Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

N° RG 25/00106 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DFZ4 NAC : 5AA N° de Minute : 40/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Avril 2026

MAGISTRAT : Naïs ACQUAVIVA, Vice-Présidente GREFFIER LORS DES DÉBATS : Stéphanie D’ISOLA GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Laetitia GUILLET

Débats à l’audience publique du : 17 Mars 2026

Entre

S.A. [T], Jardin de Bodiccione bat F Bd Louis Campi CS 40004 20700 AJACCIO CEDEX Rep/assistant : Maitre Jean-Baptiste APPIETTO, avocat au barreau d’Ajaccio

D’une part

Et

Madame [J] [E] épouse [F] Née le 28 Septembre 1990 à MAROC Demeurant 73 rue des Turriccioli U San Gabrielli bat D n°85 etg 3 - 20137 PORTO-VECCHI0 Rep/assistant : Maître Marie line ORSETTI de la SARL ORSETTI-BARTOLI COSTE, avocats au barreau D’AJACCIO

Monsieur [P] [E] né le 16 Mai 1982 à MAROC, demeurant 73 rue des Turriccioli U San Gabrielli bat D - N°85 Etg 3 - 20137 PORTO-VECCHI0 non comparant ni représenté

D’autre part

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 04/01/2017, [T] a donné à bail à [J] [E] née [F] et [Z] [E] un logement à usage d'habitation n° 85, résidence U San Gabriellu, bâtiment D, entrée 1, étage 3, 73 rue des Turricioli - 20137 PORTO VECCHIO, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 421,20€, outre une provision mensuelle sur charges de 73,12€. Se prévalant de l'existence de loyers impayés, la SA [T] a fait délivrer le 20/02/2025 à [J] [E] née [F] et [Z] [E] un commandement de payer. Par exploit de commissaire de justice en date du 06/08/2025, la SA [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio statuant en référé aux fins de voir : • constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, • ordonner l'expulsion de [J] [E] née [F] et [Z] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement n° 85, résidence U San Gabriellu, bâtiment D, entrée 1, étage 3, 73 rue des Turricioli - 20137 PORTO VECCHIO, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement provisionnel de la somme de 1.997,46€ au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre intérêt au taux légal à compter de la décision, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 625,70€, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié, jusqu’à la libération des lieux loués, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. A l'audience du 17/03/2026 à laquelle l'examen de l'affaire est retenu, la SA [T] , comparant par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et l’actualisation des sommes dues à hauteur de 962,40€ au 27/02/2026. [J] [E] née [F] comparaît par représentation. Son conseil dépose des conclusions et s’y réfère expressément. Elle sollicite ainsi :-à titre principal : que soit constatée la nullité du commandement de payer du 20/02/2025, que soit déclarée irrecevable l’assignation du 06/08/2025, et qu’[T] soit en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes ;-à titre reconventionnel : que soit constatée l’absence de clause d’indexation dans le contrat de bail du 04/01/2017, que soit jugé que les augmentations successives de loyer, charges et garage appliquées sont dépourvues de fondement contractuel, que soit dit que le loyer exigible demeure celui stipulé au contrat : 421 HT + 73,12€ de charges + 45,83€ de garage, soit 540,15€/mois, que soit ordonnée sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir la communication par la SA [T] de : **l’intégralité des décomptes et quittances 2022 et 2023, **les régularisations annuelles de charges 2022, 2023, 2024 et 2025 avec justificatifs, que soit condamnée la SA [T] à payer une provision de 3.500€ à parfaire au titre du trop-perçu sur la période de novembre 2022 jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu, que soit ordonnée l’exécution provisoire de la condamnation à restitution du trop-perçu ;-à titre subsidiaire : que soit constaté que la dette locative est constituée de sommes indûment réclamées au titre de révisions de loyer non justifiées, que soit ordonnée la vérification judiciaire de la dette locative en écartant toute somme correspondant aux révisions irrégulières du loyer, des charges et du garage, que soit constatée que la compensation éteint ou réduit considérablement la dette locative, que soient accordés à Madame [E] des délais de paiement dans la limite de 3 années pour le solde éventuel après compensation, selon un échéancier mensuel adapté à sa situation, et que soit prononcée la suspension des effets de la clause résolutoire,-à titre très subsidiaire : que soit ordonnée la compensation entre la créance de restitution au titre du trop-perçu et la dette locative éventuellement retenue après vérification judiciaire,-à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal prononcerait l’expulsion : que soit écartée l’exécution provisoire de la décision en raison de ses conséquences manifestement excessives, et que soient accordés à Madame [E] des délais de grâce d’un an,-en tout état de cause : que soit condamnée la SA [T] à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et que soit condamnée la SA [T] aux dépens. Il convient de se référer aux écritures des parties, auxquelles elles se reportent pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile. [Z] [E], cité à domicile, n’est pas présent, ni représenté. La SA [T] acquiesce oralement à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités à titre subsidiaire. Les informations envoyées par la CAF ont été débattues à l’audience du 18/11/2025 contradictoirement. A l'issue des débats le 17/03/2026, l'affaire est mise en délibéré au 21/04/2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Corse-du-Sud par voie électronique le 13/08/2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17/03/2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. 3 Par ailleurs, la SA [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06/08/2025. La demande de résiliation est donc recevable. Sur la nullité du commandement L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que «le commandement de payer contient, à peine de nullité: 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges » Aux termes de l'article 114 du même Code, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ». En l’espèce, le bail, conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, s’est renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023, qui modifie le délai dans lequel le locataire doit apurer les causes du commandement pour faire échec au jeu de la clause résolutoire. Ainsi, le commandement du 20/02/2025 fait mention par erreur du délai de 2 mois, à la place du nouveau délai de 6 semaines, ainsi que le soulève Madame [E]. Cependant, elle ne démontre aucun grief en lien avec cette irrégularité, ni même ne l’allègue, alors que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans un délai de deux mois, ni de 6 semaines. Le commandement fait état des montants actuels mensuels du loyer et des charges, tels qu’ils sont sollicités par la bailleresse. Le loyer est actualisé en application de la clause d’indexation insérée au bail (article 4.1) et les provisions sur charges sont également actualisées en lien avec l’évolution des dépenses récupérables, ainsi que le contrat le prévoit (article 4.3). En conséquence, les exceptions de nullité seront rejetées. Sur l'acquisition de la clause résolutoire, le montant de l'arriéré locatif, et le trop perçu Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire (article X) a été signifié aux défendeurs le 20/02/2025 pour un montant total de 3.030,94€. Au vu du décompte arrêté au 27/02/2026, il apparaît que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Cependant, il est élevé des contestations sérieuses en lien avec l’indexation du loyer, et l’évolution des charges récupérables, dont les calculs ne sont pas justifiés, ni étayés par la bailleresse, malgré les objections opposées en défense sur ces points. Ainsi, concernant les charges, les régularisations annuelles et l’augmentation des provisions ne sont pas justifiées par les productions de l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre tous les locataires concernés, conformément à l’article 4.3 du contrat de location. Dès lors que la dette est sérieusement contestable, il ne saurait être constaté que le bail est résilié faute de paiement. Les demandes tendant à voir constater que le bail est résilié et ordonner l’expulsion des défendeurs, seront rejetées. Pour la même raison tenant au manque de certitude affectant les sommes dues, les défendeurs ne seront pas condamnés à payer une certaine somme à titre d’arriéré locatif, et [T] ne sera pas davantage condamnée par le juge des référés, qui est le juge de l’évidence, à rembourser un « trop-perçu ». Sur les demandes de production de document sous astreinte En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». L'article 835 précise en son alinéa 2 que « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges ». En l’espèce, les décomptes sur lesquels sont fondés la demande en paiement d’[T] débutent sur un solde nul au 07/07/2024. Ainsi, il n’y a pas d’intérêt à ordonner à la partie demanderesse de produire sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du « jugement à intervenir » l’intégralité des décomptes et quittances 2022 et 2023. La demande à ce titre sera rejetée. L’absence de justificatif quant aux charges dont il est sollicité le paiement, est juridiquement sanctionnée au fond du droit sur le calcul des sommes dues. Dès lors, la prétention tendant à voir ordonner la production sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du « jugement à intervenir » des régularisations annuelles de charges 2022, 2023, 2024 et 2025 avec justificatifs, sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du Code de procédure civile, et conformément à l’article 700 du code de procédure civile, au vu du sens de la présente décision, [T] supportera les dépens de l’instance et il ne sera pas fait droit aux demandes présentées au titre des frais irrépétibles par les parties. Le juge statuant en référé ne peut pas écarter l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe après débats en audience publique, contradictoire, et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

DECLARONS recevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS les exceptions de nullité du commandement de payer ;

REJETONS les demandes de la SA [T] tendant à voir : • constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, • ordonner l'expulsion de [J] [E] née [F] et [Z] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement n° 85, résidence U San Gabriellu, bâtiment D, entrée 1, étage 3, 73 rue des Turricioli - 20137 PORTO VECCHIO, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement provisionnel de la somme de 962,40€ au 27/02/2026 au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre intérêt au taux légal à compter de la décision, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement provisoire d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 625,70€, à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié, jusqu’à la libération des lieux loués, • condamner solidairement [J] [E] née [F] et [Z] [E] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ; REJETONS les prétentions de [J] [E] née [F] tendant à ce que soit ordonnée, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la communication par la SA [T] de : **l’intégralité des décomptes et quittances 2022 et 2023, **les régularisations annuelles de charges 2022, 2023, 2024 et 2025 avec justificatifs, à ce que soit condamnée la SA [T] à payer une provision de 3.500€ à parfaire au titre du trop-perçu sur la période de novembre 2022 jusqu’à la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu, et à ce que soit condamnée la SA [T] à lui verser la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTONS la SA [T] et [J] [E] née [F] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNONS la SA [T] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE