Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

N° RG 25/07161 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NYS7

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [U] [Adresse 1] [Localité 1]

[U] Civil N° RG 25/07161 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NYS7

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes à Maître DIETRICH; Me METZGER

le

Le Greffier

Me Alexandre DIETRICH Me Xavier METZGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

5 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [C] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Alexandre DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [I] [Adresse 3] [Localité 3] représenté par Me Xavier METZGER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [S] [R] [Adresse 3] [Localité 3] représentée par Me Xavier METZGER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS : A l'audience publique du 10 Mars 2026

JUGEMENT Contradictoire rendu en dernier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 20 juillet 2020, M. [M] [C] a donné à bail à M. [Y] [I] et Mme [S] [R] un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 850 euros. Un dépôt de garantie de 850 euros a été versé.

Le bail a pris fin le 27 décembre 2023, suite au congé délivré par les locataires le 28 septembre 2023. Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le jour de la remise des clés.

Selon exploit de commissaire de justice en date du 6 août 2025, M. [M] [C] a fait assigner M. [Y] [I] et Mme [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau aux fins de les voir condamnés in solidum au paiement des sommes suivantes : - 722,08 euros au titre des charges d’eau impayées, - 198 euros au titre des impayés de loyers, - 2 858,85 euros, déduction faite du dépôt de garantie, au titre des travaux de rénovation, - 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les travaux, M. [C] met en compte trois dégradations principales : - la porte de la chambre 1, notée comme « manquante » au constat de sortie, le bailleur considérant qu'il s'agit d'une soustraction d'un élément d'équipement du logement, - les sols en bois (salon et chambre 4), M. [C] invoquant des parquets « fortement noircis » et dégradés, dépassant selon lui l'usure normale, nécessitant une réfection complète (ponçage et vitrification) sur 28 m² - la fenêtre du salon, M. [C] faisant état d’un montant métallique désolidarisé et d'un mécanisme de fermeture endommagé.

Pour chiffrer ces travaux, il produit deux devis : - devis n°1 Menuiserie Haeussler : 3 241,70 € TTC (remplacement de la porte : 958,10 € TTC. ; remise en état des parquets (ponçage et 3 couches de vitrificateur) : 2 283,60 € TTC) Ce devis ne chiffre pas la réparation de la fenêtre. - devis n°2 Crot Charpentes : 4 176,00 € TTC (Porte intérieure : 840 € TTC ; Parquet (Sols) : 720 € TTC ; Fenêtre du salon : 360 € TTC ; Main-d'œuvre globale (3 jours) : 2 160 € TTC ; déplacement 96 € TTC )

M. [C] a réalisé une moyenne des devis : (3 241,70 € + 4 176,00 €) / 2 = 3 708,85 € et imputé le dépôt de garantie de 850 € pour réclamer le reliquat de 2 858,85 €.

Les défendeurs ont constitué avocat le 4 septembre 2025, et selon conclusions du 26 septembre 2025 tendent au débouté des demandes principales, et sollicitent à titre reconventionnel la condamnation de M. [C] à leur payer les sommes :

- de 850 euros au titre du dépôt de garantie, - et de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [B] concluent au débouté, arguant que l'excès de consommation d'eau est dû à une fuite du ballon d'eau chaude non réparée par le bailleur. Ils contestent les dégradations, invoquant l'usure normale et l'état initial du logement, la porte manquante étant par ailleurs remisée dans une grange dont l’accès leur a été retiré en cours de bail. À titre reconventionnel, ils réclament la restitution du dépôt de garantie (850 euros) et 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 10 mars 2026, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS

1. Sur les impayés de loyer et charges d'eau

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Selon l’article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Le contrat de bail stipule que le loyer est payable d'avance le 20 de chaque mois. Le bail ayant pris fin le 27 décembre 2023, le prorata du 20 au 27 décembre est dû, les défendeurs ne produisant aucune preuve de paiement pour cette période, soit (850 € / 30 jours) x 7 jours = 198,33 euros, montant ramené à 198,00 euros suivant la demande du bailleur.

Concernant l'eau, les relevés de compteurs indiquent une consommation de 368,825 m3 sur la période locative, représentant la somme de 722,08 euros. Le volume relevé et le tarif appliqué sont justifiés et non contestés.

En défense, les preneurs invoquent l'existence d'une fuite persistante sur le ballon d'eau chaude, signalée dès le début du bail, et soutiennent qu'une part importante de la consommation facturée ne leur est pas imputable.

Il ressort des pièces produites, et notamment du procès-verbal de constat de sortie du 27 décembre 2023, que l'officier ministériel a relevé la présence d'un "seau en plastique placé sous le chauffe-eau contenant un fond d'eau". Ce constat matériel, réalisé plus de trois ans après l'entrée dans les lieux, confirme de manière indiscutable la persistance d'une fuite sur cet équipement, conduisant nécessairement à un surconsommation d’eau.

Compte tenu de ces éléments, il apparaît inéquitable de laisser l’intégralité de la surconsommation à la charge des seuls locataires alors que le bailleur a laissé perdurer un équipement défectueux durant plus de trois ans.

En conséquence, il y a lieu de fixer à 30 % la part de la consommation d'eau totale restant à la charge définitive du bailleur au titre de son manquement à son obligation d'entretien. Les défendeurs seront donc solidairement condamnés à payer au demandeur la somme de 505,46 euros (soit 722,08 € x 70 %) au titre de l'arriéré de charges d'eau.

2. Sur les réparations locatives

Au terme de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; Il est tenu en outre de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ; Une liste indicative des réparations locatives est fixée par l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987, qui les définit en son article 1er comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

2.1 Sur la porte de la chambre 1 :

S'il est constant que la porte a été déposée, les défendeurs soutiennent qu'elle a été entreposée dans la grange, local dont le bailleur a repris l'usage exclusif en cours de bail.

Le bail et l'état des lieux d'entrée ne mentionnent pas explicitement la « grange » comme une partie privative, la mention « arrière grange privatif » ne désignant que la zone de jardin située au-delà du bâtiment.

Toutefois, il ressort des débats et des témoignages produits que les locataires ont été autorisés, au moins tacitement en début de bail, à y entreposer des éléments. Le bailleur, en reprenant l'accès total à ce bâtiment sans justifier d'avoir proposé une modalité d'accès aux locataires pour récupérer leurs effets, a lui-même rendu impossible la récupération de cet accessoire par les locataires au moment de leur départ. Le bailleur ne peut donc reprocher aux preneurs la non-restitution d'un objet dont il détient lui-même les clés et l'accès exclusif depuis la reprise de possession du local.

La demande d'indemnisation à ce titre sera rejetée.

2.2 Sur la fenêtre du salon :

S'agissant du défaut de fixation et du montant métallique désolidarisé de la fenêtre du salon, il convient de relever que l'état des lieux d'entrée du 20 juillet 2020 se bornait à la mention laconique « bon état » pour l'ensemble des menuiseries, sans qu'aucun test de manipulation des mécanismes d'ouverture ou examen des fixations n'ait été consigné.

À l'inverse, le procès-verbal de constat de sortie, dressé par officier ministériel le 27 décembre 2023, révèle une désolidarisation du montant qui, par sa nature structurelle, ne peut être raisonnablement imputée à un usage anormal ou à une dégradation volontaire des locataires durant les trois années d'occupation.

L'absence de traces de choc ou de forçage manifeste sur le cadre corrobore l'hypothèse d'une rupture de fixation due à la fatigue des matériaux ou à un défaut de pose originel qui s'est révélé avec le temps.

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de démontrer que la dégradation est le fait des locataires. En l'espèce, le doute sur l'antériorité du vice doit bénéficier aux preneurs, dès lors qu'un défaut de pose originel ou une usure normale de structure ne saurait être qualifiée de dégradation locative.

En conséquence, ce poste de réparation sera rejeté.

2.3 Sur le parquet :

Il est observé, à l'examen des clichés photographiques, que si les parquets présentent un ternissement et un noircissement par endroits, ces désordres résultent pour partie d'une usure normale et d'une décoloration naturelle liées à l'ancienneté du matériau.

Toutefois, le constat de sortie fait également apparaître des marques d'usage localisées (taches ou rayures) qui excèdent la seule usure normale et sont imputables aux preneurs.

Pour autant, le bailleur ne saurait prétendre au financement intégral d'une remise à neuf de parquets anciens. Il convient de tenir compte de la vétusté manifeste du support et de limiter la réparation aux seuls dommages imputables aux locataires.

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnisation due par les consorts [B] à 30 % du montant du devis le plus modéré (Devis Crot), soit la somme de 441,60 euros, selon le calcul suivant : * parquet (sols) : 720 € TTC * main d’oeuvre dédiée au parquet : 720 euros TTC (soit 2 160 € / 3) * frais de déplacement : 32 euros TTC (soit 96 € / 3) * total de référence pour le parquet : 1 472 euros TTC * application de la décote de 70 % : 1 472 euros x 30 % = 441,60 euros.

3. Sur le dépôt de garantie et le décompte final

Les postes suivants ont été retenus à la charge des consorts [B] : - Prorata de loyer (décembre 2023) : 198 € - Charges d'eau : 505,46 € - Réparations locatives : 441,60 €

Soit un total de 1 145,06 €, dont il y a lieu de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 850,00 euros, de sorte que le solde définitif à leur charge s’élève à 295,06 euros, qu’ils seront solidairement condamnés à payer à M. [C], avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

4. Sur le caractère exécutoire

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

5. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile

Les consorts [B] succombant à la présente instance, ils seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Compte tenu de l’issue et du contexte du présent litige, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [I] et Mme [S] [R] à payer à M. [M] [C] la somme de 295,06 euros au titre du solde locatif, avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] et Mme [S] [R] aux entiers dépens de la présente instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, juge et greffier, avons signé le présent jugement.

Le greffier, Le juge