Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [M] [N] [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Françoise HERMET -LARTIGUE

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/00744 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4F4

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 05 mai 2026

DEMANDERESSE La société S.I.N. - SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE, société par actions simplifiée, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Françoise HERMET -LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0716

DÉFENDEUR Monsieur [M] [N] [L] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 mai 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/00744 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB4F4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 1984, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE a donné à bail à Monsieur [M] [N] [L] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2020, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE a fait délivrer congé du logement sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, à effet au 30 septembre 2020, sans contestation du droit au maintien dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice des 15 et 16 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer congé sur le fondement de l'article 10 alinéa 9 de la loi du 1er septembre 1948, à effet au 31 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE a fait assigner Monsieur [M] [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé, - déclarer Monsieur [M] [N] [L] déchu de tout droit au maintien dans les lieux à compter du 1er novembre 2025, - ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [N] [L] des locaux situés au [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 2], - condamner Monsieur [M] [N] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 1 000 euros, charges en sus, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à son départ effectif des lieux, - le condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 février 2026, lors de laquelle la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [N] [L], bien que régulièrement assigné par acte remis à étude de commissaire de justice, ne comparaît pas et n'est pas représenté. Conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validation du congé délivré le 19 juin 2020 (article 4 de la loi du 1er septembre 1948)

L'article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

Le droit au maintien dans les lieux permet donc au locataire qui a reçu congé de son bailleur de rester dans les locaux à l'issue de son bail tout en bénéficiant de la protection instituée par la loi de 1948 et en particulier des dispositions relatives à la fixation du loyer.

L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.

En l'espèce, un congé sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a été délivré par la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE à Monsieur [M] [N] [L], le 19 juin 2020, à effet au 30 septembre 2020.

Ce congé délivré comportait bien la reproduction des deux premiers alinéas de l'article 4 ainsi que la mention selon laquelle le congé n'emporte pas en lui-même l'obligation d'avoir à quitter les lieux. Il est ainsi régulier en la forme.

En ce qu'il n'existe aucune condition de fond, il est également valable sur le fond.

Il en résulte que Monsieur [M] [N] [L] n'a plus le statut de locataire depuis le 30 septembre 2020 à minuit mais est bénéficiaire d'un droit au maintien dans les lieux tant qu'il est occupant de bonne foi.

Ce droit au maintien dans les lieux constitue une prérogative exceptionnelle conférant à l'occupant un privilège exorbitant du droit commun des obligations lui permettant de faire abstraction de l'expiration du bail. Il existe toutefois plusieurs hypothèses dans lesquelles le bailleur pourra contester le droit au maintien dans les lieux, hypothèses énumérées à l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948 et soulevées par la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE, qu'il convient à présent d'examiner.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux par effet du congé délivré les 15 et 16 juillet 2025 (article 10 de la loi du 1er septembre 1948)

L'article 10 alinéa 9 dispose que " les personnes qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois. Toutefois, lorsque l'occupant pourra justifier d'une instance régulièrement engagée dans la quinzaine de la contestation du droit au maintien dans les lieux, et suivie, il ne sera contraint de quitter les lieux que lorsqu'il pourra prendre effectivement possession dudit local. "

Le droit au maintien peut dès lors être exclu lorsque l'occupant dispose d'un autre local qu'il n'utilise pas, son besoin de logement pouvant être satisfait par l'utilisation de ce local, que celui-ci soit vacant ou loué.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier du relevé de propriété produit que Monsieur [M] [N] [L] est propriétaire d'un appartement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] correspondant au lot n°3 et représentant 40/1210èmes.

Il en résulte que le locataire est bien propriétaire d'un appartement à usage d'habitation dont il peut recouvrer la libre disposition en exerçant, le cas échéant, son droit de reprise au sens de l'article 10 alinéa 9 de la loi du 1er septembre 1948 susvisé.

Il ressort par ailleurs du courrier adressé par Monsieur [M] [N] [L] à la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE en date du 19 septembre 2025 produit aux débats, que le locataire conteste le congé délivré et fait valoir le droit au maintien dans les lieux, arguant de l'absence de justificatif concret d'un autre logement disponible correspondant à ses besoins et de l'absence de précision quant à la nature, l'adresse ou la disponibilité de ce bien. Force est cependant de constater que la nature et l'adresse du bien appartenant à Monsieur [M] [N] [L] ressortent clairement du relevé de propriété produit, qui constitue un justificatif concret.

Il en résulte que la bailleresse établit l'existence d'un motif de déchéance du droit au maintien dans les lieux de Monsieur [M] [N] [L] et était donc fondée à faire délivrer congé les 15 et 16 juillet 2025 sur ce fondement.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [N] [L] ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du logement donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [M] [N] [L] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er novembre 2025, jour de la résiliation du bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE n'a produit aucun décompte aux débats et ne justifie pas davantage que la valeur locative du bien serait, comme elle l'allègue, de 1 000 euros par mois.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [N] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE les frais irrépétibles qu'elle a dû engager au cours de la présente instance et Monsieur [M] [N] [L] sera ainsi condamné à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré le 19 juin 2020 par la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE à Monsieur [M] [N] [L], à effet au 30 septembre 2020 en application du contrat de location régi par la loi du 1er septembre 1948 conclu entre les parties le 26 septembre 1984, portant sur le logement situé [Adresse 3], [Adresse 4], à [Localité 2];

PRONONCE la déchéance du droit aux maintien dans les lieux de Monsieur [M] [N] [L] ;

CONSTATE que Monsieur [M] [N] [L] ne bénéficie plus d'un droit au maintien dans ce logement par effet du congé délivré les 15 et 16 juillet 2025 à effet au 31 octobre 2025;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [M] [N] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [L] à payer à la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] [L] à payer à la S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE NORMANDIE au paiement de la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,