Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Nicolas GUERRIER, Me Wilfried SCHAEFFER,Monsieur [U] [F] [H]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/08705 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5BI

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT rendu le vendredi 24 avril 2026

DEMANDERESSE Société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS Monsieur [A] [T] [H], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615

Monsieur [U] [F] [H], demeurant [Adresse 2] non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 février 2026 Délibéré initialement prévu au 22 avril 2026, prorogé au 24 avril 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 avril 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 24 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/08705 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA5BI

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été conclu le 27 novembre 1984 entre LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après désignée la RIV[Localité 1]) et M. [X] [H] [H] et Mme [Q] [H] d'autre part, pour un logement situé [Adresse 2].

Mme [X] [H] [H] est décédé le 1er décembre 2015.

Par jugement réputé contradictoire du 9 novembre 2018, il a été constaté que le bail initialement conclu entre M. et Mme [X] [X] et [Q] [H] et la RIV[Localité 1] pour l'occupation du local d'habitation sis [Adresse 2] a été transféré à M. [U] [F] [H]. M. [A] [H] a été débouté de sa demande aux fins de voir constaté le transfert du bail à son profit et la RIV[Localité 1] a été débouté de sa demande d'expulsion.

Le bail a ainsi été transféré le 15 avril 2019 à M. [U] [F] [H].

Par acte introductif d'instance en date du 24 septembre 2025, la RIVA[Localité 1] a assigné M. [U] [H] et M. [A] [H] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fin de : - JUGER que les conditions de transfert du bail à l'égard de M. [A] [H] ne sont pas remplies,

En conséquence :

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [U] [F] [H], - DIRE ET JUGER que M. [A] [H] est occupant sans droit ni titre ; - ORDONNER l'expulsion de M. [A] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, du logement qu'il occupe illicitement sis [Adresse 2], - ORDONNER, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du Code Civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - FIXER à compter du 18 novembre 2023, l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel et augmenté de la provision pour charges ; - CONDAMNER M. [A] [H] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ; - CONDAMNER M. [A] [H] à la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts ; - CONDAMNER solidairement M. [U] [F] [H] et M. [A] [H] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; - DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Appelée à l'audience du 19 novembre 2025, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi afin de permettre la mise en état de l'affaire par les parties, pour être finalement retenue à l'audience du 16 février 2026.

A l'audience du 16 février 2026, la RIV[Localité 1], représentée par son Conseil, a actualisé ses demandes.

Elle sollicite ainsi du juge des contentieux et de la protection de :

- JUGER que les conditions de transfert du bail à l'égard de M. [A] [H] ne sont pas remplies,

En conséquence :

- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [U] [F] [H], - DIRE ET JUGER que M. [A] [H] est occupant sans droit ni titre ; - ORDONNER l'expulsion de M. [A] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, du logement qu'il occupe illicitement sis [Adresse 2], - ORDONNER, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du Code Civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - FIXER à compter du 18 novembre 2023, l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer contractuel et augmenté de la provision pour charges ; Subsidiairement, si par extraordinaire le juge des contentieux et de la protection venait à accorder des délais pour quitter les lieux à M. [A] [H], REDUIRE les délais pour quitter les lieux, - CONDAMNER M. [U] [F] [H] à payer la somme de 49 156,91 euros au titre du SLS arriérés au 10 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), - CONDAMNER M. [A] [H] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ; - CONDAMNER M. [A] [H] à la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts ; - CONDAMNER solidairement M. [U] [F] [H] et M. [A] [H] à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ; - DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En défense, M. [A] [H], représenté par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de : - DECLARER son maintien dans les lieux compte tenu de l'impossibilité de procéder à la résiliation dudit bail verbal ; - DECLARER infondée la présente action en justice formée par la RIV[Localité 1] à son encontre et REJETER l'ensemble de ses demandes ; - CONDAMNER la RIV[Localité 1] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la RIV[Localité 1] à la prise en charge des entiers dépens de la présente instance ; A titre subsidiaire lui ACCORDER un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

En rejet des demandes de la RIV[Localité 1], il soutient avoir toujours vécu de manière continue dans ce logement, à l'origine un logement familial depuis 1984, et a rapidement pris en charge la relation locative avec la RIV[Localité 1], réglant les loyers par chèque nominatifs depuis 2011 sans que la RIV[Localité 1] ne conteste cette situation.

Bien que régulièrement assigné, M. [U] [F] [H] n'a pas comparu.

Il sera référé à la note d'audience et aux conclusions visées par les parties à l'audience par le greffe pour plus ample exposé du litige.

La décision a été mise en délibéré ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et l'existence d'un bail verbal

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles L.442-3-5, R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu'il résulte de l'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors de l'abandon du domicile du locataire, le contrat de location est transféré à certains des occupants du bien. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du locataire. La notion d'abandon de domicile implique la volonté du preneur de quitter définitivement le logement, sans aucune intention d'y revenir (départ irréversible des lieux).

