Revendication d'un bien immobilier

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 26/00050 - N° Portalis DB3J-W-B7K-G6CD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 06 Mai 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à : -Me COTTET -Me GROUSSEAU -service des expertises (X3)

S.A. NOVIA dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1] représentée par Me Xavier COTTET avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

S.C.I. [X] dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Johnny-Johan GROUSSEAU avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. DE SAINT [F] dont le siège social est sis [Adresse 3] non constituée

S.C.I. BLOSSAC INVEST dont le siège social est [Adresse 4] [Localité 2] [Localité 3]. non constituée

Monsieur [Z] [Y] demeurant [Adresse 5] non constitué

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6] dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 4] [Adresse 8] non constituée

Monsieur [F] [C] demeurant [Adresse 9] représenté par Me Johnny-Johan GROUSSEAU avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 04 Mars 2026. Délibéré du 15 Avril 2026, prorogé au 06 Mai

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 13 juillet 2023, la SEM Habitat du ays Chatelleraudais devenue SA NOVIA a acquis un immeuble situé [Adresse 10], et [Adresse 11], parcelles CT [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 5] auprès de la SARL JADIMO.

L'acquisition de cet immeuble s'inscrit dans un projet tendant à la réhabilitation de l'ensemble immobilier dans le cadre du programme national « Action cœur de ville».

Un permis de construire a été délivré par arrêté municipal du 30 juin 2025, pour la réhabilitation et l'extension de l'immeuble situé [Adresse 12]. Les travaux comprendront un curage intérieur lourd, des travaux de démolition partielle, un terrassement en cœur d'îlot, la création d'ouvrages verticaux, des reprises structurelles localisées, des interventions sur les murs mitoyens et une réhabilitation des façades notamment [Adresse 12].

Par actes de commissaire de justice signifiés selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile les 12 et 13 février 2026, la SA NOVIA a assigné la SCI [X], Monsieur [Z] [Y] et la SCI BLOSSAC INVEST et, par actes signifiés à personne les 13 et 17 février 2026, Monsieur [F] [C] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice signifié à personne habilitée le17 février 2026, la SA NOVIA a assigné la SCI de SAINT [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Par mention au dossier, les procédures RG n°26/00050 et RG n°26/00053 ont été jointes sous le RG n°26/00050 à l'audience du 26 février 2026.

Aux termes de ses conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2026, la SA NOVIA sollicite qu'une mesure d'expertise judiciaire préventive soit ordonnée. Elle se prévaut des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile pour affirmer qu'elle dispose d'un intérêt légitime et actuel à voir constater initialement l'état des immeubles riverains dès lors qu'aux vues de l'ampleur des travaux, de leur proximité avec des immeubles anciens et mitoyens, des désordres pourraient apparaître.

S'agissant de la mission de l'expert elle précise que celui-ci aura pour mission de se faire communiquer par les parties tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment les plans, études techniques, autorisations administratives et documents relatifs aux immeubles riverains ; convoquer les propriétaires riverains ; préciser le périmètre exact des immeubles examinés; se rendre sur place et visiter de manière contradictoire, les immeubles voisins du projet, tant dans leurs parties communes que privatives ; décrire avec précision pour chaque immeuble la nature des constructions, les fondations visibles ou connues, les murs porteurs et murs mitoyens, les planchers, les façades, les toitures et charpentes, les caves, les sous-sols et vides sanitaires, les réseaux apparents; localiser les fissures, lézardes et microfissures, les déformations, flèches, affaissements, les traces d'humidité ou d'infiltration, les désordres structures ou non structurels, les défauts d'entretien ou pathologies existantes ; établir pour chaque immeuble une fiche descriptive d'état sanitaire ; réaliser un reportage photographique détaillé et daté ; procéder si nécessaire à des relevés de fissures, à des mesures d'ouverture, à des niveaux altimétriques simples ; prendre connaissance du projet immobilier notamment, de la nature des travaux de démolition partielle, des reprises structurelles, de l'arase de murs en limite séparative, de la création de cage d'ascenseur et d'escalier au cœur de la parcelle, des travaux de façade ; de décrire sommairement les techniques constructives lorsqu'elles sont connues ; dire si les travaux projetés sont susceptibles d'affecter la stabilité, l'intégrité ou l'étanchéité des immeubles riverains et qualifier leur degrés de vulnérabilité ; formuler le cas échéant toute recommandation utile ; dire si un suivi en cours de chantier parait utile ; déposer un rapport écrit enfin dire que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur technique après autorisation du magistrat ; fixer le délai de dépôt et dire que les opérations seront contradictoires.

Enfin, elle demande à avancer les frais de ladite expertise et que les dépens soient réservés.

