Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Cour d'Appel de Douai Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX 45 rue du grand chemin 59100 ROUBAIX

N° RG 25/09202 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3J4

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 28 Avril 2026

S.A.S. LES BELLES ANNEES S.A. [T]

C/

[W] [U] [Y]

République Française Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis 94 Quai Charles de Gaulle - 69006 LYON et S.A. [T], dont le siège social est sis 120-122 rue Réaumur - 75002 PARIS

représentées par Me Marion LACOME D ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [U] [Y], demeurant 4 rue de l'Alma - 1er étage - Appartement C115 - 59100 ROUBAIX non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Février 2026 Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Vincent THIERY,Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 août 2023, la Sas les belles années a donné à bail à M. [W] [U] [Y] un logement meublé sis 4 rue de l'Alma appartement C115 à Roubaix, pour un loyer mensuel de 427 euros.

Le bailleur a fait appel à un courtier d'assurance, la société Garantme, en vue de garantir les loyers impayés.

Un contrat de garantie des loyers impayés a été souscrit par cet intermédiaire avec la SA [T].

Différents loyers sont demeurés impayés et la Sas les belles années a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 943,78 euros le 10 avril 2025.

Par acte en date du 31 juillet 2025, la Sas les belles années et la SA [T] ont fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix aux fins de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;condamner M. [Y] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement et à remettre à la Sas les belles années les clés à compter du jugement à intervenir ;ordonner l’expulsion de M. [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;condamner M. [Y] à payer à la Sas les belles années la somme de 943,78 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2025 sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;condamner M. [Y] à payer à la SA [T], subrogée dans les droits de la Sas les belles années, la somme de 428,39 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2025 sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;condamner M. [Y] à payer à la Sas les belles années une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ;condamner M. [Y] à payer à la SA [T] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'audience, les demandeurs actualisent leur dette à la somme de 3 688,12 euros pour la Sas les belles années et 428,39 euros pour la SA [T] au 1er février 2026.

M. [Y], assigné à étude, n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause d'avoir à payer la somme en principal de 943,78 euros a été signifié le 10 avril 2025.

Il ressort du décompte produit par le bailleur lui-même qu'à la date du 10 avril 2025, M. [Y] était à jour du paiement de ses loyers.

Dès lors, le commandement de payer ne peut produire aucun effet.

- sur la résiliation judiciaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat qui résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il ressort du décompte produit que M. [Y] a connu plusieurs retards de loyers, qu'il était redevable de deux loyers au jour de la délivrance de l'assignation et qu'il ne paie plus ses loyers depuis celle-ci.

Ces manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat au jour du présent jugement.

L’expulsion de M. [Y] et de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner à M. [Y] de restituer les clés à compter de la décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion sans qu'il n'y ait lieu de le « dire ».

Sur les demandes en condamnation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

L'article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Selon l'article 1346-4 du même code, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l'espèce, la Sas Les belles années produit un décompte non contesté dont il ressort que M. [Y] reste lui devoir la somme de 3 688,12 euros (échéance du mois de février 2026 incluse).

M. [Y] sera donc condamné à payer la somme de 3 688,12 euros à la Sas Les belles années avec intérêts au taux légal sur la somme de 943,78 euros à compter de l'assignation et à compter du jugement pour le surplus ainsi qu'aux loyers impayés du 1er mars 2026 jusqu'au jour du jugement en deniers et quittances.

La SA [T] produit une quittance subrogative du 23 juin 2025 dont il ressort qu'elle a payé la somme de 428,39 euros en lieu et place du locataire pour l'échéance du mois de juin 2025.

M. [Y] sera condamné à payer la somme de 428,39 euros à la SA [T] avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] perd son procès et sera condamné aux dépens, lesquels ne comprendront pas le coût du commandement de payer.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 2 août 2023 par la Sas les belles années et M. [W] [U] [Y] portant sur le logement sis 4 rue de l'Alma appartement C115 à Roubaix au jour du présent jugement, 28 avril 2026 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [U] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec au besoin le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [W] [U] [Y] à payer à la Sas Les belles années la somme de 3 688,12 euros (échéance du mois de février 2026 incluse) avec intérêts au taux légal sur la somme de 943,78 euros à compter de l'assignation et à compter du jugement pour le surplus ainsi qu'aux loyers impayés du 1er mars 2026 jusqu'au jour du jugement en deniers et quittances ;

CONDAMNE M. [W] [U] [Y] à payer à la SA [T] la somme de 428,39 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;

CONDAMNE M. [W] [U] [Y] à payer à la Sas Les belles années une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges révisés, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 28 avril 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DEBOUTE la Sas Les belles années et la SA [T] de leurs plus amples demandes ;

DEBOUTE la SA [T] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [U] [Y] aux dépens lesquels ne comprendront pas les frais du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, le jugement a été signé par le juge et le cadre greffier,

EN CONSÉQUENCE

La REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République prés les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte, lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

Le cadre greffier, Le juge,