Demande de remise de documents

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 25/56219 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAW5G

N° : 1

Assignation du : 12 Septembre 2025

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[1] 2 copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 30 avril 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier. DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], Représenté par son Syndic, la société [1], Société par actions simplifiée [Adresse 2] [Localité 2]

La société [1], Société par actions simplifiée [Adresse 2] [Localité 2]

représentés par Maître Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS - #C1887

DEFENDERESSE

La société [2], société par actions simplifiée unipersonnelle, venant aux droits de [3] [B] [K], société par actions simplifiée, dont le siège social était sis [Adresse 3] à [Localité 1] et radiée le 30 avril 2024 [Adresse 4] [Localité 3]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS - #G0436

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à PARIS et son syndic en exercice, la société [4], ont assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société [2] afin qu'elle leur communique divers documents, en sa qualité d'ancien syndic dudit ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, et ce, en application des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Après deux renvois octroyés aux parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 20 mars 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] et son syndic en exercice, la société [4] sollicitent du juge des référés de :

"Vu les articles 8, 18 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 61-1 du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 2 et 6 du décret du 14 mars 2005, Vu les articles 2 et 6 de l'arrêté du 14 mars 2005, Vu les articles 9, 446-2, 696, 699, 700 et 835 du Code de procédure civile,

IN LIMINE LITIS : - ECARTER des débats les conclusions et pièces de la société [2] en application des dispositions de l'article 446-2 du Code de procédure civile ;

EN TOUTE HYPOTHESE : - REJETANT toutes fins, moyens ou conclusions contraires ; - RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [1], et la société [1] en leurs demandes et les déclarer bien fondés ; - DEBOUTER la société [2] de l'intégralité de ses demandes ; - CONDAMNER la société [2] à transmettre au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par document, passé un délai de 8 jours à compter du prononcé de l'Ordonnance à intervenir, les éléments suivants : • Clés de l'immeuble du [Adresse 1] ; o Pièces administratives : * Fiche synthétique de la copropriété à jour ; * [Localité 4] d'entretien à jour ; * Fichier Excel des badges ; * Avis de dépôt et accusés de réception des convocations des copropriétaires aux assemblées générales de 2008 à 2015, et aux assemblées générales de 2023, 2024 et 2025 ; * Avis de dépôt et accusés de réception des lettres de notification aux copropriétaires des procès-verbaux des assemblées générales de 2008 à 2015, et des procès-verbaux des assemblées générales de 2023, 2024 et 2025 ; * Registre des assemblées générales de 2016 à 2022 ; * Avis de dépôt et accusés de réception des convocations des copropriétaires aux assemblées générales de 2016 à 2022 ; * Avis de dépôt et accusés de réception des lettres de notification aux copropriétaires des procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2022 ; * Liste des copropriétaires (avec désignation des lots, tantièmes et coordonnées, avec clés de répartition Ascenseur, escalier et adresse mail des copropriétaires) ; * Modificatifs au Règlement de copropriété ; * Contrat d'assurance (conditions particulières) souscrit à effet du 01/06/2025 ; * Contrat d'assurance (conditions générales) souscrit à effet du 01/06/2025 ; * Contrat de dératisation ; * Verso du contrat [5] de maintenance d'extincteurs ; * Contrat de travail de la Gardienne ; * Déclaration Sociale Nominative (DSN) concernant la Gardienne pour les années 2024 et 2025 ; o Pièces comptables : * Dossier comptable complet de 2021 à 2025 ; * Relevés bancaires de 2015 à août 2025 ; * Rapprochements bancaires du 01/01/2015 au 31/12/2020 ; * Rapprochements bancaires du 30/06/2022 au 08/07/2025 ; * Factures fournisseurs ; * Relevés de dépenses ; * Appel de fonds des copropriétaires émis de 2015 à 2025 ; * Grands livres comptables du 01/10/2023 au 08/07/2025 ; * Balances générales pour les années 2022 à 2025 ; * Dossiers travaux (devis, marchés, PV de réception, etc.) ; • l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, dans un format téléchargeable et imprimable ; • Dans l'hypothèse où le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aurait fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé: o Justifier à la société [1] ès-qualité, d'avoir informé le prestataire du changement de Syndic intervenu depuis le 8 juillet 2025 ; o Justifier à la société [1] ès-qualité, d'avoir communiqué au prestataire les coordonnées de la société [1] ; • l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du Syndicat de l'immeuble sis [Adresse 1], après apurement et clôture ;

- CONDAMNER, à titre provisionnel, la société [2] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la société [1], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels; - CONDAMNER la société [2] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et à la société [1] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société [2] aux entiers dépens.”.

Par conclusions déposées et soutenues oralement, la société [2] sollicite du juge des référés de :

"Vu les articles 1991 et 2224 du Code civil, Vu l'article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 122 du Code de procédure civile, Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile,

- DEBOUTER la demande d'irrecevabilité des demandeurs des présentes écritures et pièces, - FRAPPER D'IRRECEVABILITÉ la demande en communication de pièces engagée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] et la société [4] en ce qu'ils n'ont pas précédé leur assignation d'une mise en demeure préalable à [Localité 6], - FRAPPER D'IRRECEVABILITÉ la demande en communication de pièces engagée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 5] et la société [4] en ce qu'elle est prescrite pour les éléments suivants : o Registre des assemblées générales de 2016 à 2019 ; o Relevés bancaires de 2015 à août 2025 ; o Rapprochement bancaire du 01/01/2015 au 31/12/2020 ; o Avis de dépôt et accusé de réception des convocations des copropriétaires aux assemblées générales 2008 à 2015 ; o Avis de dépôt et accusé de réception des lettres de notification aux copropriétaires des procès-verbaux des assemblées générales de 2008 à 2015 ; - DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] et la société [4] de l'ensemble de leurs demandes principales et accessoires, - CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] [Localité 5] et la société [4] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER leSyndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 5] et la société [4] au paiement aux entiers dépens avec distraction auprofit de Maître Antoine SKRZYNSKI en application 699 du Code de procédure civile."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

A titre liminaire, il sera relevé que les parties ont adressé des notes en délibéré à la juridiction présentement saisie alors qu'elles n'y avaient pas été invitées. Dès lors, il ne saurait être tenu compte desdites notes.

Sur la demande aux fins de voir écarter les conclusions de la société [2]

Les parties demanderesses sollicitent, au visa des dispositions de l'article 446-2 du code de procédure civile, que les dernières conclusions et pièces de la société [2], soient écartées, dès lors qu'elles n'a pas respecté le calendrier initialement fixé à cet effet.

La société [2] s'oppose à cette demande, en énonçant en substance, que la procédure devant le juge des référés est orale.

Sur ce,

En application des dispositions de l'article 446-2 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d'accord ou si elles sont assistées ou représentées par un avocat, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

En l'espèce, lors du premier appel de l'affaire à l'audience du 5 décembre 2025, le juge des référés a fixé un calendrier pour la communication des conclusions et pièces des parties et a précisé que l'affaire serait plaidée à l'audience du 27 février 2026.

A cette audience, un nouveau renvoi a été accordé à la demande de la société [2] et les parties ont été invitées à communiquer leurs nouvelles conclusions et pièces avant le 14 mars 2026.

Il apparaît que si le calendrier initialement fixé n'a pas été respecté, les parties ont été autorisées à communiquer de nouvelles écritures et pièces avant le 14 mars 2026. Dans ces conditions, il apparaît que la société [6] les a communiquées électroniquement aux parties demanderesses le 13 mars 2026, en sorte qu'elle a respecté le nouveau calendrier fixé à l'audience du 27 février 2026.

Il n'y a donc pas lieu d'écarter les conclusions et pièces communiquées le 13 mars 2026, lesquelles ont été déposées et soutenues oralement à l'audience du 20 mars 2026.

Sur les demandes de communication de pièces

Aux termes de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L'article 33-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que l' obligation prévue à la troisième phrase du premier alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne se substitue pas à l'obligation faite à l'ancien syndic de transférer les documents et archives du syndicat au nouveau syndic, telle que prévue à la première phrase du même alinéa.

Par ailleurs, il résulte de l'article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que : « […]. La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic . »

L'article 6 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose : les pièces justificatives, documents de base de toute écriture comptable, doivent être des originaux et comporter les références du syndicat (nom et adresse de l'immeuble). Elles doivent être datées et conservées par le syndic pendant dix ans, sauf dispositions expresses contraires.

En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu'il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient.

Il convient par ailleurs de préciser qu'en l'absence de texte légal sur la durée de l' obligation de conservation des archives par le syndic, il est admis que ce délai ne saurait dépasser celui au cours duquel une instance judiciaire est susceptible d'être engagée.

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionnés au deuxième alinéa du présent article.

S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.

A ce titre, il convient de préciser que l'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 1] en date du 8 juillet 2025, la société [4] a succédé, en qualité de syndic, à la société [2].

Il apparaît que la société [4], ès qualités, a mis en demeure le 25 juillet 2025 la société [2] de lui communiquer les pièces et archives de l'ensemble immobilier précité soumis au statut de la copropriété.

Sur ce point, la société [2] énonce qu'il n'est pas démontré que le courrier de mise en demeure était celui qui se trouvait à la correspondance qui lui aurait été adressé le 25 juillet 2025. Or, contrairement à ce qu'elle allègue et dès lors qu'elle conteste le contenu du courrier en cause, il lui appartient de démontrer que cette mise en demeure ne contenait pas de demande de communication des pièces et archives de la copropriété.

Sa demande aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes de communication de pièces et archives pour défaut de respect de cette formalité, qu'est la mise en demeure précitée, ne saurait prospérer et sera rejetée.

Cela étant posé, il ne saurait être contesté que la société [2] n'a pas respecté les délais de communication des pièces visées aux termes des dispositions des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1967 et du décret pris en application de cette loi en date du 17 mars 1967.

En effet, un grand nombre de pièces comptables et autres rapprochements bancaires ont été communiqués en cours d'instance.

Dès lors que la société [2] énonce et atteste ne plus être en possession d'aucune pièce concernant la copropriété en cause, notamment en raison de sa fusion avec la société [3] [B] [K], initialement syndic, elle ne saurait être condamnée à procéder plus avant à la communication de pièces, en ce y compris celles relatives aux pièces comptables et autres appels de fonds aux copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1].

Il s'ensuit, et sans qu'il soit besoin d'établir qu'une partie des demandes de communication de pièces est frappée d'irrecevabilité pour être atteintes par la prescription quinquennale visée aux termes des dispositions précitées, que le juge des référés ne peut ordonner la communication de pièces dont la société [2] atteste ne pas les détenir.

En effet, il n'appartient pas au juge des référés de condamner ladite société à les établir à l'issue de son mandat de syndic.

En conséquence, l'ensemble des demandes relatives à la communication de pièces et archives sera rejetée.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Vu les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 précédemment rappelées,

En l'espèce, il est pleinement établi que la société [2] n'a pas respecté, dans les délais formels énoncés aux termes des dispositions précitées, à la communication des pièces et archives en sa possession à la société [4], ès qualités, de syndic de copropriété.

La société [2], professionnel de la gestion immobilière et de copropriété, ne saurait alléguer qu'aucun préjudice n'est né des délais qu'elle s'est octroyée pour communiquer les pièces et archives en sa possession au nouveau syndic. En effet, cette tardiveté a, incontestablement, perturbé la gestion comptable et financière de la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 1] et notamment les appels de charges corrélativement aux travaux votés en assemblées générales. Il serait, par exemple, relevé que les balances comptables, le grand livre et les rapprochements bancaires n'ont été communiqués que le 25 février 2026 et que les contrats en cours et le carnet d'entretien de l'immeuble ne l'ont été que le 15 janvier 2026.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'un préjudice né et actuel en raison de la nécessité pour le nouveau syndic, autant que faire se peut, de devoir reconstituer la comptabilité et les soldes à devoir au titre des contrats en cours, et ce notamment, pour déterminer avec justesse les appels de charges de copropriété et de travaux qu'elle doit, depuis le début de son mandat, adresser aux copropriétaires concernés.

Pour la tardiveté fautive de la communication des pièces et archives en sa possession et la carence subséquente qui ont constitué un trouble de fonctionnement manifeste à la copropriét en cause, il apparaît raisonnable de fixer, à titre provisionnel, à la somme de 3.000 euros le préjudice du syndicat des copropriétaires précité et auquel sera condamnée la société [2].

Il appartiendra, le cas échéant, au juge du fond de liquider définitivement le préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la société [2] sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société [2] sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires précité et à la société [4], pris ensemble, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons la demande aux fins de voir écarter les dernières conclusions et pièces transmises par la société [2] ;

Rejetons les demandes de communications de pièces et d'archives formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] et la société [4], ès qualités ;

Condamnons la société [2] à payer, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1], la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice né du trouble de fonctionnement de la copropriété ;

Condamnons la société [2] aux dépens ;

Condamnons la société [2] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] et à la société [4], pris ensemble, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l'ordonnance est, de droit, exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 30 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI