Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1]

N° RG 25/00742 N° Portalis DB2I-W-B7J-C6JB

Minute :

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE)

C/

[Z] [E]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 10 février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE), dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Me Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 964.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [E], demeurant [Adresse 3], comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à

Grosse, copie, dossier à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 26 juin 2014, l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a donné à bail à Madame [Z] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Adresse 5], et maintenant [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 468,03 € hors charges. L’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a fait délivrer le 30 juin 2025 à Madame [Z] [E] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 3 344,52 €. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 janvier 2025, l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 septembre 2025, l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a attrait Madame [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins : – de constater l'application de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ou à défaut, de prononcer la résiliation du bail ; – d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [E] ; – de condamner Madame [Z] [E] au paiement des sommes suivantes : – 4 731,56 € au titre de sa créance locative arrêtée à la date de l’assignation ; – une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ; – 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. L’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 4 novembre 2025. Le dossier a été retenu à la première audience du 10 février 2026. L’ Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 7 550,53 € à la date du 5 février 2026 et comprenant le surloyer solidarité. Il a précise que le loyer du mois de janvier a été acquitté . Son conseil a déposé un décompté actualisé des sommes dues. Madame [Z] [E] n'a contesté ni le principe, ni le montant de sa dette locative. Elle a expliqué percevoir en tant que ressources uniquement le revenu de solidarité activté. Elle a ajouté vouloir quitter logement, précisant qu’elle formule depuis 6 ans une demande en ce sens. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. 2 L'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION S [Localité 2] LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 4 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, il est démontré que l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat a bien préalablement informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). L’action est donc recevable. S [Localité 2] LA RÉSILIATION DE PLEIN DROIT , L ' EXPULSION ET LA DETTE LOCATIVE – Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ». L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ». En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 30 juin 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité. 3 Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [E] le 30 juin 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 3 344,52 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, Madame [Z] [E] n’ayant pas réglé la dette locative. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 août 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. La résiliation est constatée alors que Madame [Z] [E] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [E] et de dire que faute pour Madame [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux. Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ». – Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [E] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. – Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 5 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à 4 la somme de 7 550,53 €, incluant le mois de janvier 2026, et des surloyers qui seront déduits en cas de régularisation. Par ailleurs, il résulte des articles L 441-3 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, et notamment l’article L 441-9, que pour retenir le montant du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) forfaitaire dans l’arriéré locatif, le bailleur doit démontrer qu’il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer.

En l’espèce, l ‘Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat produit un procès verbal de constat établi par commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, justifiant qu’elle a envoyé à Madame [Z] [E], un questionnaire d’enquête annuel et une relance concernant le supplément de loyer de solidarité. Par conséquent le sur-loyer solidaire forfaitaire est bien justifié. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [E] à payer la somme de 7 550,53 € actualisée au 5 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. Considérant l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant par Madame [Z] [E], il convient de retenir que la créance ne pourrait pas être résorbée dans les délais légaux et que Madame [Z] [E] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. Il n’y a donc pas lieu, même d’office, d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24-V de la loi susvisée. S [Localité 2] LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Il convient de condamner Madame [Z] [E] à payer à l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 5

PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, présidé par le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat ; CONSTATE que le bail conclu le 26 juin 2014 entre l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat et Madame [Z] [E] concernant le bien sis [Adresse 8] [Localité 3] et maintenant [Adresse 9] – [Localité 4], s’est trouvé de plein droit résilié le 30 août 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ; CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat : – la somme de 7 550,53 € actualisée au 5 février 2026, incluant le mois de janvier 2026, au titre de la dette locative correspondant aux loyers, provisions pour charges et indemnités d’occupation échus déduction faite des paiements effectués, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ; – une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DIT que faute par Madame [Z] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ; RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier aux services de la préfecture du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ; CONDAMNE Madame [Z] [E] à payer à l’Etablissement public Deux Fleuves Rhône Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 6 CONDAMNE Madame [Z] [E] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ. LE GREFFIER LA JUGE 7