Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00085 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2X6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00085 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2X6

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL. _________________

DEMANDEURS

Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]

Comparant

Madame [Y] [V] épouse [I], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

Non comparante, représentée par Monsieur [P] [I] (pouvoir)

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 4]

Comparant

_________________

PROCÉDURE Date de la saisine : 21 Janvier 2026 Première audience : 20 Mars 2026

DÉBATS Audience publique du 20 Mars 2026.

JUGEMENT Nature : contradictoire en premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe _________________

Copie exécutoire délivrée le : à : N° RG 26/00085 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2X6

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 septembre 2023, Monsieur et Madame [G] [R], aux droits desquels viennent Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I], ont donné à bail à Monsieur [F] [T] un local d'habitation, situé [Adresse 5] du [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 400 € outre le dépôt de garantie pour un montant de 400 €.

Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] ont fait délivrer le 9 septembre 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2.065,15 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 2 septembre 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, les bailleurs ont fait assigner Monsieur [F] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ALENCON aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, - voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - être autorisé à transporter les meubles laissés dans les lieux loués aux frais et risques du locataire dans tel garde-meubles désigné par lui ou à défaut par les bailleurs, - le voir condamner à la somme de 2.178,78 €, au titre de l'arriéré des loyers et charges échus, arrêtés à la date du 22 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter du 9 septembre 2025, - le voir condamner à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s'était poursuivi et en subissant les augmentations légales, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - le voir condamner à la somme de 150 € au titre de dommages intérêts, - le voir condamner à une somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,incluant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

A l'audience du 20 mars 2026, Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance à la somme de 978,70 €, arrêtée à la date du 20 mars 2026, terme de mars 2026 inclus. Il ont déclaré ne pas avoir connaissance de l’existence d’un dossier de surendettement. Ils se sont opposés à la demande de délais de paiement car ils souhaitent récupérer leur logement.

Monsieur [F] [T] a comparu à l'audience, où il a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Il a indiqué qu'il souhaitait se maintenir dans les lieux. Il a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de verser 70 euros par mois en plus du paiement du loyer courant. Il a expliqué avoir repris le paiement du loyer en octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] justifient avoir saisi au moins deux mois avant l'assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 12 septembre 2025.

En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 28 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique avec accusé de réception plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] ont fait délivrer à Monsieur [F] [T] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 2.065,15 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 septembre 2025.

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 novembre 2025. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du montant de la dette, de son ancienneté et de la somme proposée chaque mois.

En conséquence, Monsieur [F] [T] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu de le condamner à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, et ce à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 20 mars 2026) que les bailleurs justifient de leur créance. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] la somme de 978,70€.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 conformément à l'article 1231-6 du Code civil.

En l'absence d'un préjudice distinct du retard de paiement des loyers et charges, Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] seront déboutés de leur demande formée au titre de dommages intérêts.

Monsieur [F] [T], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des dénonciations à la DDETSPP.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires engagées par le bailleur, il convient de condamner Monsieur [F] [T] à leur verser une somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. N° RG 26/00085 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2X6

En application de l'article 514 du Code de procédures civiles, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2023 entre Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] et Monsieur [F] [T], concernant le logement sis [Adresse 5] du [Adresse 7] août [Adresse 8] à [Localité 4], à compter du 10 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef, dès la signification du présent jugement ;

A défaut AUTORISE Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] à faire procéder à son expulsion des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance d'un serrurier et de la force publique, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;

AUTORISE Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] la somme de 413,03 € au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due, et ce à compter du 10 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, cette somme sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré  ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] la somme de 978,70 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 20 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [F] [T] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [Y] [V] épouse [I] la somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 septembre 2025 , de l'assignation et des dénonciations à la DDETSPP;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l'Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits .

Le Greffier, Le Président,