Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [E] [A] [X] [A]

Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Hela KACEM

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09433 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC2M

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS Monsieur [E] [A], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [X] [A], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09433 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBC2M

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 1990, la S.A ELOGIE- SIEMP a consenti un bail d'habitation à M. [E] [A] et Mme [X] [A] sur des locaux situés [Adresse 3] .

Par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4920,69 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [A] et Mme [X] [A], le 08 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la SA ELOGIE-SIEMP a fait assigner M. [E] [A] et Mme [X] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [E] [A] et Mme [X] [A] avec toutes conséquences de droit et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à la reprise effective des lieux, - 4523,51 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.

La SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 1734,35 euros selon décompte arrêté au 17 février 2026, terme janvier 2026 inclus. Elle sollicite au profit des locataire, l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [E] [A] et Mme [X] [A], régulièrement assignés (cités à étude), n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 30 janvier 1990 contient une clause résolutoire (art.IX) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 07 juillet 2025, pour la somme en principal de 4920,69 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2025 minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé par la bailleresse à l'audience, arrêté au 17 février 2026 que les locataires ont repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. Par ailleurs, le montant de la dette a significativement diminué depuis la délivrance du commandement de payer. Enfin, le bailleur a expressément sollicité l'octroi de délai de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Au regard des développements qui précèdent, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et ils seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 17 février 2026, M. [E] [A] et Mme [X] [A] lui devaient la somme de 1734,35 euros, terme de janvier 2026 inclus.

Ce décompte n'est pas contesté.

Au regard de l'article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage

En conséquence, M. [E] [A] et Mme [X] [A] sont solidairement condamnés à payer la somme de 1734,35 euros à la bailleresse, à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [A] et Mme [X] [A] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 08 septembre 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [A] et Mme [X] [A], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 juillet 2025.

En revanche, il n'y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l'exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 juillet 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 30 janvier 1990 entre la S.A ELOGIE-SIEMP, d'une part, et M. [E] [A] et Mme [X] [A] d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés [Adresse 3] est résilié depuis le 07 septembre 2025 minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [X] [A] à payer à la S.A ELOGIE-SIEMP la somme de 1734,35 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 07 juillet 2025,

AUTORISONS M. [E] [A] et Mme [X] [A] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 48 euros la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [A] et Mme [X] [A];

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 septembre 2025,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [A] et Mme [X] [A] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [E] [A] et Mme [X] [A] seront solidairement condamnés à verser à la S.A ELOGIE-SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [E] [A] et Mme [X] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection