteur saisi.

Dès lors, la société O'Real Estate peut, à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés, mettre à exécution le titre d'expulsion dont elle dispose à l'encontre de Monsieur [U] [E] et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Il n'est pas contesté que Monsieur [P] [A] [R] est occupant du chef du débiteur saisi. En revanche, Monsieur [P] [A] [R] soutient être titulaire d'un bail opposable à l'adjudicataire.

Il ressort en effet du contrat de bail produit, corroboré par l'attestation de paiement de l'allocation logement et par les quittances de loyer des années 2021 à 2025, que Monsieur [U] [E] a donné à bail les lieux litigieux à Monsieur [P] [A] [R], par acte sous seing privé du 1er janvier 2020.

Ce bail est ainsi antérieur au commandement de payer valant saisie immobilière du 23 octobre 2023. L'adjudicataire en avait connaissance, dès lors qu'il est indiqué dans le procès-verbal de description (page 34) que Monsieur [P] [A] [R] est « le locataire en titre », sans qu'il ne soit nécessaire qu'une copie du bail figure dans le cahier des conditions de vente.

Dès lors, le bail de Monsieur [P] [A] [R], antérieur à la saisie et connu de l'adjudicataire, est opposable à celui-ci. En conséquence, la société O'Real Estate ne dispose d'aucun titre d'expulsion à l'encontre de Monsieur [P] [A] [R] et il convient d'annuler le commandement de quitter les lieux litigieux.

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société O'Real Estate, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement public, contradictoire, et en premier ressort :

ANNULE le commandement de quitter les lieux du 17 novembre 2025 ;

CONDAMNE la société O'Real Estate aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 3] le 7 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L'EXÉCUTION