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 26 février 2026, Monsieur [R] [C] et la SCI [X] soutiennent qu'ils n'entendent pas s'opposer à la mesure d'expertise sollicitée, avec les réserves et protestations d'usage, avec la condition, s'agissant de Monsieur [F] [C] que l'erreur concernant l'affectation de la propriété de la parcelle CT [Cadastre 3] soit rectifiée. En effet cette dernière relève de sa propriété, elle n'appartient pas contrairement à ce qui a été indiqué au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES.

Enfin, ils demandent qu'il soit statué ce que de droit sur la consignation à valoir sur la rémunération à intervenir de l'expert judiciaire commis et à tout besoin que soit précisé que l'expert commis aura la faculté de s'adjoindre tout sapiteur de son choix s'il le juge utile.

Monsieur [Z] [Y], la SCI BLOSSAC INVEST, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6] ainsi que la SCI DE SAINT [F] n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [Z] [Y], la SCI BLOSSAC INVEST, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6] ainsi que la SCI DE SAINT [F] n'ont pas constitué avocat bien que régulièrement assignés respectivement selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile les 12 et 13 février 2026 et à personne les 13 et 17 février 2026. La décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire conformément à l'article 474 du code de procédure civile.

Sur la demande d'expertise préventive

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile,

« S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

La SA NOVIA rapporte la preuve, par la production d'une annexe technique, notamment de l'arrêté du permis de construire du 30 juin 2025 (pièce n°4 du demandeur), du plan de situation (pièce n°5 du demandeur) et du dossier établi par un cabinet d'architecture du 26 novembre 2025 (pièce n°8) de l'ampleur conséquente des travaux qui vont être réalisés sur la parcelle cadastrée section CT numéro [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Elle explique que, avant que les travaux de démolition et de construction ne débutent, il convient de procéder à titre préventif à l'examen des immeubles et voies avoisinants afin de protéger les droits de l'ensemble des propriétaires en cas de difficultés lors de l'exécution desdits travaux.

Dès lors, il existe un motif légitime à l'organisation d'une mesure d'instruction à l'égard des propriétaires des parcelles voisines.

Si Monsieur [F] [C] et la SCI [X] reconnaissent être propriétaires de parcelles voisines et ne pas s'opposer à l'expertise, la SA NOVIA ne justifie pas que les autres personnes assignées seraient propriétaires de parcelles voisines.

Dès lors il existe un motif légitime à cette expertise uniquement à l'égard de Monsieur [R] [C] et de la SCI [X]. La demande sera rejetée à l'égard des autres parties.

Une mesure d'expertise sera donc ordonnée au contradictoire de Monsieur [F] [C] et de la SCI [X] aux frais avancés par la SA NOVIA, selon la mission définie au dispositif qui ne comprendra que des missions de constatation, seule mission possible en référé préventif l'expert ne pouvant par ailleurs être chargé d'aucune mission de conseil ou d'analyse de risques.

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile,

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.»

La SA NOVIA sera condamnée provisoirement aux dépens dès lors que la mesure d'expertise est ordonnée dans son intérêt avant tout établissement des responsabilités et qu'elle succombe partiellement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, réputée contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l'article 145 du code de procédure civile,

Déboutons la SA NOVIA de sa demande d'expertise à l'égard de Monsieur [Z] [Y], la SCI BLOSSAC INVEST, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 6] et la SCI DE SAINT [F].

Ordonnons une mesure d'expertise au contradictoire de Monsieur [F] [C] et de la SCI [X] ;

Désignons pour y procéder,

Monsieur [V] [Q], Expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Poitiers [Adresse 13] [Localité 6]

Avec mission de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire remettre tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ;

o Constater l'état des immeubles voisins ;

o Procéder si nécessaire à des relevés de fissures, à des mesures d'ouverture, à des niveaux altimétriques simples ou à toute autre mesure non destructive utile ;

o Déposer un rapport écrit comprenant la description des immeubles, les constatations, les photographies, les plans ou croquis utiles.

Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l'expert tout document qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ;

Disons que :

o En cas d'empêchement ou de refus de l'expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l'expertise,

o L'expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission,

o L'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle de l'expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L'expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L'expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l'expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que la SA NOVIA devra consigner au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l'expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l'expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l'expert commis organisera la première réunion.

Disons que l'expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d'expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l'expert commis entendra les parties, s'expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s'entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l'éclairer s'il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu'à l'issue de cette réunion l'expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d'un mois.

Disons que l'expert procédera à sa mission dès qu'il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu'il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu'au cas où les parties viendraient à se concilier l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l'expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l'article 155-1 du code de procédure civile, s'assurera de l'exécution de cette mesure d'instruction.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons la SA NOVIA provisoirement aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 6 mai 2026 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président