Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [O] [L] [H] [B] épouse [L]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09675 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPI

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté Madame [H] [B] épouse [L], demeurant [Adresse 3] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/09675 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEPI

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2010, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [O] [L] et Mme [H] [L] sur des locaux situés au [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6909,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [L] et Mme [H] [L], le 09 décembre 2024.

Par assignation du 20 octobre 2025, l'établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [L] et Mme [H] [L] et à faire séquestrer les biens meubles trouvés aux frais et risque de ces derniers, obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu'il résulterait de l'application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 9 334,13 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif , à parfaire au jour de l'audience - 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 octobre 2025,

Le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 19 février 2026, l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l'égard de M. [O] [L] et Mme [H] [L] à la somme de 11 451,23 euros selon décompte arrêté au 16 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Il ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire sous réserve que les locataires aient bien repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

A cet égard, il a été autorisé à communiquer en cours de délibéré un décompte actualisé au 19 février 2026.

Mme [H] [L] a comparu. Elle allègue avoir effectué deux règlements avant l'audience. Elle sollicite le maintien dans les lieux et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois. Elle indique occuper un poste de gestionnaire de formation pour un revenu de 1800 euros tandis que son époux est intérimaire. Elle précise qu'il est en accident du travail.

M. [O] [L] n'a pas comparu et n'a pas été représenté.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Sur autorisation du juge, le conseil de l'EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a transmis en cours de délibéré un décompte actualisé au 19 février 2026 faisant ressortir les règlements allégués par la locataire lors de l'audience ; il a rappelé qu'il n'était pas opposé à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

L'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire ( art 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 06 décembre 2024 , pour la somme en principal de 6909,53 euros, hors coût de l'acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d'après l'historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 06 février 2025 minuit.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte au 19 février 2026 que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience.

Compte tenu de l'accord du bailleur, il y a lieu d'accorder des délais de paiements et de suspendre la clause résolutoire étant toutefois relevé que le budget sera fortement contraint lors de la période d'apurement.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 février 2026, M. [O] [L] et Mme [H] [L] restaient lui devoir la somme de 10 951,23 euros au titre des loyers et charges, terme de janvier 2026 inclus. Ce décompte n'est pas contesté par les défendeurs.

M. [O] [L] et Mme [H] [L] seront donc solidairement condamnés à payer au bailleur, la somme de 10 951,23 euros à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [L] et Mme [H] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 07 février 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [L] et Mme [H] [L], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 06 décembre 2024.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 06 décembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 23 juillet 2010 entre l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d'une part, M. [O] [L] et Mme [H] [L] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] est résilié depuis le 06 février 2025 minuit,

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [H] [L] à payer à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de [Localité 2],23 euros selon décompte arrêté au 19 février 2026, terme janvier 2026 inclus, à titre de provision,

AUTORISONS M. [O] [L] et Mme [H] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 304 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [L] et Mme [H] [L] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 06 février 2025 minuit,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [O] [L] et Mme [H] [L] à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- M. [O] [L] et Mme [H] [L] seront solidairement condamnés à verser à l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l'établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [O] [L] et Mme [H] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 06 décembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection