Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01104 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMRG

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

- [Z] [O] - [M] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me Amandine JAN COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [S], [P], [N] [Y] épouse [X] REP/ L’Agence immobilière RUNIMMO GESTION [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Monsieur [Q], [F] [X] REP/ L’Agence immobilière RUNIMMO GESTION [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Amandine JAN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Z] [O] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [T] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location du 3 février 2023, Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X], ont donné à bail à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], porte [Adresse 5], [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 840 euros outre 80 euros de provision sur charges récupérables. Par acte d’huissier de justice en date du 15 novembre 2024, Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X] ont fait délivrer à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.764 euros correspondant à des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025 Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], - condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.728,23 euros avec intérêts au taux légal, - condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période du 16 janvier 2025 au 13 juillet 2025, puis Monsieur [T] [M] seul à compter du 14 juillet 2025 jusqu’à libération effective des lieux, - condamner in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X], étaient représentés par leur conseil qui a actualisé le montant de la créance locative à la somme de 10.491,99 euros et précisé que les locataires avaient quitté les lieux loués, soit selon les pièces produites par les bailleurs Madame [O] [D] le 13 juillet 2025 et Monsieur [T] [M] à la fin de l’année 2025. Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], cités à étude, n’ont pas comparu, ni été représentés. L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 10 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, le 18 novembre 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) de la signification du commandement de payer, soit deux moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. L’action de Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X] est recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce le contrat de location conclu le 3 février 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] le 15 novembre 2024 pour la somme en principal de 3.764 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 janvier 2025. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] ayant quitté les lieux loués, la demande visant à obtenir leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable est sans objet. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’extrait de compte produit par la société RUN IMMO GESTION, mandatée par les bailleurs pour assurer la gestion locative de leur bien, fait apparaître que les ex-locataires restent redevables de la somme de 14.233,49 euros. Le décompte inclut une somme de 3.741,50 euros au titre de travaux pour lesquels aucun justificatif n’a été produit. Il sera donc retenu la somme de 10.491,99 euros (14.233,49 – 3.741,50) comme indiqué par leur conseil lors de l’audience du 2 mars 2026. La créance de 10.491,99 euros inclut au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2024, la somme de 408 euros qui sera retenue à concurrence de ce montant, ladite somme étant justifiée par l’avis de taxe foncière qui a été produit pour l’exercice de référence. Les locataires, absents à l’audience, n’ont produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de leur dette locative. Cependant, les locataires ayant quitté les lieux à des dates différentes il y a lieu de dissocier les condamnations devant être prononcées. Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] au paiement des loyers et charges impayés au 13 juillet 2025, soit la somme de 5.299,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date de l’assignation, et Monsieur [T] [M], seul, au paiement des loyers et charges impayés du 14 juillet 2025 au 30 décembre 2025, soit la somme de 5.192 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date de l’assignation. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’absence des défendeurs à l’audience, et de toute information financière sur leurs capacités respectives de remboursement de la dette locative, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office. A défaut de suspension des effets de la clause résolutoire il y aurait lieu d’ordonner l’expulsion des locataires, ce qui en l’espèce est sans objet, puisqu’ils ont quitté les lieux loués. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il serait inéquitable de laisser à Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X] la charge intégrale des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. En conséquence, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles. Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], qui succombent, auront à supporter in solidum, la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2023, entre Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X], d’une part, et, Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], sont réunies au 15 janvier 2025, CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] à payer, à Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X], au titre des loyers et charges impayés au 13 juillet 2025, la somme de 5.299,91 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [T] [M] à payer, à Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X], au titre des loyers et charges impayés du 14 juillet 2025 au 30 décembre 2025, la somme de 5.192 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 décembre 2025, date de l’assignation, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z], REJETTE toute autre demande, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] à payer à Monsieur [X] [Q] [F] et Madame [Y] [S] [P] [N] épouse [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [M] et Madame [O] [Z] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière. LA GREFFIERE LE JUGE