Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10486 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z6ZH

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Mars 2026

S.A. [D] HABITAT

C/

[W] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. [D] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [B], demeurant [Adresse 2] non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Décembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mars 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 24 février 2022, la SA d’HLM [D] Habitat, propriétaire, et M. [W] [B], accédant, ont conclu un contrat de location-accession portant sur un appartement (lot de copropriété 7) et deux parking (lots de copropriété 23 et 24) dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé Cocoon situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le prix de vente de 168 000 euros TTC.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l’immeuble à l'accédant à l’issue d’une période maximum de deux ans à compter de l'entrée en jouissance et le paiement d’une redevance mensuelle de 640 euros sans les charges. Il stipulait également un prix payable pour partie moyennant la souscription d'un prêt.

Un constat d'état des lieux d'entrée a été dressé par commissaire de justice le 1er mars 2022.

Un constat d'état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice le 29 février 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 29 avril 2024, la SA d’HLM [D] Habitat a mis en demeure M. [W] [B] de régler auprès de Immo de France, en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], la somme de 2.758,11 euros au titre des charges de copropriétés. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 juillet 2024, la SA d’HLM [D] Habitat a mis en demeure de lui verser la somme de 2.117,80 euros représentant les charges de copropriété réglées en ses lieu et place et les frais de remise en état du logement, après déduction du solde de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2023 et de la part acquisitive des redevances correspondant à la fraction B. En l'absence de règlement, la SA d’HLM [D] Habitat a, par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2025, fait assigner M. [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de : condamner M. [W] [B] à lui payer :la somme de 2.452,79 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées réglées [D] Habitat le 1er juillet 2024 au syndicat des copropriétaires Cocoon,la somme de 740,30 euros correspondant au montant des travaux de remise en état,ordonner la compensation de la créance de [D] Habitat à due concurrence avec la somme de 1.324,71 euros due à M. [B] au titre de la restitution de la part acquisitive des redevances et son solde T.O.M 2023,la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers et frais dépens de l'instance.  A l’audience du 18 décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA d’HLM [D] Habitat comparait, représentée par son conseil qui se réfère aux demandes contenues dans son acte introductif d'instance.

Elle a été autorisée à faire valoir en cours de délibéré ses observations sur la fin de non-recevoir relevée d’office par le juge tirée du défaut de tentative de conciliation préalable.

M. [B], cité à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Par note en délibéré reçue le 16 janvier 2026, le conseil de la SA d’HLM [D] Habitat conclut à la recevabilité de son action, faisant valoir que les mises en demeure et relances adressées à M. [B] afin de régulariser sa situation à l'amiable suffisent à caractériser la tentative de règlement amiable du litige prévue par l'article 750-1 du de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 750-1 du code de procédure civile dispose que « En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;

3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. »

Il résulte de ces dispositions que le demandeur doit justifier, préalablement à toute saisine du juge, d’une tentative de règlement amiable, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut relever d’office, lorsque la demande en justice tend au paiement d’une somme inférieure ou égale à 5.000 euros.

L'envoi d'une lettre de mise en demeure en recommandé ne fait pas partie des modes alternatifs de règlement des différends prévus limitativement par l'article 750-1 susvisé.

En l'espèce, la demande en paiement porte sur une somme n'excédant pas 5000 euros, à savoir 1.868,28 euros après compensation avec la somme due à M. [B].

Les lettres de mise en demeure de payer avant procédure judiciaire et assignation en date du 29 avril 2024 et du 30 juillet 2024 produites par la SA d’HLM [D] Habitat ne peuvent caractériser une tentative de résolution amiable du litige au sens des dispositions légales susvisées.

Il s'ensuit que la SA d’HLM [D] ne justifie pas d'une tentative de résolution amiable du litige.

Dès lors, il y a lieu de déclarer la demande en paiement irrecevable en application de l'article 750-1 du code de procédure civile.

Les dépens de l'instance seront laissés à la charge de la société requérante, parte perdante, laquelle sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande en paiement formée par la SA d’HLM [D] Habitat irrecevable pour défaut de tentative de résolution amiable du litige, en application de l'article 750-1 du code de procédure civile ; REJETTE la demande de la SA d’HLM [D] Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SA d’HLM [D] Habitat aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Le cadre greffier La juge

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;