Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00721 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HIB2

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/05/2026

à : [Q] [U] [V] [L]

Copie exécutoire délivrée

le : 04/05/2026

à : S.I.D.R. COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 04 MAI 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A.E.M. SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.) [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [D] [S], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [U] [V] [L] [Adresse 3] [Adresse 4] [Adresse 5] A [Localité 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location du 26 octobre 2020, la SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (SIDR) a donné à bail à Monsieur [L] [Q] [U] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], bâtiment A, appartement n° [Adresse 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 229,67 euros outre 36,10 euros de provision sur les charges récupérables. Par acte d’huissier de justice en date du 23 janvier 2024, la SIDR a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [L] [Q] [U] [V], pour la somme en principal de 674,96 euros correspondant à des loyers et charges impayés. Par assignation en date du 21 août 2025, la SIDR a fait assigner Monsieur [L] [Q] [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judicaire de SAINT-DENIS (REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Q] [U] [V], - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 7.390,13 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande, - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 281,91 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux, - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] au paiement de la cotisation mensuelle d’assurance d’un montant de 5.55 euros souscrite par le bailleur pour le compte du locataire, - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] au paiement du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant de 91,60 euros, - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] à payer à la SIDR 129,97 euros par mois au titre du supplément de loyer solidaire, - condamner Monsieur [L] [Q] [U] [V] aux dépens, L’affaire appelée la première fois à l’audience du 17 novembre 2026 a été renvoyée à celle du 2 mars 2026. A l’audience du 2 mars 2026, la SIDR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé le montant de sa créance locative à la somme de 10.432,36 euros. Monsieur [L] [Q] [U] [V], cité à étude, n’a pas comparu, ni été représenté. L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) qui en a accusé réception le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SIDR est recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce le contrat de location conclu le 26 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [L] [Q] [U] [V] le 23 janvier 2024 pour la somme en principal de 674,96 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 23 mars 2024.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [L] [Q] [U] [V] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 23 mars 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La SIDR produit un décompte démontrant, qu’après soustraction de la somme de 1.718,98 euros au titre du supplément de loyer solidaire (SLS) qui n’est pas justifiée et restera à la charge du bailleur et des frais de procédure de 116,15 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Monsieur [L] [Q] [U] [V] est débiteur de la somme de 8.597,23 euros au 28 février 2026. Monsieur [L] [Q] [U] [V] n’a produit aucun élément de nature à contester le principe ou le quantum de la dette locative. En conséquence, il convient de le condamner au paiement de la somme de 8.597,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 7.390,13 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. A défaut de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et en l’absence de Monsieur [L] [Q] [U] [V] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion. Monsieur [L] [Q] [U] [V] sera également condamné à verser à la SIDR, à compter du 1er mars 2026, une indemnité d’occupation mensuelle de 281,91 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [L] [Q] [U] [V] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2020 entre la SIDR et Monsieur [L] [Q] [U] [V], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], appartement n° [Adresse 6], sont réunies au 23 mars 2024, CONDAMNE Monsieur [L] [Q] [U] [V] à verser à la SIDR la somme de 8.597,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 7.390,13 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [L] [Q] [U] [V],

EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Monsieur [L] [Q] [U] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Q] [U] [V] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [L] [Q] [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [Q] [U] [V] à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 281,91 euros révisable, à compter du 1er mars 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Monsieur [L] [Q] [U] [V] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 4 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Sophie RIVIERE, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE