Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00905 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HJ3L

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : [C] [S] [J] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : Me Marie Françoise LAW YEN COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/CDC HABITAT OUTRE MER GIE [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocate au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [S] [J] [U] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location en date du 27 novembre 2023, la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE, a donné à bail à Monsieur [U] [C] [S] [J] et Madame [Z] [F], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 829,44 euros charges comprises. Monsieur [U] [C] [S] [J] et Madame [Z] [F] s’étant séparés le contrat de location s’est poursuivi au seul bénéfice de Monsieur [U] à compter du 28 février 2024. Par acte d’huissier de justice en date du 24 juillet 2024, la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE a fait délivrer à Monsieur [U] [C] [S] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3.399,06 euros correspondant à des loyers et charges impayés. Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2025, la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE a fait assigner Monsieur [U] [C] [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] [S] [J], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - autoriser la société CDC HABITAT à enlever les biens laissés dans le logement par Monsieur [U] [C] [S] [J] lors de la restitution des clés aux risques et périls de ce dernier qui sera réputé les avoir abandonnés, - autoriser la société CDC HABITAT de détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à une association de son choix, - condamner Monsieur [U] [C] [S] [J] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 15.263,53 euros augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer du 24 juillet 2024 sur la somme de 3.399,06 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due, - condamner Monsieur [U] [C] [S] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 847,92 euros révisable jusqu’au parfait délaissement des lieux, - condamner Monsieur [U] [C] [S] [J] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [U] [C] [S] [J] aux dépens, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges, L’affaire appelée la première fois à l’audience du 8 décembre 2025 a été renvoyée à celle du 2 mars 2026, le défendeur devant être reconvoqué. A l’audience du 2 mars 2026, la société CDC HABITAT, était représentée par son conseil qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 20.898,35 euros. Monsieur [U] [C] [S] [J], cité selon les modalités de l’article 659 du CPC n’a pas comparu, ni été représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 7 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 8 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce le contrat de location conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [U] [C] [S] [J] le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 3.399,06 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 5 septembre 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [U] [C] [S] [J] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 5 septembre 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE produit un décompte démontrant, qu’après soustraction des frais de poursuite de 443,26 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [U] [C] [S] [J] est débiteur de la somme de 20.455,09 euros au 1er mars 2026. Monsieur [U] [C] [S] [J] n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette locative. En conséquence, il convient de le condamner à payer à la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE la somme de 20.455,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 15.263,53 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [U] [C] [S] [J] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion. Le bailleur disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui à ce stade, demeurent purement hypothétiques.

Monsieur [U] [C] [S] [J] sera également condamné à verser à la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE, à compter du 2 mars 2026, une indemnité d’occupation mensuelle de 847,92 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [U] [C] [S] [J], qui succombe, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [U] [C] [S] [J] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE sera déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2023 entre la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE, Monsieur [U] [C] [S] [J] et Madame [Z] [F], puis avec Monsieur [U] [C] [S] [J] seul à compter du 28 février 2024, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], sont réunies au 5 septembre 2024, CONDAMNE Monsieur [U] [C] [S] [J] à payer à la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE la somme de 20.455,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 15.263,53 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [C] [S] [J],

EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Monsieur [U] [C] [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [C] [S] [J] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [U] [C] [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, CONDAMNE Monsieur [U] [C] [S] [J] à verser à la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE une indemnité d’occupation mensuelle de 847,92 euros révisable, à compter du 2 mars 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [U] [C] [S] [J] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, DEBOUTE la société CDC HABITAT, représentée par CDC HABITAT OUTRE MER GIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE