Demande de remise de documents

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

■

N° RG 25/58099 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBDEO

N° : 12

Assignation du : 17 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 mai 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dit Groupement [1], représenté par son syndic, la société [2] C/O [2] [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS - #C0628

DEFENDERESSE

La société par actions simplifiée [3] [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Hermance MERGER, avocat au barreau de PARIS - #A0242

DÉBATS

A l’audience du 27 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par délibération de l’assemblée générale du 30 juin 2025, la société [2] a été nommée en qualité de syndic pour gérer le syndicat de copropriétaires de l’immeuble à compter du 1er juillet 2025 jusqu’au 30 juin 2026, succédant à la société [3].

Par acte d’huissier en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] a assigné en référé la société [3] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir:

- sa condamnation à lui remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématerialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, dont notamment: l'ensemble des diagnostics de l’immeuble,le carnet d’entretien de l'immeuble,l'ensemble des dossiers d‘assemblées générales comprenant convocation complète, AR de convocation de l’AG et de notification du PV, feuille de présence, pouvoirs, VPC, annexes,l'ensemble des grands livres, balances et registre général des dépenses avant 2022,l'ensemble des contrats signés avec les fournisseurs,l’audit du RCP au regard des dispositions de la Loi du 19/11/2024 effectué par le cabinet [4],l’audit du RCP au regard de la Loi Elan,l'ensemble des dossiers de mutation clos et en cours,l'ensemble des dossiers de sinistres,l'ensemble des décomptes complets et detaillés de l’ensemble des copropriétaires debiteurs au terme de son mandat, soit le 30 juin 2025,les appels travaux, relances et répartition allantjusqu’en 2023,l'ensemble des appels de charges, appels travaux et répartition depuis 2023 et jusqu'à la perte du mandat, soit le 30 juin 2025,le décompte détaillé de chaque copropriétaire de 2020 et jusqu’a la perte du mandat, soit le 30juin 2025,l'ensemble des relances effectuées pour les copropriétaires debiteurs au terme du mandat,l'ensemble complet des dossiers contentieux actifs au terme de votre mandat : [5], SCI [6] (dossier 1 et 2), SCI [7], SCI [8], SCI [9], [10], SASU [11], le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard et passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir pendant six mois; - la condamnation de la societe [3] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dit Groupement [1], la somme de 3.000 € a titre de dommages-intérêts, avec interéts légaux à compter de la premiere mise en demeure - la condamnation de la société [3] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de |'article 700 du Code de Procedure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires maintient oralement ses demandes en limitant les pièces sollicitées comme suit: les diagnostics de l’immeuble termites et plomb,les procès verbaux d’assemblée générale de 2016 à 2025 (originaux en version physique),l'ensemble des dossiers d‘assemblées générales comprenant convocation complète, AR de convocation de l’AG et de notification du PV, feuille de présence, pouvoirs, VPC, annexes,l'ensemble des dossiers de mutation clos et en cours à l’exception des mutations Vinet/Coche du 25 juin 2025 et Beauvisage/Neveu du 31 mars 2025,l'ensemble des décomptes complets et détaillés par trimestre de l’ensemble des copropriétaires sur les 5 dernières années,l'ensemble complet des dossiers contentieux pour les copropriétaires débiteurs: [5], SCI [6] (dossier 1 et 2), SCI [7], SCI [8], SCI [9], [10], SASU [11],les appels travaux de tous les copropriétaires de 2015 à 2025,les appels de fonds de 2023 à 2024 et du 1er trimestre 2025,les relances de tous les copropriétaires sur les 5 dernières années de 2015 à 2025,les répartitions de chaque copropriétaire de 2015 à 2023 et celles de 2025,les relevés de banque des mois de janvier et février 2025, ceux des années antérieures et tous les rapprochements bancaires,les fichiers de facture 2024 et 2025. A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions des articles 15, 55 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que la possibilité donnée au syndic d’agir contre l’ancien syndic n’exclut pas celle du syndicat des copropriétaires selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Il fait valoir les articles 33 et 34 du décret du 17 mars 1967 et déplore qu’en dépit des nombreuses demandes et sollicitations, la société [3] n’ait pas procédé à la remise des documents et archives du syndicat. Elle ajoute que le défaut de transmission bloque la reprise et l’administration de l’immeuble. Elle souligne que la société [3] a racheté le syndic en exercice pendant 10 ans et dispose par conséquent des archives, indiquant que selon jurisprudence constante ces pièces sont portables et non quérables.

En réponse, par conclusions développées oralements lors de l’audience, la société [3] soulève l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires et voir dire et juger que les documents détenus ont été remis. Dans l’hypothèse où une mesure de remise sous astreinte serait ordonnée, elle sollicite que cette mesure soit limitée aux seuls documents précisément identifiés comme non encore obtenus et la fixation de l’astreinte à un montant raisonnable et proportionné. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation du demandeur au paiement des dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société [3] estime que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir, l’action étant ouverte au nouveau syndic conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elle expose que l’obligation de transmision ne porte que sur les documents effectivement détenus par l’ancien syndic et prétend que l’obligation de remise ne porte que sur les documents qu’elle détenait effectivement en 2024-2025, seule année où elle a exercé les fonctions de syndic. Elle précise que la carence d’un prestataire extérieur dans la transmission des archives dans le délai légal n’est pas de son fait. Elle indique ne pouvoir remettre les documents qui ne sont pas en sa possession et estime avoir transmis tout ce qui lui était possible et avoir satisfait à son obligation de diligences. Elle soutient qu’aucune mauvaise foi n’est caractérisée, le retard pour le transfert de certaines pièces résultant uniquement de désorganisation et prétend que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice concert, certain et actuel.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

1/ Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. Selon jurisprudence constante, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au nouveau syndic ou au président du conseil syndical d'agir contre l'ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndicat, n'exclut pas l'action du syndicat des copropriétaires. L’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] est donc recevable.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic devra ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1).

Selon jurisprudence constante, l’article 18-2 est destiné à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu'il n'avait pas tenu préalablement, pas plus qu'à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession même s'il le devait, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n'appartient pas à la juridiction des référés de connaître.

Selon jurisprudence constante, si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusée de réception du 1er octobre 2025 demeurée vaine. S’il est toutefois acquis aux débats que la société [3] a transmis après la délivrance de l’assignation une partie des documents sollicités, il convient pour le surplus d’examiner les pièces litigieuses:

- sur l'ensemble complet des dossiers contentieux pour les copropriétaires débiteurs: [5], SCI [6] (dossier 1 et 2), SCI [7], SCI [8], SCI [9], [10], SASU [11],

il résulte des échanges de courriels produits par la société [3] que celle-ci a transmis les éléments en sa possession et adressé au nouveau syndic les coordonnées du cabinet d’avocats en charge des dossiers concernés. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

- sur les diagnostics de l’immeuble termites et plomb

selon courriel du 16 octobre 2025, la société [3] établit avoir transmis le carnet d’entretien et les diagnostics de l’immeuble en annexe mais ne démontre pas la réalité desdits documents ni leur contenu. Il convient donc d’accueillir favorablement la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

- sur le surplus

la société [3] justifie d’un lien de téléchargement adressé au nouveau syndic suivant courrier du 9 février 2026, relatif aux documents comptables dressés selon captures d’écran versées aux débats. Or, force est de constater que l’ensemble des éléments ainsi listés n’inclut pas les documents sollicités par le demandeur. En outre, la défenderesse procède par voie de simples affirmations indiquant qu’elle n’a pas lesdits documents en sa possession sans autre précision, sans notamment préciser pourquoi elle n’aurait pas été destinataire des documents que devaient lui transmettre le syndic qui l’a précédée, ce d’autant qu’il est constant qu’elle a absorbé ce dernier.

Il convient par conséquent de condamner la société [3] de remettre les pièces rappelées au présent dispositif sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois à compter d’un délai de 15 jours après la signification de la présente décision.

La défaillance de la défenderesse dans la transmission des pièces malgré ses obligations légales et les relances de la demanderesse caractérise une négligence de nature à compromettre la gestion du nouveau syndic et justifie l’allocation de la provision de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la sociétéFoncia Agence centrale qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société [3] au paiement aux demandeurs de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [3] à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les documents suivants:

les diagnostics de l’immeuble termites et plomb,les procès verbaux d’assemblée générale de 2016 à 2025 (originaux en version physique),l'ensemble des dossiers d‘assemblées générales comprenant convocation complète, AR de convocation de l’AG et de notification du PV, feuille de présence, pouvoirs, VPC, annexes,l'ensemble des dossiers de mutation clos et en cours à l’exception des mutations Vinet/Coche du 25 juin 2025 et Beauvisage/Neveu du 31 mars 2025,l'ensemble des décomptes complets et détaillés par trimestre de l’ensemble des copropriétaires sur les 5 dernières années,les appels travaux de tous les copropriétaires de 2015 à 2025,les appels de fonds de 2023 à 2024 et du 1er trimestre 2025,les relances de tous les copropriétaires sur les 5 dernières années de 2015 à 2025,les répartitions de chaque copropriétaire de 2015 à 2023 et celles de 2025,les relevés de banque des mois de janvier et février 2025, ceux des années antérieures et tous les rapprochements bancairesles fichiers de facture 2024 et 2025, le tout, sous astreinte de 100 euros par jour de retard après expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 3 mois;

Déboutons le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande relative à la communication de l'ensemble complet des dossiers contentieux pour les copropriétaires débiteurs: [5], SCI [6] (dossier 1 et 2), SCI [7], SCI [8], SCI [9], [10], SASU [11];

Condamnons la sociétéFoncia Agence Centrale au paiement au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la provision de 1.000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts;

Condamnons la société[3] au paiement au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société [3] aux entiers dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait à Paris le 05 mai 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY