Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1]

N° RG 25/00671 N° Portalis DB2I-W-B7J-C55G

Minute :

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

S.A. ALLIADE HABITAT

C/

[D] [O] [B] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 09 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 14 avril 2026, sous la présidence de Cécile CREPIN-CHAPUIS, juge des contentieux de la protection, assistée d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Me Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant, substitué par Me Hélène LEBLANC-MORTAGNE, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [D] [O], demeurant [Adresse 3] et actuellement. - [Adresse 4], non comparante.

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 5], comparant.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES : Grosse, copie, dossier à

Grosse, copie, dossier à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de bail ayant pris effet le 25 février 2019 (date d’entrée dans les lieux), La S.A Alliade Habitat a donné à bail à 2 colocataires Mme [D] [O] et M.[B] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial hors charges est inconnu, le contrat de bail étant perdu. Suivant contrat signé le 21 février 2023, La S.A Alliade Habitat a également donné à bail à 2 colocataires Mme [D] [O] et M.[B] [T], un garage situé [Adresse 7] maisons neuves [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable, d’un montant initial de 13,24 € hors charges. La S.A Alliade Habitat a fait délivrer le 3 décembre 2024 à Mme [D] [O] et M.[B] [T] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 4 175,19 €, et de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance habitation. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 décembre 2024, La S.A Alliade Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 20 août 2025, La S.A Alliade Habitat a attrait Mme [D] [O] et M.[B] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône, aux fins : – de prononcer la résiliation du bail pour non paiement des loyers et charges ; – d'ordonner l'expulsion de Mme [D] [O] et M.[B] [T] ; – de condamner solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] au paiement des sommes suivantes : – 3 762,97 € au titre de leur créance locative arrêtée au mois de mai 2025 inclus ; – une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ; – 150 € à titre de dommages et intérêts ; – 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La S.A Alliade Habitat a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 20 août 2025. Le dossier a été retenu à la première audience du 9 décembre 2025. La S.A Alliade Habitat, représentée par son conseil a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la créance locative à la somme de 1 926,22 € à la date du 5 décembre 2025. Elle a expliqué au soutien des prétentions : que le surloyer solidarité avait été retiré du montant de la dette. 1 [D] [O], régulièrement citée à domicile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 3 [B] [T] a exposé avoir fait un versement la veille de l’audience qui aurait diminué la dette. Il demande : – d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 250,00 € par mois en plus du loyer courant ; – la suspension des effets de la clause résolutoire. Il explique notamment que Mme [D] [O] a quitté le logement au mois de décembre 2024, et qu’il vit désormais seul avec ses deux enfants. Il travaille en tant qu’autoentrepreneur mais déclare qu’il ne perçoit actuellement que des prestations sociales et familiales (400 € d’APL et 980 € d’aides familiales). Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal. Les défendeurs ne se sont pas présentés à l’entretien. L'affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025, mais prorogé au 4 avril 2026 afin que le bailleur justifie d’un nouveau décompte compte tenu du versement évoqué par le défendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION S [Localité 3] LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Rhône par la voie électronique le 20 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Par ailleurs, il est démontré que la La S.A Alliade Habitat a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. L’action est donc recevable. S [Localité 3] LA RÉSILIATION DU BAIL EN RAISON DU NON - PAIEMENT DES LOYERS L’article 1227 du code civil prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1228 du même code précise que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages intérêts ». En l’espèce, La S.A Alliade Habitat sollicite le prononcé de la résiliation du bail en raison du non-paiement régulier du loyer par Mme [D] [O] et M.[B] [T]. 2 L’article 1728 du code civil dispose que le preneur doit payer le prix du bail aux termes convenus. Ce paiement constitue une obligation essentielle et déterminante pour le locataire. Le juge doit apprécier si le retard dans l’exécution d’une obligation est d’une gravité et/ou d’une répétition suffisante pour justifier la résolution du contrat. En l'espèce, le contrat objet du litige prévoit un paiement mensuel du loyer. Or, à l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l'historique des loyers, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Mme [D] [O] et M.[B] [T] le 3 décembre 2024 pour un arriéré de loyers de 4 175,19 €. L’analyse des éléments comptables démontre néanmoins qu’au 17 février 2026, si une dette locative demeure impayée, elle s’élève dorénavant à la somme de 629,10 €, incluant le loyer du mois de janvier 2026. Force est de constater qu’elle a donc fortement diminué. Il convient de relever que le débiteur a repris le paiement du loyer courant, et a même fait régulièrement des versements pour apurer sa dette. Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu, à ce stade, de prononcer la résiliation du bail, M. [B] [T] ayant exposé sa volonté de rester dans le logement, et démontré qu’il était en capacité de régler le loyer régulièrement. S [Localité 3] LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L ’ INDEMNITÉ D ’ OCCUPATION Le bail n’étant pas résilié, il n’y a pas lieu de statuer sur le paiement d’une indemnité d’occupation. S [Localité 3] LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L ’ ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l’espèce, La S.A Alliade Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 17 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 629,10€, incluant le mois de janvier 2026. Au vu des justificatifs fournis, la créance de La S.A Alliade Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] à payer la somme de 629,10 € actualisée au 17 février 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Considérant la reprise du loyer courant, ainsi que la proposition faite par M. [B] [T] à l’audience, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement, fondés sur l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de la dette locative, tel qu’exposé au dispositif. 3 S [Localité 3] LES DEMANDES ACCESSOIRES Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une faute du preneur distincte du retard de paiement, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par le bailleur sera rejetée. En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Il convient de condamner solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] à payer à La S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par La S.A Alliade Habitat ; DÉBOUTE La S.A Alliade Habitat de la demande de résiliation du bail établi avec Mme [D] [O] et M.[B] [T] ; CONDAMNE solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] à payer à La S.A Alliade Habitat : – la somme de 629,10 € actualisée au 17 février 2026, incluant le mois de janvier 2026, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT N’Y AVOIR LIEU A STATUER sur la demande au titre des indemnités d’occupation ; AUTORISE Mme [D] [O] et M.[B] [T] à se libérer en 3 mensualités de 200 euros, la 4ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ; REJETTE la demande de dommages et intérêts ; 4 CONDAMNE solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] à payer à La S.A Alliade Habitat la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Mme [D] [O] et M.[B] [T] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ; REJETTE les autres demandes ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ. LE GREFFIER LA JUGE 5