Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° 26/00169

DOSSIER : N° RG 26/00016 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DSSV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Société FULL IMMO 8 rue Gaspard Monge 13200 ARLES

représentée par Me Elodie ROSENZWEIG, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [A] né le 24 Mai 1992 à MEZGUITEM (MAROC) 23 rue des Lavandis 13200 ARLES non comparant, ni représenté

Madame [B] [A] née le 02 Juin 2004 à ARLES (13200) 23 rue des Lavandis 13200 ARLES non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Alain PAVILLON Greffier lors des débats et du prononcé: Patricia LE FLOCH

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 30 mars 2026 Date de délibéré indiqué par le Président : 30 AVRIL 2026 les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 30 AVRIL 2026

EXPOSE DU LITIGE La S.A.S. FULL IMMO, représentée par son mandataire, la SEP LOCATHEMIS, a donné à bail à M. [C] [A], né le 24 mai 1992, et à Mme [B] [A], née le 2 juin 2004, une maison à usage d’habitation située 23, rue des Lavandins à Arles (13200), par contrat du 3 septembre 2024 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 1 210 euros, y compris une provision de 40 euros pour charges locatives. Par acte de commissaire de justice déposé à étude le 22 décembre 2025, la Société FULL IMMO a assigné en référé M. et Mme [A] devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater que la clause résolutoire du contrat de location était acquise de plein droit et pour obtenir : - l’expulsion immédiate des lieux loués de M. et Mme [A] et de tous occupants de leur chef, - la condamnation de M. et Mme [A] à verser à la Société FULL IMMO la somme provisionnelle de 2 836.97 euros, correspondant à l’arriéré, actualisé au 9 décembre 2025, des loyers et charges, - la condamnation de M. et Mme [A] à payer à titre provisionnel à la Société FULL IMMO une somme égale au montant du dernier loyer plus charges, indexé comme stipulé dans le contrat de location résilié, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, ce jusqu’à libération des lieux loués et restitution des clés, - la condamnation de M. et Mme [A] à payer à la Société FULL IMMO la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, - la condamnation de M. et Mme [A] aux dépens de l’ensemble de la procédure judiciaire. L’affaire a été enrôlée à l’audience publique des référés du 30 mars 2026 : la bailleresse y a été dûment représentée ; les locataires y ont été absents. A la barre, la Société FULL IMMO, par l’intermédiaire de son conseil, a produit un état à jour du compte locatif qui remonte jusqu’au mois de la prise de location, en septembre 2024 : celui-ci montre le versement, par les locataires, de la somme de 10 000 euros dès l’entrée dans les lieux, permettant au compte de rester créditeur jusqu’au loyer de mars 2025 ; puis les loyers ont été payés tous les mois jusqu’en juillet suivant. Les incidents de paiement ont débuté en août 2025 puisqu’il a fallu attendre octobre 2025 pour encaisser les échéances d’août, septembre et octobre, de même qu’il a fallu attendre janvier 2026 pour encaisser les échéances de novembre et décembre 2025 et de janvier 2026. Par contre, les loyers de février et mars 2026 ont été payés dans les délais, mettant le solde du compte à zéro, En dernier lieu, la CAF a effectué un versement de régularisation le 4 mars 2026, mettant le solde créditeur pour un montant de 1 279 euros. Par conséquent, compte tenu des versements irréguliers des loyers, elle demande que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location soit constatée par le Juge des référés, qu’une expulsion s’ensuive et qu’une indemnité d’occupation soit accordée jusqu‘à la libération des lieux et la remise des clés. Enfin, elle réclame la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des défendeurs aux dépens. Un diagnostic social et financier, diligenté par les services préfectoraux et réalisé par la Caisse d’Allocations Familiales, a été reçu au greffe avant l’audience : il indique que les locataires ne se sont pas présentés aux rendez-vous proposés, mais ont précisé par téléphone qu’ils avaient apuré leur dette locative. L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande de constatation de la résolution du bail Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, la Société FULL IMMO a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. et Mme [A], par actes de commissaire de justice en date du 9 octobre 2025. Conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la Société FULL IMMO, par courrier reçu le 10 octobre 2025, a signalé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) la situation de loyers impayés de M. et Mme [A], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation de ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection, datée du 22 décembre 2025. Conformément à l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, l’assignation précitée a été notifiée à la sous-préfecture d’Arles par courriel en date du 23 décembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 30 mars 2026. Les différentes procédures et délais requis par la Loi ayant été respectés, la demande de la Société FULL IMMO est déclarée recevable. Sur les loyers et charges impayés Conformément à l’article 7 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 qui régit le présent bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, la Société FULL IMMO ne peut que constater que ses locataires sont à jour de leurs loyers et charges locatives au 30 mars 2026. Dans ces conditions, l’action de la bailleresse en paiement de loyers impayés doit être déclarée éteinte. Sur la clause résolutoire et l’expulsion L'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, M. et Mme [A] ont bien réagi au commandement de payer déposé le 9 octobre 2026, puisque le 15 octobre suivant, ils ont versé la somme de 3 630 euros, faisant passer la dette de 3 838.08 à 208.08 euros. Cependant, ils ont omis de payer le loyer des deux mois suivants, faisant repasser la dette à 4 059.14 euros le 1er janvier 2026. Et ce n’est que le 12 janvier suivant, informés de leur assignation en justice, qu’ils ont apuré leur dette par un versement de 3 690.04 euros. Les deux échéances mensuelles suivantes ont été honorées correctement. Dans ces circonstances, il peut être considéré que le commandement de payer délivré le 9 octobre 2025 n’a pas produit les effets escomptés à l’issue des six semaines qui ont suivi : il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, contenue dans le contrat de location du 3 septembre 2024, sont réunies à la date du 20 novembre 2025 à minuit. Néanmoins, dans la mesure où la dette a été apurée dans le six jours, puis dans les trois mois qui ont suivi le commandement de payer et où le paiement régulier des loyers a repris en janvier 2026, le Juge estime que la clause résolutoire peut être suspendue jusqu’au 31 décembre 2026. Si durant cette période, les loyers et charges sont payés dans leur intégralité et dans les délais requis par le bail, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. Si ces conditions ne sont pas respectées, la résiliation du contrat de location sera acquise et l’expulsion autorisée. En attendant la libération des lieux, une indemnité d’occupation, égale au loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sera exigée des occupants à compter du 1er avril 2026 (la période comprise entre le 20 novembre 2025 et le 31 mars 2026 ayant été déjà acquittée), ce jusqu’à libération des lieux et restitution des clés. Si lesdites conditions ne sont pas respectées au-delà du 31 décembre 2026, la bailleresse devra renouveler la procédure de résolution du bail. Sur les dépens En application de l’article 696 du Code de procédure civile et en raison de la solution donnée au litige, M. et Mme [A] seront condamnés aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales, ces coûts ayant été légitimement engagés par la bailleresse en raison des défaillances de ses locataires. Sur l’article 700 du Code de procédure civile L'équité commande de condamner M. et Mme [A] à payer à la S.A.S. FULL IMMO la somme de 500 euros, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, DECLARONS recevable la demande en référé de la S.A.S. FULL IMMO, La RECEVONS partiellement en ses demandes,

CONSTATONS l’acquisition, au 21 novembre 2025, de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 3 septembre 2024, ENJOIGNONS à M. [C] [A] et à Mme [B] [A] de s’acquitter mensuellement du montant intégral de leurs loyers et charges dans les délais requis par le bail, ce à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au 31 décembre 2026, SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, DISONS que si les conditions de remboursement sont entièrement respectées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DISONS qu’en revanche, toute mensualité, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera : - que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que donc le contrat de location soit résilié au 21 novembre 2025, - qu'à défaut, pour M. [C] [A] et Mme [B] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux situés 23, rue des Lavandins à Arles (13200), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S. FULL IMMO puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, et puisse faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des expulsés, - que M. [C] [A] et Mme [B] [A] soient solidairement condamnés à verser à la S.A.S. FULL IMMO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, pour toute période comprise entre le 1er avril 2026 et la date de libération effective et définitive des lieux et de restitution des clés, CONDAMNONS solidairement M. [C] [A] et Mme [B] [A] à payer à titre provisionnel à la S.A.S. FULL IMMO la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS solidairement M. [C] [A] et Mme [B] [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

AINSI JUGE ET PRONONCE EN AUDIENCE PUBLIQUE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES