Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/05691 N° Portalis DB3S-W-B7J-3GSN

Minute : 26/166

Société ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [V] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mars 2026;

par Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, Vice-Présidente en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Denis, déléguée au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande en paiement

Par acte sous seing privé du 27 février 2024, Monsieur [A] [M] a consenti un bail d'habitation meublé à Madame [V] [J] pour un immeuble situé [Adresse 4], et moyennant le paiement d'un loyer de 500 euros par mois outre une provision sur charges.

Selon contrat de cautionnement du 27 février 2024 entre Action Logement Services et Monsieur [A] [M] : - le contrat de cautionnement couvre les impayés de loyer, - la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation de bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation, - après règlement toutes les sommes recouvrées par le bailleur ou la caution sont acquises à la caution à hauteur du montant de sa subrogation, - la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion, - le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée de couverture des impayés de loyers, - imputation des paiements après activation de la caution : en cas de mise en jeu de la garantie, tous les règlements que le locataire adressera directement au bailleur s’imputeront par priorité sur les loyers en cours, le bailleur reversera à la caution toutes les sommes excédentaires aux loyers en cours.

Au vu des pièces versées aux débats et notamment : - du bail, - de l’engagement de cautionnement, - de la quittance subrogative du 7 août 2025 portant sur les impayés arrêtés à août 2025 et l’attestation sur l’honneur du bailleur faisant état d’un versement par le demandeur de la somme globale de 7 560 euros et pour lequel il subroge la caution, - du décompte actualisé arrêté au 14 janvier 2026 portant l’arriéré à la somme de 7 560 euros, - du commandement délivré le 27 janvier 2025, dénoncé à la CCAPEX le 4 février 2025, - la notification de l'assignation au Préfet réalisée le 15 mai 2025 (c'est à dire dans le délai de six semaines avant le premier appel de l'affaire à l'audience), il apparaît que la demande est recevable.

L'arriéré de loyers et charges s'élevait à 3 430 euros lors de la délivrance du commandement. Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l'adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois du commandement.

Il convient en conséquence de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 27 mars 2025 et de condamner Madame [V] [J] à payer la somme de 7 560 euros. Cette condamnation emportera intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 pour la somme de 3 430 euros, à compter du 29 avril 2025 pour la somme de 5 200 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 28 mars 2025. La condamnation en paiement au titre des indemnités d’occupation prendra effet à compter du 15 janvier 2026, lendemain de la date d’arrêté du décompte produit à l’audience, dans la limite des sommes qu’Action Logement Services aura pu payer au bailleur et justifiées par quittance subrogatoire et dans la limite des 3 années du bail conformément aux conditions du cautionnement sauf restitution antérieure des locaux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, les parties se sont accordées quant à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, le temps des délais, pour des échéances mensuelles de 100 euros. Compte tenu de ses ressources, Madame [V] [J] est en capacité de respecter l’échéancier de paiement qu’elle propose, alors au surplus qu’elle est aidée par un travailleur social pour trouver des sources d’apurement de la dette. Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Madame [V] [J] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les mesures accessoires

Madame [V] [J], en tant que partie perdante, supportera les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 27 février 2024 entre Monsieur [A] [M] et Madame [V] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation en colocation, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 mars 2025 ;

Condamne Madame [V] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 560 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2026, incluant la mensualité d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 pour la somme de 3 430 euros, à compter du 29 avril 2025 pour la somme de 5 200 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [V] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [V] [J] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 15 janvier 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne Madame [V] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection