Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026 Président : Madame ATIA, Magistrat Greffier : Madame DEGANI, Greffier Débats en audience publique le : 12 Février 2026

GROSSE : Le 24 avril 2026 à Mme [O] [D] Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 25/06475 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7FHG

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT DENOMME HABITAT [Localité 2] PROVENCE [Localité 3]-[Localité 2] [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [O] [D] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 22 août 2023, l’établissement public à caractère industriel et commercial, Office Public de l’Habitat (OPH) Habitat [Localité 2] Provence (Hmp) a consenti à M. [C] [K] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], bâtiment C, entrée n ° 09, logement n° 309, dans le [Localité 4] [Localité 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 253,59 euros, outre 72,41 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [C] [K] le 25 août 2025 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 294,74 euros en principal.

L’OPH Hmp a changé de dénomination sociale (Provence Métropole Logement Pml).

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2025, l’OPH PML, agissant poursuites et diligences de son directeur général, a fait assigner en référé M. [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection, afin de voir :

-constater l’acquisition de la clause résolutoire -ordonner son expulsion, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que de tous occupants de son chef, -condamner M. [C] [K] lui payer la somme de 654,56 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, comptes arrêtés au 7 novembre 2025, -condamner M. [C] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges, avec indexation jusqu’à parfaite libération des lieux, -condamner M. [C] [K] lui payer la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre les frais d’exécution forcée.

Un diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

A l’audience du 12 février 2026, l’OPH PML, représenté par sa chargée de gestion au sein de la direction du contentieux, réitère les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 740,31 euros.

Cité à étude, M. [C] [K], ne comparaît pas ni n’est représenté.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 novembre 2025 a été dénoncée le 13 novembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l'audience.

L’OPH PML justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’OPH PML est recevable en ses demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 22 août 2023 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 août 2025, pour la somme en principal de 294.74 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement dans les deux mois ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 octobre 2025. M. [C] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [C] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [C] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 386,19 euros à ce jour, et de condamner M. [C] [K] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que M. [C] [K] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 740,31 euros, à la date du 9 février 2026, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Pour la somme au principal, M. [C] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 740,31 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 654,56 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH PML, M. [C] [K] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 août 2023 entre l’OPH PML d’une part et M. [C] [K] d’autre part, concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], dans le quatorzième arrondissement de [Localité 2] sont réunies à la date du 26 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH PML pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [C] [K] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit une somme de trois cent quatre-vingt-six euros et dix-neuf centimes (386,19 euros) à ce jour, à compter du 26 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à l’OPH PML, à titre provisionnel, la somme de sept cent quarante euros et trente et un centimes (740,31 euros) au titre de l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 9 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 654,56 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [C] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [C] [K] à verser à l’OPH PML une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente