Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01094 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMNI

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI [G] [M] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Julien LAURENT, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [H] [J] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location en date du 1er octobre 2023, Monsieur [Y] [A] a donné a donné à bail à Madame [H] [J] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, aucune provision sur charges n’ayant été prévue. La SCI [G] [M] étant devenue propriétaire du logement par suite à un acte notarié en date du 8 juillet 2024, l’avenant au contrat de bail établi le 21 août 2025, a reconduit le bail au bénéfice de Madame [H] [J] [O] et maintenu le montant du loyer mensuel à 600 euros hors consommation d’eau, d’électricité et taxe d’ordures ménagères. Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025, la SCI [G] [M] a fait délivrer à Madame [H] [J] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2.674 euros correspondant à des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, la SA SCI [G] [M] a fait assigner Madame [H] [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [H] [J] [O], - condamner Madame [H] [J] [O] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.886,48 euros, - condamner Madame [H] [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros jusqu’à libération effective des lieux, - condamner Madame [H] [J] [O] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [G] [M] était dûment représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de sa créance à la somme de 1.967,48 euros. Madame [H] [J] [O], citée à étude, n’a pas comparu, ni été représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’état dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) En outre, aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales (…) ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) cette saisine est réputée constituée, lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…) . En espèce, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la préfecture par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception du 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En revanche, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’a été informée du commandement de payer qui a été signifié le 30 septembre 2025 que le 15 octobre 2025, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation qui est intervenue le 8 décembre 2025, en contradiction avec les dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SCI [G] [M] est donc irrecevable. En conséquence, il convient de débouter la SCI [G] [M] de l’intégralité de ses demandes et de la condamner au paiement des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l’irrecevabilité de l’assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail conclu entre la SCI [G] [M] et Madame [H] [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], DEBOUTE la SCI [G] [M] de l’intégralité de ses demandes, CONDAMNE la SCI [G] [M] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE