Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00035 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNXF

MINUTE N° :26/00111

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Mme [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

[Q] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT DU 27 AVRIL 2026 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

S.A. [Q] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Mme [I] [T] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [O] [F] [P] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL, Assisté de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Alain SOREL, Juge du contentieux de la Protection, Magistrat temporaire, déléguée au Tribunal Judiciaire dans les fonctions de Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Benoit, assisté de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 3] ([Q]) a donné à bail à Madame [P] [O] [F], selon contrat de location du 5 septembre 2018, un logement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], appartement [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 705,48 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été délivré à Madame [P] [O] [F], à la demande de la [Q], pour la somme en principal de 1.169,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par assignation en date du 19 décembre 2025 la [Q] a fait citer Madame [P] [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal de proximité de Saint-Benoît (LA REUNION) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] [F], - condamner Madame [P] [O] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.470,28 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, - condamner Madame [P] [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 765,07 euros jusqu’à libération complète des lieux, - condamner Madame [P] [O] [F] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC, - condamner Madame [P] [O] [F] aux dépens. A l’audience du 23 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la [Q], dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.947,45 euros. La [Q] s’oppose à l’octroi de toit délai de paiement à sa locataire. Madame [P] [O] [F], citée à domicile, n’a pas comparu, ni été représentée. L’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) à la Préfecture de [Localité 3] qui en a accusé réception le26 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la [Q] justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [P] [O] [F] par courrier du 24 avril 20254, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions précitées. L’action de la [Q] est donc recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige, prévoit que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail conclu le 5 septembre 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Madame [P] [O] [F] le 8 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.169,09 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 8 septembre 2025. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La [Q] est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [P] [O] [F] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 8 septembre 2025, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La [Q] produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais de poursuite de 110,84 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [P] [O] [F] est débitrice de la somme de 2.836,61 euros au 1er février 2026. Madame [P] [O] [F] n’a produit aucun élément susceptible de contester le principe ou le quantum de la dette locative. En conséquence, il convient de la condamner à payer à la [Q] la somme de 2.836,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.470,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. A défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et, en l’absence de Madame [P] [O] [F] à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d’office. En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion. Madame [P] [O] [F] sera également condamnée à verser à la [Q] une indemnité d’occupation mensuelle de 765,07 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES L’équité commande de ne pas condamner Madame [P] [O] [F] au paiement d’une indemnité quelconque au titre de l’article 700 du CPC. La [Q] sera donc déboutée de ce chef de demande. Madame [P] [O] [F], qui succombe, supportera la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2018 entre la [Q] et Madame [P] [O] [F], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], appartement [Adresse 4], sont réunies au 8 septembre 2025, CONDAMNE Madame [P] [O] [F] à payer à la [Q] la somme de 2.836,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.470,28 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [P] [O] [F],

EN CONSEQUENCE : ORDONNE à Madame [P] [O] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, AUTORISE la [Q] à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [O] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [P] [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Madame [P] [O] [F] à verser à la [Q] une indemnité d’occupation mensuelle de 765,07 euros révisable, à compter du 2 février 2026, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la [Q] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNE Madame [P] [O] [F] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 avril 2026. LA GREFFIERE LE JUGE