En l'espèce, la demanderesse verse aux débats au soutien de l'inoccupation des lieux :

- le contrat de bail initial conclu entre la RIV[Localité 1] et M. [X] [H] [H] et Mme [Q] [H] le 27 novembre 1984 qui stipule que " le preneur, ne peut céder partiellement ou en totalité les droits au présent engagement qui, de condition expresse et absolue, doit toujours rester personnel au preneur et à sa famille, l'occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an. Le contrat est incessible " (pièce 1, demandeur) " ;

- l'acte de décès de [X] [H] [H] en date du 1er décembre 2025 (pièce 2, demandeur);

- le jugement du 9 novembre 2018 rendu par le tribunal d'instance de Paris constatant que le bail initialement conclu entre M. et Mme [X] [X] et [Q] [H] et la RIV[Localité 1] pour l'occupation du local d'habitation sis [Adresse 2] a été transféré à M. [U] [F] [H], M. [A] [H] étant débouté de sa demande aux fins de voir constaté le transfert du bail à son profit et la RIV[Localité 1]. Il n'a pas été fait appel de cette décision (pièce 4, demandeur);

- Le refus de la RIV[Localité 1] d'accéder à la demande d'inscription de M. [A] [H] sur le bail de M. [U] [F] [H] par courrier du 4 juin 2021 (pièce 5, demandeur);

- L'enquête 2024 sur l'occupation du parc social locatif adressée à M. [U] [F] [H] le 17 octobre 2023 (pièce 6, demandeur), ainsi qu'un courrier de relance du 24 janvier 2024 auprès du même titulaire de bail indiquant que le dossier est incomplet, le questionnaire étant incomplet et l'avis d'impôt n'ayant pas été versé. Le retour d'enquête fait apparaître que M. [U] [F] [H] n'occupe plus le logement et que les personnes suivantes l'occupent : M. [H] [A], Mme [O] [B] [M] et M. [H] [N];

- Un courrier du 7 février 2025 de l'avocat de M. [A] [H] précisant que M. [U] [F] [H] n'occupe pas le logement et n'y réside pas fiscalement et sollicitant que le bail soit transféré au nom de son client (pièce 7, demandeur),

Il ressort des pièces ci-dessus que M. [U] [F] [H], qui n'a par ailleurs pas comparu dans le cadre de cette procédure, n'occupe effectivement plus le logement litigieux depuis au moins 2024.

Avant d'envisager le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sollicitée par la RIV[Localité 1] pour inoccupation de son titulaire, laquelle estprésentement constatée, il convient d'analyser la demande de reconnaissance d'un bail verbal entre la RIV[Localité 1] et M. [A] [H] afin d’envisager si les conditions d’une transfert de bail sont réunies.

Si la RIV[Localité 1] soutient ne jamais avoir consenti à transférer le bail à M. [A] [H], force est de constater que le retour de l'enquête 2024 sur l'occupation du parc social a permis dès l'année 2024 à la RIV[Localité 1] de savoir que le logement litigieux n'était plus occupé par M. [U] [F] [H] lequel n'a d'ailleurs pas adressé son avis déclaratif, seul l'avis déclaratif de M. [H] [A] étant joint au retour d'enquête.

Alors que les loyers ont continué à être régulièrement encaissés par la RIV[Localité 1] et que celle-ci savait que le logement était occupé non plus par M. [U] [F] [H] mais par M. [H] [A] et sa famille, depuis le retour de l’enquête sociale 2024, elle ne peut raisonnablement se prévaloir de ce qu'elle n'a pas consenti à l'existence d'un bail verbal avec celui-ci.

Si les quittances de loyer ont toutes été établies au nom de M. [U] [F] [H], la RIV[Localité 1] est d'autant mal venue de déclarer ne pas avoir accepté cette situation de fait alors que M. [H] [A] produit en outre une attestaion de sa compagnie d'assurance démontrant que c'est lui qui a assuré le logement à son nom entre le 1er janvier 2018 jusqu'au 1er septembre 2022 (pièce adverse 11), ce que la RIV[Localité 1] ne pouvait ignorer.

Enfin, M. [U] [F] [H] justifie de ce que la RIV[Localité 1] lui a consenti un bail de parking, accessoire au logement, en son nom, en versant les quittances de loyer adressées à la même adresse, notamment depuis le début de l'année 2025 (pièce adverse 12).

Il est ainsi suffisamment établi que si le bail n'avait pas été transféré initialement à M. [H] [A] par jugement du 9 novembre 2018, n'étant alors pas rapporté l'accord de la RIV[Localité 1] pour transférer le bail à celui-ci, il est désormais établi par l'ensemble des pièces du dossier versées postérieurement à cette décision que le bailleur avait connaissance de cette situation de fait depuis des années, qu'il ne s'y est pas opposée, et que lorsque cette situation de fait a été officialisée par enquête 2024, le bailleur, en continuant à accepter au cours de l'année 2024 l'encaissement des loyers sans manifester immédiatement son désaccord à cette situation, a consenti à l'existence d'un bail verbal avec M. [H] [A].

Ainsi, le bail sera transféré à M. [H] [A] à compter du 31 décembre 2024.

Le bail devra ainsi être transféré à M. [H] [A] et les demandes subséquentes en indemnité d'occupation, d'arriéré locatif lié au calcul du SLS liée à l'absence de justificatifs de ressources M. [U] [F] [H] et expulsion seront rejetées.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

LA RIV[Localité 1] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de na pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le de bail d'habitation sur les locaux situés [Adresse 2], liant précédemment M. [U] [F] [H] à la société bailleresse LA RIV[Localité 1], s'est transmis à M. [H] [A], à compter du 31 décembre 2024;

DÉBOUTE LA RIV[Localité 1] de sa demande d'expulsion et de ses demandes subséquentes ;

DÉBOUTE LA RIV[Localité 1] de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation ;

DÉBOUTE LA RIV[Localité 1] de sa demande de constat d'arriéré locatif;

CONDAMNE la société LA RIV[Localité 1] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection